Можно ли погасить ипотеку в досрочном порядке

О том, что необходимо учесть и с какими сложностями можно столкнуться при досрочном погашении ипотечного займа, пойдёт речь далее.

В соответствии с изменениями, внесёнными в ст. 809, 810 ГК РФ в 2011 году, банковские организации не вправе взимать с заёмщика дополнительные сборы или штрафы за досрочное расторжение кредитного договора. Таким образом, граждане, оформившие ипотеку, могут в любой момент рассчитаться с банком, полностью или частично погасив задолженность.

Вместе с тем следует понимать, что ипотека представляет собой долгосрочный кредит, связанный с движением крупных денежных средств. Именно поэтому банки стараются получить максимум выгоды с такой сделки. И прежде чем расторгать договор, заёмщику стоит просчитать возможные выгоды для себя.

Законодательство обязывает все банковские организации предоставлять своим клиентам возможность досрочного погашения ипотеки. Однако конкретные условия досрочного погашения долга по ипотеке прописываются в договоре.

В чём выгода досрочного погашения ипотеки?

Плюсы досрочной выплаты ипотечной задолженности для заёмщика очевидны. Основные из них:

• снижение итоговой суммы переплаты банку;
• освобождение залогового имущества от обременения и возможность для собственника распоряжаться своим имуществом;
• получение возможности оформления нового ипотечного кредита для улучшения жилищных условий.

Как досрочно погасить ипотеку в 2019 году?

Алгоритм закрытия следующий:

1. Заёмщик заранее оповещает банк о решении погасить ипотечный кредит в досрочном порядке (некоторые банки требуют предупредить за 30 дней).
2. Пишет соответствующее заявление.
3. На счёт банка вносится сумма, которую определил заёмщик.
4. Банк проверяет корректность зачисления средств и проделанных процедур.
5. Составляется новый график платежей (при частичном погашении).
6. Если ипотека погашается полностью, то заёмщик берёт справку об отсутствии задолженностей по кредиту.

Как вернуть проценты при полном досрочном погашении?

Для заёмщиков предусмотрена возможность возврата процентов, уплаченных при досрочном закрытии долга.

Прежде чем обращаться в банк по вопросу возврата излишне уплаченных процентов, следует произвести соответствующие расчёты и обосновать своё право.

При расчётах стоит учитывать такие моменты:

1. Проценты начисляются за каждый день пользования займом, несмотря на то что в графике прописан расчёт за интервал между очередными платежами.
2. Преждевременное погашение кредита осуществляется не в день внесения платежа на счёт, с которого производится выплата, а на ближайшую дату, указанную в графике. Эта дата берётся с учётом 30-дневного срока рассмотрения заявления клиента о досрочном погашении. Разница в днях будет включена в период фактического пользования кредитом.
3. Расчёты производятся на основании бумаг (справки, сверки), поступивших из банка.
4. При расчёте нужно учитывать налоговый вычет к процентным платежам (при наличии прав на вычет).

Рассчитать сумму переплаченных средств просто: для этого берётся общая сумма процентов, включённых во все аннуитетные платежи за весь период ипотеки, и вычислить часть, пропорционально распределённую на оставшиеся месяцы, за которые заёмщик рассчитался досрочно.

После выполнения расчётов заёмщик составляет письменную претензию в банк. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего кредитодатель обязан предоставить мотивированный письменный ответ.

Платить проценты необходимо только за время пользования кредитом. Любые действия банка по взысканию процентов за срок, в рамках которого не осуществлялось пользование деньгами, являются незаконными. В случае отказа банка вернуть переплаченные проценты, клиент может смело обращаться в суд.

Кроме основной суммы процентов, с банка можно потребовать выплату суммы за незаконное пользование чужими средствами.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Процедура возврата состоит из следующих этапов:

1. Заёмщик приходит в банк и пишет заявление, в котором обозначена сумма займа и дата внесения средств.
2. В указанный день вносятся необходимые средства.

Существует 2 способа частичного возврата средств по ипотеке, каждый из которых подразумевает изменение тех или иных параметров целевого продукта.

Большая часть банковских организаций даёт заёмщику возможность выбрать наиболее приемлемый в его случае вариант, а именно:

• сократить срок ипотеки;
• уменьшить сумму платежей.

Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?

Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.

Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.

Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.

Когда выгоднее уменьшить срок ипотеки?

Частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока выгоднее для заёмщика, если:

• В договоре не прописан запрет на сокращение срока.
• Ипотека оформлена сравнительно недавно (до 5 лет).
• Платёж аннуитетный.
• Отсутствуют комиссии при досрочном погашении.
• Размер ежемесячных платежей не обременяет заёмщика.

При аннуитетном графике погашения кредита проценты начисляются ежедневно на остаток основного долга, и чем раньше уменьшится долг, тем меньше будет конечная переплата.

Получается, что если в первые 3-5 лет ипотеки активно и крупными суммами погашать основной долг, то переплата существенно снизится. В то время как крупное погашение по прошествии половины срока действия ипотеки не всегда целесообразно, так как основные проценты уже выплачены, остаётся только тело кредита.

При дифференцированном графике платежей по ипотеке, который существенно снижает переплату по сравнению с аннуитетным, сокращение срока кредита тоже будет выгоднее, чем снижение суммы платежа, но не так явно.

Когда выгоднее уменьшить сумму платежа?

Если ипотека изначально была оформлена на максимально возможную сумму и у заёмщика не менее ползарплаты уходит на погашение долга, имеет смысл пересмотреть платёж в сторону уменьшения.

Такая стратегия работает до того момента, пока ежемесячный платёж не уменьшится до трети дохода заёмщика.

Расчёт досрочного погашения ипотеки

Предположим, что ипотечный кредит в размере 4 млн. рублей взят на 20 лет под 15% годовых. Спустя 6 месяцев заёмщиком был внесён досрочный платеж в размере 1 млн. рублей. Вначале ежемесячный платёж составлял 52 671,58 рублей, а итоговая переплата – 12 724 337,36 рублей.

После погашения части долга и сохранения изначального срока платёж составит уже 39 429,60 рублей, а конечная переплата – 9 565 432,94 рублей. При сокращении срока и сохранении суммы платежа заёмщик переплатит всего лишь 5 628 665,74 рублей. Как видно, разница получается существенной.

При дифференцированном графике переплата после погашения 1 млн. рублей составит 7 606 051,53 рублей, если уменьшен платёж и сохранён срок, и 6 521 690,99 рублей при обратной ситуации. Разница получается небольшой, но всё же есть.

Таким образом, при частичном погашении крупной суммы кредита заёмщику всё же выгоднее сократить срок ипотеки. Выгода будет максимальной, если погашение произойдёт на третьем-пятом году срока ипотечного кредита.

Что делать после досрочного погашения ипотеки?

В большинстве банков после внесения заёмщиком последнего платежа автоматически закрывается ссудный счёт. В ином случае клиенту следует самостоятельно написать заявление с просьбой о закрытии счёта по причине выполнения всех своих обязательств перед банком.

Чтобы написать заявление, заёмщику необходимо иметь при себе:

• паспорт;
• ипотечный договор;
• график платежей;
• квитанцию о выплате задолженности.

Отдельно следует сказать о закладной. Процедура передачи покупаемой недвижимости в залог банку, как правило, проводится посредством оформления закладной, в которой обозначены ключевые условия ипотечного займа.

Иногда ипотека оформляется и без закладной. Но это редкий случай, ибо данный документ необходим прежде всего банку, ведь именно с помощью закладной кредитодатель сможет в дальнейшем перезаложить недвижимость или продать её другому банку.

Если по ипотеке оформлялась закладная, то после погашения долга банк обязан передать заёмщику оригинал этого документа с отметкой о выполнении клиентом всех обязательств.

Следующим этапом является обращение в регистрирующий орган (Росреестр) с просьбой о снятии обременения. В некоторых городах такую функцию может выполнять также и МФЦ.

Чтобы снять обременение с недвижимости, заёмщику потребуются:

• паспорт;
• оригинал письма от банка о погашении заёмщиком обязательств в полном объёме;
• закладная;
• доверенность от банковского работника на снятие обременения;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
• заявление с просьбой о снятии обременения;
• квитанция об оплате госпошлины (200 рублей).

Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитодатель и заёмщик пишут общее заявление о снятии ограничений с объекта залога. В итоге с недвижимости снимается обременение, а бывший заёмщик становится её полноправным собственником.

Только после официального снятия обременения с недвижимости ипотека считается полностью погашенной.

Как вернуть страховку?

Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.

К заявлению нужно приложить:

• справку о закрытии ипотечного кредита;
• бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.

В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.

На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируешь погасить досрочно?

Это желание объясняется огромными переплатами, которые претерпевают россияне: если в США и на Западе ставки по ипотеке составляют 1-2% годовых, то отечественные банки предоставляют ипотеку под 12-15% годовых, что за 20-30 лет создаёт огромнейшие переплаты.

Если заёмщик точно знает, что через какое-то время погасит кредит досрочно и в полном объёме (к примеру, за счёт маткапитала, субсидии молодой семье и пр.), то оформлять ипотеку рекомендуется на более короткий срок (7-10 лет). А вот если возможность досрочного погашения появилась неожиданно, то при длительном сроке придётся гасить более значительную сумму.

В завершение стоит отметить, что желание сэкономить на переплате, должно соответствовать возможностям заёмщика. Более короткий срок кредита увеличивает сумму ежемесячного платежа. Стало быть, нужно соотнести эту сумму со своими финансовыми возможностями, чтобы ипотека не превратилась в непосильную ношу.

Источник: http://ipoteka-expert.com/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке в 2019 году

Благодаря ипотечному кредитованию тысячи российских семей смогли приобрести собственное жильё. Сбербанк – это государственное учреждение, он предлагает заемщикам более выгодные условия кредитования, нежели другие финансовые организации. Большинство заемщиков выбирают этот банк для получения ипотеки.

Необходимость постоянно выплачивать проценты за пользование неизбежно наводят на мысль о досрочном погашении ипотеки в Сбербанке. Условия 2019 года мало чем отличаются от прошлых лет. Семье, взявшей заём, экономически выгодно вносить большие платежи, нежели предусматривает график, в этом случае снижается размер переплаты.

Как происходит досрочное погашение ипотеки в Сбербанке

Согласно закону, взяв кредит, мы обязаны оплачивать банку проценты со взятой суммы на протяжении всего срока пользования. Однако при досрочном погашении кредита этот срок сокращается, а это значит, что процентов придется платить меньше.

Выгода сильно отличается в зависимости от того, как был составлен график оплаты задолженности:

1. Схема платежей рассчитана дифференцированными платежами, процентная ставка равномерно распределена по всем платежам. При внесении больших средств проценты будут уменьшаться, а вместе с ним уменьшатся и последующие платежи.
2. График рассчитан аннуитетными платежами, размер ежемесячных платежей фиксирован, а проценты погашаются преимущественно в первой половине срока кредитования.

При дифференцированных платежах досрочная выплата выгодна как в начале кредитного периода, так и в его конце. Чем больше средств вы внесёте – тем меньше становится срок выплат и начисляемый процент. Дополнительная сумма идет на погашение основного долга, а вместе с этим и уменьшается и сумма переплаты на остальные платежи.

Если график рассчитан аннуитетами, то рассчитать выгоду оказывается гораздо сложнее, особенно если деньги вносятся во второй половине срока кредитования.

Средства, вносимые сверх платежа, пойдут на погашение основного долга заемщика, а проценты рассчитываются, исходя из оставшейся суммы, и распределяются на весь оставшийся период.

В случае фиксированных платежей, банк может установить ограничения на досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, по условиям 2019 года дополнительные средства могут и не списаться со счёта. Аннуитеты могут быть досрочно погашены по особым правилам:

• Уменьшение кредитного периода при сохранении размера ежемесячных выплат. Поскольку уменьшается срок выплаты кредита, сокращается и размер выплачиваемых процентов.
• Сокращение размера ежемесячного платежа, при котором срок погашения кредита останется неизменным. Хотя выгода от этого варианта оказывается наименьшей, многие семьи выбирают его, поскольку из-за различных обстоятельств, людям бывает затруднительно ежемесячно вносить требуемую сумму.

Часто идеальным вариантом может стать небольшие переплаты постоянно, однако банк может и не зачесть маленькие суммы. Часто в банках устанавливается определенный лимит на сумму досрочного погашения.

Ни один банк России не имеет права препятствовать досрочному возврату долга. Кредиторам Сбербанка не придется платить за эту процедуру никаких дополнительных взносов или неустоек.

Частичное погашение удобно выполнить единовременно, при получении достаточно крупной суммы – премии или других поступлений. Разовые погашения позволят значительно сократить ежемесячные расходы на ипотеку. Если заемщик уже вносил однажды частично-досрочный платеж, то он вправе сделать любое количество раз, пока основная часть долга не будет полностью погашена.

Калькулятор досрочного погашения ипотеки сбербанка 2019 года

Чтобы наглядно представить выгоду от преждевременного возврата займа, удобно использовать ипотечный калькулятор. Найти его можно как на официальном сайте, так и на множестве других сторонних сайтов. Калькулятор позволяет рассчитать свои будущие расходы по ежемесячным платежам и наглядно представить график будущих выплат.

Пользоваться ипотечным калькулятором очень просто. Необходимо лишь ввести сумму, которую хотите оплатить и отметить условия выданного займа:

• тип платежа;
• процентная ставка;
• дата выдачи ипотеки;
• срок окончания выплат;

Условия досрочного погашения ипотеки Сбербанка в 2019 году

В договоре должны быть подробно описаны условия, по которым долг может быть оплачен заранее. По закону вы обязаны обратиться с письменным заявлением в офис банка за 30 дней до внесения платежа. В заявлении необходимо указать на решение погасить долг полностью или же внести часть средств в счет основного долга.

Сроки досрочного погашения ипотеки Сбербанка

Раньше банки устанавливали сроки, раньше которых кредит закрыть было невозможно. Но в 2011 году появился закон, запрещающий банкам ставить какие-либо условия, препятствующие преждевременной оплате долга. Теперь любой кредитор может вернуть весь долг целиком или ее часть даже в день выдачи.

Оплата может быть произведена как в первой половине срока выплат, так и ближе к его завершению:

1. Выгоднее вносить досрочную оплату за ипотечное кредитование в первой половине срока выплат. Банки намеренно рассчитывают суммы ежемесячных платежей таким образом, что сначала большую их часть составляют проценты.
2. Ближе к окончанию срока действия кредита в ежемесячном платеже сумма основного долга становится больше, а процент за пользование – меньше.

Так, если из пяти лет вы регулярно вносили платежи на протяжении четырех, то процент за все 5 лет вы уже оплатили почти полностью и досрочный платеж выгоды почти не принесет.

Каков минимальный размер оплаты

Если вы намерены заплатить большую сумму в счет основного долга, то есть произвести частичное гашение, то сегодня Сбербанком разрешается вносить средства без ограничения в их размерах. Если раньше эту операцию могли выполнить лишь те, кто хотел внести 15 тыс. рублей и более, то сегодня можно увеличить свой платеж даже на сто рублей.

Перерасчет процентов

Перерасчет кредита производится только в том случае, если данная возможность указана в договоре. Сегодня все кредиты Сбербанка можно погасить досрочно с перерасчетом процентов. Если вы оформляете частичную оплату в офисе, то для вас распечатают дополнительный график оплаты. При досрочном внесении суммы онлайн через личный кабинет Сбербанка – новый график появится на вашей странице.

Проценты за пользование пересчитываются не всегда. Это должно быть указано в договоре. Когда возможность перерасчета в нем указана, то уже оплаченный, но не использованный вами процент будет перенесен в счет основного долга, и платить вам придется меньше.

Досрочное погашение ипотеки через сбербанк онлайн

Оформить платеж для досрочного погашения ипотеки в Сбербанке по условиям 2019 года необходимо правильно, иначе деньги могут просто не списаться с вашего счёта или же, по невнимательности, останется неоплаченной небольшая сумма, на которую впоследствии будут расти проценты.

Расчет платежа

Если вы решили закрыть кредит полностью, то сначала необходимо узнать точную сумму оплаты. Сделать это можно, позвонив в банк по телефону или обратившись в один из офисов лично. На страницах банка имеется отдельный раздел «досрочное погашение», где вы можете ознакомиться с калькулятором досрочного погашения ипотеки.

Важно внести все деньги полностью, ведь даже на остаток в одну копейку будет начисляться процент, а потом пеня, и кредит не будет считаться закрытым. После проведения платежа лучше убедиться в отсутствии задолженности через интернет в личном кабинете или офисе банка, где вам выдадут справку о закрытии кредита и отсутствии задолженности по нему.

Заявление

Перед подачей заявления необходимо внести финансы на счет, по которому происходила оплата. После нужно подойти в ближайший офис банка и заполнить заявление, бланк и образец заполнения вам даст сотрудник. В нем указывается расчетный счет, с которого должны сняться деньги. В случае частичного погашения нужно также указать, что необходимо сделать:

• перерасчет ипотеки;
• сокращение срока выплат.

Также заявление можно написать на портале Сбербанка. При этом количество досрочных погашений может быть любым – можно хоть каждую неделю вносить дополнительные платежи, размер которых также может быть любым – хоть один рубль.

Внесение платежа

Сегодня оплата с помощью наличных уже невозможна, поэтому перевести деньги можно любым их перечисленных способов:

• безналичным переводом в личном кабинете на сайте Сбербанка;
• через удобный вам банкомат или терминал;
• через кассу в офисе Сбербанка.

Внести сумму достаточно просто, он ничем не отличается от внесения ежемесячных платежей.

Итоги

После внесения платежа при полном погашении вам будет выдана справка о его закрытии и отсутствии задолженности перед банком. Если же оплата была частичной – сотрудники должны предоставить вам новый график ежемесячных платежей. Если же заявление было отправлено через интернет, то новый график появится у вас в личном кабинете.

Таким образом, досрочное погашение ипотеки в Сбербанке по условиям 2019 года и возврат процентов по нему – это реальный способ уменьшить долг и существенно сэкономить. Причем совершать дополнительные платежи сегодня совсем не сложно, и вносить их можно хоть каждый день любым, даже самым минимальным платежом.

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке

Источник: https://s-ipoteka.info/pogashenie/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki.html

Как досрочно погасить ипотеку

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Максим Кайнер

четыре года гасит ипотеку

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Обычный методМетод Максима Кайнера

Минимальный платеж: 15 720 Р	Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р	Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р	Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется	Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г.	В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2020 г.

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму.

Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится.

Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

• Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.
• Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.
• Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.
• Приятных вам минимальных платежей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/

Досрочное погашение ипотеки: правила и выгодно ли гасить

Средний срок, на который оформляется ипотечный кредит в РФ, составляет около 15 лет. Но многие ипотечные заемщики настроены закрыть его намного раньше. Как правильно оформить досрочное погашение ипотеки и избежать лишних трат?

Выплата ипотеки досрочно

Возможно ли досрочное погашение ипотеки? В соответствии с российским законодательством заемщик имеет право на досрочное полное либо частичное погашение взятых ипотечных обязательств.

Банкам запрещено отказывать клиенту в реализации указанного права. Заемщик обязан предупредить банковскую организацию о своем желании досрочного гашения ипотеки в срок не позднее чем за 30 дней до предполагаемого события.

Клиент может закрыть ипотеку, полностью выплатив банку единовременно весь остаток взятой в долг суммы с процентами либо погасить часть долга. В последнем случае практикуется пересмотр ипотечного договора в сторону уменьшения срока кредитования или ежемесячной суммы оплаты.

Право заемщика полностью погасить ипотеку раньше указанного в договоре срока без финансовых санкций со стороны банковской структуры закреплено законодательно.

Полное досрочное погашение жилищной ссуды: пошаговая инструкция

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно?В сегодняшних реалиях ответ однозначный – выгодно.

Еще несколько лет назад, получив определенную сумму, которая позволяла бы полностью рассчитаться со взятым займом, заемщик предпочитал оформить депозитный договор, перекрывая таким образом доходом от депозита оплату по кредитным процентам. Сегодня выгоднее закрыть ипотечный долг и снять лишнее финансовое бремя с семейного или личного бюджета.

Решив досрочно выплатить жилищный кредит, заемщик обязан уведомить об этом банк.

Рекомендуется лично посетить отделение банковской организации, в которой оформлен заем, сообщить о своих намерениях и уточнить все вопросы, связанные с этой процедурой.

Клиенту в обязательном порядке необходимо получить от банка информацию о полной сумме долга с начисленными процентами, которую он обязуется погасить.

Как закрыть ипотеку досрочно? Для этого необходимо выполнить несколько действий:

1. Уведомить банк о своем желании (лично посетить отделение, отправить заказное письмо).
2. Выбрать дату полного расчета по кредиту. Это обязательно должен быть рабочий день.
3. Связаться с менеджером банка, согласовать дату оплаты, уточнить полную сумму долга с процентами, способ оплаты – наличными в кассе банка, по безналичному расчету. В последнем случае необходимо заранее выбрать способ безналичной оплаты и уточнить плату за услугу перевода денежных средств на счет банковской структуры – кредитора. На счет банка должна поступить полностью вся сумма задолженности до копейки, в противном случае кредит будет считаться непогашенным.
4. Оплатить сумму долга.
5. Связаться с менеджером банка, уточнить, произошло ли погашение ипотечного займа. В некоторых случаях можно вытребовать от банка соответствующую справку о полном расчете по кредиту.

Закрывая ипотеку безналичным расчетом, следует заранее уточнить стоимость услуг финансовой организации за перевод денег в банк – кредитор и учесть ее в общей сумме платежа.

Частичное досрочное погашение ипотечного кредита

Выдавая кредит, банкиры рассчитывают на получение определенной суммы прибыли в течение определенного времени. В кредитном договоре ими могут прописываться отдельные правила досрочного погашения ипотеки.

Это может быть мораторий на полное или частичное погашение в течение первых нескольких месяцев, отказ от пересмотра срока кредитования в пользу пересмотра суммы ежемесячных платежей, определение минимальной суммы, необходимой для полного погашения займа.

Также для защиты своих интересов от заемщиков, которые рассчитывают на «быструю ипотеку», банки навязывают клиентам при оформлении жилищной ссуды аннуитетный способ расчета, при котором ежемесячная сумма платежа остается неизменной в течение всего срока кредитования, то есть оплата производится равными платежами.

При этом способе оплаты кредитных обязательств, в первые годы ипотеки платеж формируется в основном за счет процентов, само тело кредита (то есть взятая сумма) гасится малыми объемами. В последующие годы структура ежемесячного платежа меняется, увеличивается доля тела кредита, уменьшается доля процентной ставки.

При аннуитетном способе погашения ипотеки в первые годы после ее оформления практически вся сумма выплат идет на погашение процентов за кредит.

При выплате ипотеки дифференцированными платежами каждый ежемесячный платеж меньше предыдущего, поскольку основной долг гасится равными частями, а процентная ставка насчитывается на остаток тела кредита, который постоянно уменьшается. Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно при аннуитетном и дифференцированном способах оплаты?

Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах: когда выгодно выплатить

При возможности эксперты рекомендуют максимально выплатить ипотеку в первые 5 лет после ее взятия.

Банком будет произведен перерасчет суммы оплаты по займу исходя из уменьшенного тела кредита, таким образом заемщик сможет сэкономить.

В последующие периоды частичное погашение ипотечного долга уже не является таким выгодным, ведь именно в этом первом периоде банк и получает свою основную прибыль за расчетный срок кредитования.

Досрочное закрытие ипотеки, которая выплачивается аннуитетным способом, особенно выгодно в первые 5 лет после ее взятия.

Денежные средства направляются на возврат основного займа, затем делается перерасчет оплаты по взятому займу исходя из уменьшенной суммы тела кредита, процентной ставки и срока кредитования.

Если досрочно погасить ипотеку, то начисляются проценты на остаток суммы, затем разбиваются на ежемесячные платежи и заемщик далее выплачивает долг равными суммами в течение оставшегося срока.

После частичной досрочной оплаты долга в объеме, превышающем расчетный, заемщик с банком заключают дополнительное соглашение, в котором предусматривается:

• — уменьшение суммы ежемесячного платежа;
• — либо сокращение общего срока кредитования.

Некоторые банковские структуры стремятся удержать клиента как можно дольше, поэтому предлагают первый вариант. Он наиболее подходит заемщикам, ежемесячный платеж у которых составляет от 50 и выше процентов семейного (личного) бюджета. Таким образом, у них появляется возможность направить освободившиеся финансовые ресурсы на другие нужды.

Некоторые банковские структуры в договорах ипотеки изначально обозначают, что не сокращают сроки кредитования. Условия погашения ипотеки досрочно должны быть прописаны в ипотечном договоре, до его заключения обговорены с представителями банковской структуры, должны быть понятны для всех сторон сделки.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно при дифференцированном способе оплаты

Частичное досрочное погашение ипотеки при дифференцированном способе оплаты также однозначно выгодно для заемщика. В этом случае вся сумма переплаты направляется на погашение тела кредита, соответственно, уменьшается сумма насчитанной процентной ставки и происходит автоматический пересчет дальнейших ежемесячных сумм.

Насколько выгодно погасить кредит досрочно, что выбрать впоследствии (уменьшение срока кредитования либо суммы ежемесячных платежей), можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора, представленного на сайте банка-кредитора. Выбирая ипотечный продукт, можно сразу уточнить у менеджера возможность и порядок досрочного погашения ипотеки, попросить рассчитать выгоду досрочного погашения ипотеки на разных этапах возврата взятых средств.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

В отдельных банковских продуктах изначально прописывается возможность погашения взятой ипотеки за счет средств материнского сертификата.

Для этого необходимо обратиться в банк, уточнить возможность погашения долга материнским капиталом, взять соответствующую справку банковской организации, собрать необходимые документы и предоставить их в отделение Пенсионного фонда РФ.

Уполномоченная структура, рассмотрев пакет документов, при положительном решении вопроса перечисляет указанные средства на счет банка – кредитора в качестве погашения части ипотечного долга. Узнать как правильно досрочно погасить ипотеку материнскими средствами, на каком этапе это возможно, следует заранее, до заключения ипотечного договора у представителя банка.

Материнским капиталом можно оплатить исключительно тело кредита, погасить проценты, штрафы, пеню за счет этих средств невозможно.

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

Для минимизации рисков от невыплаты ипотечного долга, банки практикуют обязательное или добровольное страхование ипотечного или другого залогового жилья, жизни, здоровья титульного заемщика.

Договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора, оплата может происходить как единоразово, так и по определенным периодам.

При полном досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право требовать от страховой компании возврата суммы, которая обеспечивала страхование рисков на период, оставшийся для выплаты займа.

Возврат части суммы страховки возможен:

• — если ипотека погашена полностью;
• — не наступил страховой случай;
• — сумма страховки оплачена на период больший, чем фактический.

Для возврата части страховки заемщик должен собрать и предоставить в страховую компанию следующие документы:

• — паспорт;
• — договор ипотеки;
• — договор страхования;
• — справку банка о досрочном погашении займа;
• — платежные документы, подтверждающие уплату страховых взносов;
• — заявление о возврате уплаченных ранее страховых взносах за период, который не наступил.

Эксперты рекомендуют заемщику не затягивать со сроками подачи заявления о возврате части страховых взносов. После погашения жилищной ссуды следует в месячный срок собрать необходимые документы и подать их в страховую компанию. Если компания отказывает в возврате денежных средств, это следует зафиксировать письменно для дальнейшего обращения в суд.

«Подводные камни» досрочного закрытия ипотеки

Наряду со многими положительными факторами досрочного погашения жилищной ссуды, эксперты отмечают ряд других моментов, которые нужно учесть заемщику.

Досрочное погашение жилищного кредита не выгодно банковской организации, поэтому она может затягивать процесс, а для клиента — это означает переплату процентов.

Заявление на досрочное гашение стоит направлять кредитору заранее, с учетом условий кредитного соглашения, оформлять все письменно, оставляя себе второй экземплар документа с отметкой банка о его принятии.

Многие заемщики задают вопрос, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки? Частично или полностью гасить ипотеку выгодно в первые несколько лет выплаты кредита, в дальнейшем рентабельность этого процесса снижается.

В этом случае, при наличии определенной суммы свободных денег специалисты рекомендуют рассмотреть вопрос их вложения в другие объекты недвижимости или на банковский депозит для получения дополнительного дохода, за счет которого будут покрываться кредитные платежи.

Источник: https://FromBanks.ru/stati/pravila-dosrochnogo-pogasheniya-ipoteki/

Досрочное погашение ипотеки в 2019 году: полное и частичное

Приветствуем! Сколько стоит досрочное погашение ипотеки, стоит ли досрочно погашать ипотеку? Обо всех этих вопросах мы сегодня поговорим в нашей статье. Из конкретных расчетов вы сможете понять стоит ли вам заниматься этой процедурой и когда выгоден перерасчет жилищного кредита, а когда пересчет лучше не делать.

Досрочное погашение ипотеки — это оплата с опережением графика большими суммами. Бывает полное, когда вносится полный остаток по кредиту + проценты на текущий день (ипотека закрывается полностью), а бывает частичное, когда вносится сумма больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка всего долга (пересчитывается график платежей).

Стоит ли?

Прежде чем разбираться, как досрочно погасить ипотеку, надо решить принципиально – стоит ли это делать. Ответ зависит, среди прочего, от Ваших прогнозов в отношении темпов инфляции.

Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки, рассмотрим конкретную ситуацию. Допустим, Вы взяли в кредит на 10 лет 3 миллиона рублей под 10 процентов годовых.

Если Вы платите по аннуитетной схеме, то есть Ваш график предусматривает погашение кредита равными платежами ежемесячно, то Ваш платёж по ипотекесоставляет 39 645 руб./мес. Пусть доход вашей семьи составляет сейчас 100 тысяч рублей в месяц.

Теперь переходим к инфляции. Пусть Вы прогнозируете, что инфляция в стране составит, в ближайшие 10 лет, 15% в год. Предположим, что Ваши доходы будут расти в той же пропорции. Тогда через 10 лет ваш семейный месячный доход составит 352 тысячи рублей. То есть Вы будете отдавать на обслуживание ипотечного кредита не 40%, а только 11% Вашего дохода.

Выплата за погашаемый кредит будет совсем не так обременительна как сейчас. Так стоит ли торопиться? Предположения о 15-процентной инфляции и пропорциональном росте доходов совсем не являются фантастическими, так что, не лучше ли подождать пока проблема сама рассосётся, и не идти на частичное досрочное погашение ипотеки.

Возможность погашения кредита до срока

Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку, однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки, вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.

В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.

Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно. Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.

Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.

Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.

Дифференциальный или аннуитетный платёж

В мире ипотеки принято, что определённую часть долга заёмщик обязан выплачивать раз в месяц. Известны два популярных способа расчёта ежемесячного платежа — дифференциальный и аннуитетный. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.

Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита. Это – во-первых. А, во-вторых, будьте добры заплатить проценты. В самый первый месяц это двенадцатая часть процентной ставки от тела кредита.

Во второй месяц – такая же часть, но от тела кредита, за минусом той его части, которую Вы уже вернули при первом платеже, то есть от 99,177 процентов суммы кредита.

В последний месяц вы заплатите, в порядке возврата тела долга, те же 0,833 процента тела кредита плюс месячный платёж за пользование этим последним кусочком тела долга, что составит незначительную сумму.

Возможно, это хороший вариант – график кристально ясен.

В настоящее время банки не слишком активно предлагают дифференцированную систему расчёта, потому, что знают, как правильно рассчитать более выгодную для них схему.

При аннуитетных платежахпредусматриваются одинаковые по размеру платежи каждый месяц. Причём в начале кредитного периода в эту сумму включены преимущественно проценты за обслуживание кредита, а в конце – преимущественно выплата тела долга.

Считается, что клиентам так удобнее платить.

В этом утверждении есть доля лукавства, ведь суммы месячных платежей известны заранее, и вполне возможно заглянуть в таблицу накануне платежа и, кстати, порадоваться тому, что платёж ежемесячно уменьшается.

Во всяком случае, не стоит забывать о том как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.

В отношении того, при какой схеме выгоднее досрочное погашение ипотеки, дифференцированная схема выглядит привлекательнее.

Ваше платёжное поведение является логичным и последовательным: Вы стремитесь поскорее рассчитаться по кредиту, идёте на опережение графика, начинаете погашать ипотеку досрочно, чтобы минимизировать стоимость обслуживания кредита.

При любой схеме погашать лучше рано, чем поздно, ведь уже выплаченных за обслуживание сумм никто не станет пересчитывать.

Уменьшить срок или снизить платёж

Планируя частичное досрочное погашение ипотечногокредита, Вы должны знать, как рассчитатьплатежи и сделать выбор – снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита, не изменяя немедленно величину платежей. Что выгоднее? Правильный ответ зависит от того, зачем Вы планируете частичное или полное досрочное погашение ипотеки.

Далеко не всегда за решением погасить ипотечный кредит стоят чисто финансовые соображения. Если Вы планируете продать, разменять, подарить, завещать ипотечное жильё, у Вас могут быть нефинансовые мотивы погасить часть или весь заём.

Скорее всего, в этом случае Вам нужно иметь «развязанные руки» как можно скорее, на первом месте будет стоять время, и Вы предпочтёте сделать перерасчёт, чтобы сократить срок кредита.

Если же за решением пойти на досрочное погашение ипотеки стоят изменившиеся финансовые обстоятельства, то выбор зависит от долгосрочного или краткосрочного характера произошедших изменений.

Если речь идёт о разовом улучшении, таком как рождение второго ребёнка и получение материнского капитала, крупный выигрыш в лотерею, неожиданно большая премия на работе, получение наследства и тому подобное, стоит подумать о том, чтобы пересчитать кредит и снизить рассчитанный ранее месячный платёж. Сколько лет Вы собирались платить, столько и будете, а текущая жизнь станет свободнее в финансовом отношении.

Заметьте, что при досрочном погашении кредита Вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.

Как правильно погасить

Обязательно посмотрите это видео, чтобы избежать распространенной ошибки выхода на просрочку и проблем с коллекторами при досрочном гашении.

Процедура досрочного гашения ипотеки достаточно проста и не отличается в вашем банке от условий и требований к досрочному гашению других кредитов. Как правило, она состоит из трех простых шагов:

1. Объявить банку о своем решении (нужно написать заявление на досрочное гашение).
2. Внести необходимую сумму на счет.
3. После внесения проверить корректность списания и отображения в графике платежей.

Важный момент! В настоящий момент досрочное гашение ипотеки происходит после объявления банку о своем решении и поступлении денег на счет. Теперь не надо ждать, когда наступит дата платежа по аннуитетному кредиту, как это было ранее. Пересчет произойдет в тот же день.

Также стоит учесть! В Сбербанке досрочное погашение можно сделать в сбербанк онлайн без обязательного посещения банка. В ВТБ 24 досрочное гашение можно сделать по звонку в колл-центр.

Альтернативы погашению ипотеки досрочно

Полное или частичное досрочное погашение ипотеки, это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.

Как лучшепоступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.

Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.

А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.

Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты. В этом может помочь наш юрист. Заполните специальную форму для консультации и посмотрите это видео.

Остались ли у Вас вопросы? Просьба написать нам в х. Жмите кнопки соц сетей и подписывайтесь на обновление проекта.

Источник: https://ipotekaved.ru/dosrochno/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki.html