Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Она регламентирована главой 9 ГК РФ. Рынок недвижимости подвержен этому типу отношений.

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

  1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
  2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств.

Действительные сделки

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

  1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
  2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
  3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
  4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
  5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
  6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
  7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

Основные виды сделок с недвижимостью

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Договоры и односторонние сделки

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Способы имущественных правоотношений чаще носят возмездный характер. Субъекты взаимодействия обмениваются юридически значимыми ценностями.

В обмен на объект недвижимости передаются:

  • денежные средства;
  • другой объект или равноценное имущество;
  • оказываемые услуги;
  • совокупность таковых.

Безвозмездны дарение и ссуда. Эти условия становятся базовыми для данного вида соглашений. При их не исполнении, правовая основа сделки становится ничтожной. К этому виду правоотношений можно было бы отнести и завещание. Но это будет не совсем верно. Ведь при завещании субъект, вступающий в наследство, наследует также неисполненные обязательства наследодателя.

Иногда принимает к исполнению непосредственный завещательный отказ.

Это говорит о критериях, по которым наследование стоит отнести к возмездным способам отношений.

Консенсуальные и реальные

Соглашения, которые вступают в силу после подписания сторонами в режиме реального времени, установленного датой в положении контракта, называются реальными.

Это стандартные виды процедур, которые поэтапно передают имущественные права от одного владельца к другому. Этапами здесь становятся юридические действия, продвигающие процессы прекращения и возникновения прав на недвижимость между взаимодействующими субъектами.

Завершающим этапом становится внесение записи о проведённом инциденте в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), после которого допускается распоряжение переданным имуществом.

Консенсуальные отношения определены не реальными временными рамками с достоверно установленной датой, а событием, которое неизвестно когда произойдёт.

При этом достоверно, что обозначенное событие произойдёт без сомнения. Ярким примером выступают завещания, которые назначают передачу имущества на момент смерти завещателя.

К такому типу сделок относят аренду, ссуду или ренту, если стороны вправе прервать в связи со смертью одного участника, либо путём переуступки права. Их допустимо составлять на период длительного отсутствия, владельцев недвижимости или регламентировать интересами третьих лиц, которые связаны с объективными причинами.

К консенсуальным правоотношениям прибегают при составлении брачных контрактов. Некоторые способы составления дарственных на недвижимость допускают их передачу к моменту свадьбы или рождения наследника.

Если дарственная составляется в адрес малолетнего ребёнка, допуская вступление в силу в момент наступления возрастной дееспособности, она не несёт консенсуального характера. День наступления 18 (14-16) лет требуется высчитать достоверно и включить в срок действия дарственной, отодвинув её вступление в силу на дату восемнадцатилетния одаряемого лица (см. Жилье на ребенка).

Каузальные и абстрактные

Для проведения каузальной имущественной процедуры потребуется некая юридическая причина, прецедент, который мотивирует субъект на правовое взаимодействие с объектом недвижимости.

Причина совершения сделки – её цель, что допускает ряд действий, требуемых для достижения цели.

Каузальные отношения возникают всегда, когда соглашение гарантирует передачу конкретного объекта недвижимости в результате отчуждения от владельца.

Рынку недвижимости свойственны и такие виды контрактов, которые не приводят к непосредственному владению объектом. К таковым относят договор переуступки прав собственности в долевом строительстве. В данном случае отсутствует объект, передаваемый лицу, но правоотношения в его адрес уже состоялись.

При переуступке или соглашении цессии, в сторону заинтересованных лиц, переходят лишь права на абстрактный, не существующий в рамках реального времени, объект.

Обычные и условные

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Сама процедура основана на исполнении оговорённых условий. Главное требование – определение даты происхождения события и этапов проведения процедуры.

Условный характер прецедент приобретает, когда исполнение обозначенных положений попадает в зависимость от представленных в соглашении объективных условий.

В отличие от каузального договора, условия предусматриваются с большой долей вероятности, но не констатируются в качестве абсолютных.

К таковым относят договора долевого строительства (ДДУ), возведение новостроек членами кооператива. Целесообразно рассматривать в этом контексте ипотечные соглашения и иные виды кредитования, когда недвижимость остаётся в залоге до момента погашения долга.

Хотя здесь устанавливается предполагаемая дата расчёта с инвестором, событие погашения долга является планируемым, желанным, но достоверно не регламентируемым. С определённой долей вероятности оно может не произойти, что отменит передачу права собственности в сторону должника.

Срочные и бессрочные

Если речь идёт об аренде, ссуде или ренте, предполагается указание сроков действия контракта. В противном случае требуется указать, что контракт действует бессрочно. Без определения этого положения, документ не будет признан в качестве действительного.

Срочное соглашение – аренда в течение трёх лет (или иное), не требует непременного расторжения по окончании срока действия.

Если оно не расторгнуто в момент завершения срока, то взаимодействие сторон остаётся в силе и пролонгируется на тот же период. Не говорит это и о том, что его недопустимо расторгнуть раньше. По согласию сторон или через суд, оно аннулируется в любое время, при соблюдении норм передачи недвижимости владельцу.

Бессрочные соглашения не имеют в виду пожизненное использование недвижимости, но допускают его. Они утрачивают силу на определённых условиях, специально обозначенных в положении о допустимости и условиях расторжения, фиксируя их конкретным пунктом.

Многообразие вариантов взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, продиктовано фактом неоднозначности функционирования данного рынка.

Гражданско-правовые отношения позволяют использовать виды взаимодействий в качестве юридического инструмента, детально прорабатывающего нюансы конкретной ситуации.

  Представительство при сделках с недвижимостью

Источник: https://myestate.club/sdelki/vidy-sdelok-s-nedvizhimostyu.html

Сделки с недвижимостью: понятие и виды | Новостройки

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Для того чтобы изменить или прекратить своё право на недвижимое имущество, лицу необходимо совершить сделку – целенаправленные, осознанные действия граждан или юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей в отношении конкретного объекта недвижимого имущества.

Целью сделок с недвижимостью, как следует из самого определения, является изменение права собственности на него – это может быть приобретение такого права, либо вовсе его прекращение и передача прав и обязанностей другому лицу.

Для того, чтобы сделка была признана органами государственной власти действительной, необходимо соблюдать ряд условий: законность действий сторон и содержания самой сделки; лица, совершающие сделку, должны быть правоспособными и дееспособными; выражаемые волеизъявления сторон должно совпадать с их волей; форма сделки, установленная законом, должна соблюдаться в обязательном порядке.

Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных условий повлечёт недействительность (ничтожность) сделки. Гражданский кодекс РФ признает ничтожной сделку, которая:

  • совершалась с целью, противоречащей основам российского правопорядка и нормам нравственности;
  • волеизъявление сторон сделки не совпадет с их реальной волей;
  • заключалась с нарушением формы, установленной законом, и не были соблюдены требования об обязательной государственной регистрации сделки;
  • действия одной из сторон выходят за пределы её правоспособности, либо дееспособности, либо лицо вовсе не обладает таковым признаком.

Сделки могут быть совершены в двух формах – письменной и устной.

Устная сделка может быть совершена только в том случае, если такое позволяет закон, сама сделка исполняется при её совершении, либо сделка имеет предварительный характер – в дальнейшем заключается письменная сделка.

При письменной форме сделки обязательно необходим документ, удостоверяющий права и личности сторон, а также их подписи. Все сделки с недвижимостью заключаются только в письменном виде, и подлежат обязательной государственной регистрации.

Все операции с недвижимостью можно разделить на три вида:

  • 1) Когда в результате происходит смена собственника (купля-продажа, наследование, реализация обязательств, приватизация, рента, обмен и мена, изъятие земельного участка и снос постройки);
  • 2) В результате сделки изменяется состав собственников (акционирование, раздел имущества, изменение состава субъектов при ликвидации организации, внесение имущества в уставной каптал компании, долевое строительство, оформление кредита под залог недвижимости, расселение квартиры (касается коммуналок));
  • 3) После совершения сделки добавляются иные субъекты прав (процесс инвестирования, строительство и реконструкция, передача имущества в доверительное управление, хозяйственное ведение; аренда, введение и отмена сервитутов, страхование имущества).

Необходимо обратить внимание на самые распространённые сделки с недвижимостью. Одной из них является купля-продажа недвижимого имущества. По такой сделке одна из сторон – продавец — обязуется передать в собственность другой стороне – покупателю – объект недвижимого имущества, а покупатель в свою очередь обязан принять это имущество и уплатить за него цену, определённую договором. В качестве субъектов отношений купли-продажи могут выступать как граждане, так и юридические лица. Договор купли-продажи заключается обязательно в письменном виде, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение указанных требований законодательства ведёт к недействительности сделки. Согласно договору купли-продажи недвижимости, у продавца существует право требовать оплаты имущества в размере, который установлен в договоре; но при этом возникает и обязанность передать объект недвижимости покупателю в том виде, который указан в договоре, причём никаких притязаний со стороны третьих лиц на него быть не должно (если только покупатель заранее был уведомлен с обременениями и согласен на них). В том случае, если на имущество имелись обременения, о которых продавец умолчал и в итоге покупатель понёс убытки, то продавец обязан возместить покупателю весь ущерб.

Читайте также:  Пожаловаться на автобус в москве - когда и как отправлять претензию

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Как правило, сделки купли-продажи недвижимости осуществляются либо в индивидуальном порядке, либо в виде публичных торгов, которые проводятся либо в форме конкурса, либо в виде аукциона.

Разница между указанными видами торгов следующая: при аукционе объект продаётся тому покупателю, который предложил максимальную цену за него; конкурс же предусматривает, что помимо цены покупатель должен соблюдать ряд условий по отношению к объекту недвижимости и пользованию им.

Обмен недвижимого имущества также является распространённой сделкой в РФ

Согласно договору мену каждая сторона обязана передать в собственность другой стороне объект недвижимости в обмен на другой объект. В качестве субъектов договора мены могут выступать как юридические, так и физические лица. При совершении сделки – мены или обмена – обязательно оценивается имущество.

Если стоимость меняемых объектов не совпадает, то есть они являются неравноценными, то та сторона, которая предлагает более низкий по цене объект недвижимости, обязана оплатить разницу в стоимостном выражении.

Право собственности на объекты недвижимого имущества, которые подлежат передачу по договору мены, переходит к сторонам сделки в один момент после исполнения этими сторонами своих обязательств по передаче недвижимости.

В отношении недвижимого имущества обмен могут совершать не только собственники объектов: также наниматели, которые являются одновременно пользователями помещений при наличии необходимых разрешительных документов вправе обменять жилое помещение на равноценное.

Распространённой сделкой с недвижимостью на одноимённом рынке является аренда имущества.

Согласно договору аренды, одна сторона (арендодатель, который является собственником объекта недвижимости либо уполномоченным лицом) обязуется передать другой стороне (арендатору) недвижимое имущество во временное владение и пользование за определённую плату – арендную плату, размер которой также устанавливается условиями договора.

Договор заключается в письменном виде, и если срок его действия более одного года – необходимо регистрировать сделку. При переходе права собственности на объект аренды, обязательства договора следуют за имуществом, не меняются и сам договор не расторгается.

Арендатор обязан использовать имущество только по его прямому назначению, не может им распоряжаться, сдавать в субаренду. Также основной обязанностью арендатора является своевременная и полная уплата арендной платы.

Если недвижимое имущество располагается на земельном участке, то арендные права переходят и на него на тех же условиях договора.

Помимо аренды в гражданском праве в отношении недвижимого имущества существует такое понятие как найм. Оно применимо только в отношении жилого помещения, по большому счёту дублирует положения аренды.

Даже если нанимателем является юридическое лицо, использовать полученное в найм жилое помещение оно может только для проживания в нём граждан.

Существует также социальный найм – предоставление изолированных жилых помещений нуждающимся гражданам на условиях оплаты ими коммунальных услуг.

Дарение недвижимости

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Ещё одной разновидностью сделок с недвижимостью является дарение, в соответствии с которым одна сторона – даритель безвозмездно передаёт другой стороне — одаряемому – объект недвижимого имущества в собственность. Также договор дарения может предусматривать освобождение одаряемого от имущественных требований или обязанностей перед третьими лицами. В качестве субъектов по договору дарения также выступают юридические и физические лица. Невозможно подарить объект недвижимости, находящийся в совместной собственности, без согласия всех владельцев такого имущества. Также ограничения по дарению существуют у юридических лиц, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления – дарить такую недвижимость можно только с согласия собственника. Одаряемый вправе отказаться от сделки и недвижимости, также и даритель может отменить договор дарения в том случае, если одаряемый причиняет вред подаренному имуществу, либо покушался на жизнь и здоровье дарителя.

Рента – весьма специфическая сделка в гражданских правоотношениях.

Согласно договору ренты, одна сторона – получатель ренты и собственник объекта недвижимости, обязуется передать его в собственность другой стороне – плательщику ренты, а тот в обмен обязан выплачивать получателю ренты установленную договором денежную сумму, либо иным способом содержать получателя ренты.

У получателя ренты уже более нет права собственности на переданный объект недвижимости, однако, за ним сохраняется право залога на него. Договор ренты заключается обязательно в письменном виде, удостоверяется у нотариуса и регистрируется в государственных уполномоченных органах.

Рента является обременением недвижимого имущества, будь то квартира или земля, предприятие либо иной имущественный комплекс. Если обременённое имущество впоследствии перепродаётся, то обязательства по договору ренты переходят на нового собственника имущества. При этом на лице, которое передало недвижимое имущество, обременённое рентой, несёт субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты в том случае, если условия договора будут нарушены.

Рента делится на несколько видов:

  • постоянная рента, выплачиваемая в бессрочном порядке в денежной форме, либо путём предоставления вещей (в натуре), выполнения работ, оказания услуг, которые в стоимостном выражении равны сумме договора ренты. Выплачивается такая рента периодами, которые также устанавливаются условиями договора.
  • пожизненная рента, выплачиваемая в течение всей жизни получателя ренты. Ежемесячная денежная сумма на содержание получателя ренты не может быть меньше одной минимальной заработной платы труда, установленной в регионе.
  • пожизненное содержание с иждивением, которое предусматривает установление фиксированной суммы ренты – суммы содержания получателя, которая должна быть выплачена ему. Выплачиваться она может также периодически.

Похожие темы: Оспоримые, мниные и ничтожные сделки с недвижимостью.

Источник: http://ACK1.ru/library/sdelki_s_nedvijimostu_ponyatie_i_vidi.html

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Потребительские кредиты стали довольно популярным и востребованным продуктом. Их типов, видов, и вариантов, если верить рекламе, становится все больше, но реально ли существует значительная разница между ними, или это только игра названий, а суть остается прежней?

На самом деле определенное «видовое разнообразие» имеет место быть.

Термин «потребительское кредитование» подразумевает выдачу ссуд населению. Это наиболее популярный вид кредитования физлиц, и подразделяется он в зависимости от цели потребительских нужд.

На практике — это либо продажа товаров предприятиями торговли с так называемой отсрочкой платежа, либо предоставление ссуд непосредственно банками для покупки тех же товаров или оплату других личных расходов или вложений.

Классифицировать потребкредиты можно по разным категориям и критериям:

  • по видам кредиторов
  • по условиям предоставления и погашения
  • целевые и нецелевые
  • с наличием обеспечения и без него
  • по срокам (кратко-, долго-, среднесрочные)

С точки зрения заемщика можно выделить две крупные категории – это ссуда именно на потребительские нужды (неотложка, автокредиты, и др.) и ссуды, получаемые с целью инвестиций (в образование, ипотеку и т.д.).

Общими плюсами потребительских кредитов можно считать:

  • минимальный набор документов
  • короткие сроки рассмотрения
  • возможность досрочного погашения, без каких либо санкций (правда это касается не всех потребительских ссуд)
  • возможность пользоваться вещью (или другими благами) сразу, в отличие от накопительства, когда деньги из семейного бюджета изымаются, но вещью можно воспользоваться только после накопления всей суммы
  • гарантия от подорожания вещи или услуги
  • возможность делать выплаты небольшими платежами, не снижая своего обычного уровня жизни
  • отсутствие скрытых выплат (теперь банки обязаны обеспечивать их прозрачность)
  • довольно высокие процентные ставки
  • момент психологической неудовлетворенности, когда удовольствие от покупки потеряло остроту, а выплаты по ссуде приходится платить еще довольно долго. Осознание величины переплаты со временем может так же вызвать сожаление о взятии кредита
  • обязательное наличие местной прописки (постоянной или временной) и стационарного телефона
  • возрастные ограничения
  • конечная стоимость товара увеличивается
  • материальная ответственность перед кредитором (штрафы и пени в случае просрочки платежей, и испорченная кредитная история, которая может потом помешать взять кредит как в этом, так и в других банках)

Самые распространенные виды кредитов и их особенности

1. Единовременный потребкредит

Достаточно популярный продукт, так как рассчитывать на него может любой дееспособный гражданин, а сумма, зависит от платежеспособности заемщика. Отличительная черта кредита – он выдается и выплачивается одномоментно, не по частям. А вот проценты погашаются каждый месяц.

Подходит этот вид кредита для однократных не очень дорогих покупок, так как срок погашения небольшой – обычно не больше чем 1,5-2 года.

Минусом является небольшой временной срок погашения, и то, что при досрочном погашении банк, скорее всего, возьмет дополнительную комиссию.

2. Кредит на неотложные нужды

Универсальный многоцелевой кредит для физлиц, позволяющий заемщику не конкретизировать цели получения ссуды, и не подтверждать, каким образом, и на что были потрачены средства.

Выдается как наличными, так и перечисляется на счет и позволяет взять довольно крупную сумму. Ни залога, ни поручителей не требуется. Это и есть главные плюсы такого кредита.

К минусам можно отнести высокие процентные ставки, наличие рабочего стажа, необходимость предоставления справок о доходах.

3. Потребительский на недвижимость

Это также распространенный вид займа на покупку недвижимости. Кредит этот целевой, но в отличие от ипотечного, кредитуемая недвижимость не передается в залог банку. Это не значит, что заемщик не должен подтвердить обеспечение своих обязательств другим способом – это может быть сделано с помощью поручительства или уже имеющейся недвижимости и т.д.

Плюс такого займа в том, что это хороший выход для тех, кто по определенным причинам не хочет прибегать к ипотечному кредитованию. К тому же это долгосрочный кредит, сроки выплат которого могут доходить до 27 лет.

Так же плюсом может стать возможность отсрочки платежей (по договоренности с банком, и в случае объективных причин, но проценты все равно необходимо будет платить по графику).

К минусам можно причислить тот факт, что, как и в случае с ипотекой, деньги могут быть потрачены только на приобретение недвижимости, и это потребуется подтвердить.

Также заем не может быть больше чем 70-90% всей стоимости объекта, поэтому нужно иметь собственные средства в размере 10-30% для первого взноса.

Подтвержденная выплата этой суммы является одним из условий предоставления кредита, без этого в займе откажут.

4. Кредит на покупку товаров

Это целевой потребительский займ с целью покупки определенных товаров, и договор на этот вид кредита обычно заключается прямо в торговом центре или магазине, который в свою очередь имеет договор с банком.

Плюсом такого кредита является всеобщая доступность, быстрота оформления и получения, часто отсутствие необходимости обеспечения (в зависимости от суммы покупки). Возможно предоставление, в случае объективных причин, отсрочки выплаты основного долга (не процентов), на 3-6 месяцев, по договоренности с заемщиком.

Условным минусом можно считать то, что иногда торговые организации требуют внесения небольшой части платежа (первого взноса) наличными. Так же предельный срок кредита обычно невелик, от него, и от платежеспособности заемщика зависит максимальный размер кредита. Досрочное погашение если и возможно, то обычно облагается дополнительной комиссией.

Читайте также:  Как заключить арендное соглашение между гражданином и юридическим лицом

5. Потребительский на платные услуги

Еще один вид целевого займа, охватывающий довольно большой спектр платных услуг. Это могут быть образовательные, медицинские, ремонтные, туристические и другие услуги и работы.

Как и с покупкой товара в кредит, весь комплекс услуг оказывается единовременно, а оплата происходит с отсрочкой.

Как и при продаже товаров в кредит, чаще всего организация сама занимается оформлением таких сделок, предварительно заключив с банком соответствующий договор. Кредит целевой, с обязательным подтверждением.

Возможно наличие созаемщика (например, родители несовершеннолетнего, заключающие договор на оказание образовательных услуг для своего ребенка).

Условный минус – обычно первый взнос нужно внести наличными (чаще всего он не более 10% от суммы) и подтвердить этот платеж документально. Без этого кредит не выдадут. За досрочное погашение, скорее всего, придется заплатить комиссию.

Возможно приостановление выплат по договоренности, на срок 3-6 месяцев (процентов это не касается). Бывают такие кредиты с подтверждением обеспечения и без.

6. Доверительный потребкредит

Это специальные банковские программы, распространяющиеся на добросовестных заемщиков, подтвердивших ранее свою надежность своевременными полными выплатами долгов по кредитам, именно в этом банке.

Плюсами таких программ являются более низкие кредитные ставки, отсутствие единовременной выплаты при выдаче кредитных средств, решение о выдаче принимается во много раз быстрее, чем в прочих случаях. Еще один плюс – обеспечение такого кредита в основном не требуется.

Неоспоримое достоинство продукта – отсутствие комиссии при досрочном погашении.

Из недостатков – относительно небольшая сумма займа (обычно в пределах нескольких тысяч долларов или евро, либо этой же суммы в рублях, по курсу) и короткие сроки погашения (в среднем от года до полутора лет).

Такой кредит хорош для покупки путевок, недорогих вещей, оплаты ремонта и т.д.

7. Целевые и универсальные для молодых семей

Еще одна категория специальных банковских программ, рассчитанных, как понятно по названию, на молодые семьи (люди не старше 30 лет состоящие в законном браке), либо на неполные семьи (к примеру, матери, воспитывающие детей 1-6 лет). Займы могут быть целевыми и нет.

Плюсы состоят в выгодных условиях таких кредитов. Целевые ссуды на недвижимость для молодых семей могут составлять даже более 90% суммы жилья, а значит первый взнос – меньше 10%. Следующее – это низкие процентные ставки.

Может быть предоставлена отсрочка выплат до 5 лет, вместе с увеличением кредитного периода. Сам период варьируется в пределах 3-20 лет. Из минусов – длительность рассмотрения и предоставление большего количества документов.

В момент получения средств снимается разовая комиссия (около трех-пяти процентов) от суммы.

8. Пенсионный потребительский

Этот вид кредитования предусмотрен специально для работающих пенсионеров. Является многоцелевым и выдается частями или целиком, наличными или на счет.

Минусом может стать возможное возрастное ограничение по срокам выплаты: то есть по достижении должником определенного возраста (допустим, 75 лет) кредит должен быть погашен. Обычно эти ссуды выдаются на небольшой срок, а ставка колеблется в пределах 20%.

9. Ломбардный кредит

Это потребкредит, выдаваемый под залог имеющихся у клиента материальных ценностей. Особенность этого банковского продукта в том, что решение о выдаче не зависит от платежеспособности заемщика, т.к.

она подтверждается документами на собственность каких-то материальных ценностей, которые выступают в качестве обеспечения ссуды. В этом качестве подойдут драгоценности, слитки драгметаллов, ценные бумаги, автомобили.

Наибольший размер ссуды – не более 70-90% оценочной стоимости залога.

Плюсы: более низкая процентная ставка, быстрое решение о выдаче.

Минусы: срок погашения чаще всего не более года. Производится выплата задолженности единовременно по истечении срока ссуды.

Преимущества покупки квартиры в новом комплексе

Приобретение квартиры в этой части СПб дает множество преимуществ. Сюда относятся следующие моменты:

  • удачное географическое положение;
  • разнообразие условий оформления сделок, в том числе в ипотеку;
  • широкий диапазон стоимости предложений;
  • отменное качество жилья;
  • развитая инфраструктура и транспортная доступность.

Покупка новостройки – отличная возможность улучшить условия жизни, вложить свободные средства, сохранить денежные ресурсы и т.д.

Особенности ЖК «Невские Паруса»

Тут http://nevskie-parusa.ru/flats вы найдете максимально полную информацию о квартирах и ЖК «Невские Паруса». Его проект – уникальный ансамбль из высотных зданий. В его состав входит несколько корпусов. Все они возводятся на основании монолитно-каркасной технологии. Их фасады характеризуются уникальным оформлением, складывающимся в узор парусов. Эффектный внешний вид зданий достигается благодаря витражному остеклению.

Квартиры в новом ЖК отличаются площадью, планировкой и числом комнат. Есть среди них современные студии, одно-, двух, трех- и четырехкомнатные варианты. Примерно 2/3 из них – видовые проекты.

Их особенность – уникальная панорама из окон на Неву.

На последних этажах запланированы квартиры с увеличенной высотой потолков, а на первых – квадратные метры под объекты социальной инфраструктуры – кафе, магазин, аптечный пункт, отделение одного из крупных банков и прочее.

Привлекателен комплекс и с точки зрения благоустройства.

На его территории предусмотрены удобные парковки для жильцов и гостей, зоны игр для детей, современные спортивные площадки с высококачественным покрытием, озеленение и т. д.

В черте ЖК есть собственный детский сад, а в шаговой доступности от него – другие дошкольные учреждения, школы и вузы, развлекательный центр, рестораны и иные заведения общественного значения.

Застройщик — строительная компания Setl City

Покупка и продажа недвижимости в Болгарии

Купить недвижимость в Болгарии: виллы и апартаменты

Наша компания предлагает апартаменты в Болгарии, купить которые можно за вполне доступную сумму. Мы стараемся отбирать самые интересные предложения, которые всегда востребованы на рынке и продаются по конкурентоспособным ценам.

МАН «Rentsale» имеет свое представительство в Болгарии и постоянных русскоговорящих сотрудников, а также профессиональных адвокатов и легализованных переводчиков, которые смогут обеспечить юридическую чистоту при покупке недвижимости в Болгарии.

Кто покупает и продает недвижимость в Болгарии в 2011 году

Россияне Британцы Немцы Жители СНГ
Россияне Британцы Немцы Жители СНГ

Как видно из представленных данных, жители Евросоюза спешат продать недвижимость в Болгарии, а число сделок по покупке с их участием снижается. Россиян и жителей СНГ (в частности, украинцев), кризис не напугал: они стараются приобрести недвижимость в Болгарии на пике снижения цен.

Богатый выбор жилья: недвижимость в Созополе, квартиры в Софии, дома на море

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Сравнительная стоимость недвижимости в Болгарии

София Созополь Бургас Солнечный Берег
Цена кв. метра 800 € 600 € 750 € 700 €

Приведены усредненные данные по объектам первичной и вторичной недвижимости в Болгарии, цены на конкретные объекты могут отличаться от расчетных в зависимости от расположения, состояния жилья, типа недвижимости и других факторов.

Продажа недвижимости в Болгарии по всем правилам

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Источник: https://urist-dmitri.ru/vidovoe-raznoobrazie-sdelok-s-nedvizhimostju-i-ih-osobennosti/

Общие особенности сделок с недвижимостью

         В рамках данной темы будут рассмотрены общие особенности сделок с недвижимостью

1.

Первая особенность вызвана значением земли и тесной связью с ней находящихся на ней объектов: предприятий, зданий, сооружений, которые не могут быть отделены без нарушения вида и цели вещи, что требует учета особенностей отчуждения как этих объектов, так и находящихся под ними земельных участков.

Проблема связана с тем, что неразделимые с физической точки зрения объекты (например, здание и земельный участок), могут быть разделены с юридической точки зрения (принадлежать разным лицам). В России такая ситуация встречается повсеместно в связи с неопределенностью права собственности на землю.

         В статьях 549 — 558 ГК РФ определяются особенности купли-продажи объектов недвижимости: при продаже зданий сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже если в договоре  специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли.

         Сложности возникают когда земельный участок принадлежит не собственнику — продавцу недвижимости, а другому лицу, а также в случае “самостроя”.

         По закону покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости – здания, сооружения. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

         В случае, если предметом купли продажи является только земельный участок (без связанных с ним объектов недвижимого имущества) к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях определенных договором продажи.

         2. Вторая особенность вызвана существованием правоотношений, предметом которых могут быть только недвижимые вещи. Например, такие правила предусмотрены в договорах купли-продажи, мены, дарения при установке сервитутов.

Сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Может устанавливаться на основании договора между собственником недвижимости (или законным владельцем) и другим лицом (право прохода, проезда и т.п.).

         Специальным законом определяется залог недвижимости — ипотека. Ипотека предоставляет кредитору реальные гарантии удовлетворения его требований должнику по времени наступления срока исполнения обязательства. Юридические препятствия распространения ипотеки:

         1) Из средств, вырученных от реализации заложенного имущества преимущественно удовлетворяются требования залогодержателя, за исключением нужд первоочередных кредиторов (ущерб здоровью, алименты и т.п.).

  •          2) Предметом ипотеки могут служить объекты не изъятые из оборота по принципу: “заложить можно все, что можно продать”, таким образом из оборота выпадает обширный круг объектов.
  •          3) Обращение взыскания на заложенное имущество возможно только по решению суда или арбитражного суда в случае невыполнения должником своих обязательств (проблема в длительности принятия решения).
  •          4) При обращении взыскания на жилые дома, квартиры, лица, постоянно проживающие в них не подлежат выселению (исключение в случае, если договор ипотеки был заключен в обеспечение кредита на покупку заложенного дома или квартиры).
  •          5) Исполнение решения об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.
  •          Особенности отношений ипотеки: договор ипотеки подлежит государственной регистрации; здания могут быть предметом ипотеки только в случае одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо залога принадлежащего залогодателю права пользования этим участком; при ипотеке залогодатель сохраняет право пользования заложенным объектом, а право распоряжения осуществляет по согласованию с залогодержателем.

         3. Третья особенность обусловлена ограничением права распоряжения недвижимым имуществом установленным для государственных и муниципальных предприятий  в связи со значительной ценностью этого имущества для государства и общества.

         Муниципальные и государственные предприятия и учреждения не являются собственниками закрепленного за ними имущества. Они владеют, пользуются и распоряжаются им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Результаты хозяйственного использования имущества в виде продукции и доходов также являются государственной или муниципальной собственностью. Предприятия самостоятельно управляют этим имуществом.

Имущество, находящееся у предприятия на праве хозяйственного ведения не может быть у него изъято, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Однако такое предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

         Еще более ограничены права государственных казенных предприятий и учреждений, основанных на праве оперативного управления. Такие учреждения не вправе распоряжаться никаким имуществом, кроме готовой продукции, в отношении последней законом могут быть установлены ограничения.

Читайте также:  Как получить подоходный налог с покупки квартиры:список документов

Собственник имущества закрепленного за казенным предприятием или учреждением вправе изъять у них излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Исключение составляет имущество, заработанное учреждением от законной, то есть предусмотренной учредительными документами предпринимательской деятельности.

Этими доходами и приобретенным за их счет имуществом учреждение вправе распорядиться самостоятельно.

         Собственником имущества является государство или муниципалитет и от их имени полномочия собственника (право распоряжения имуществом) осуществляют комитеты по управлению имуществом соответствующих органов власти.

         4. Четвертая особенность обусловлена специальными правилами заключения и оформления сделок с недвижимым имуществом, обеспечивающими устойчивость прав собственников.

         Гражданский кодекс предусматривает для сделок с недвижимостью строгие формальные правила. Сделки с недвижимостью должны оформляться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

  1.          В договоре должен быть четко определен предмет договора, те необходимо указать все данные, позволяющие идентифицировать имущество, подлежащее передаче (адрес, план земельного участка, технический паспорт БТИ).
  2.          В договоре о продаже недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена этого имущества.
  3.          Исполнение договора по продаже недвижимости требует составления сторонами специального передаточного акта или иного документа о передаче и вручении имущества покупателю, после чего покупатель должен осуществить государственную регистрацию своего права собственности на приобретение.

Источник: https://students-library.com/library/read/91301-obsie-osobennosti-sdelok-s-nedvizimostu

Сделки с недвижимостью: понятие, формы, виды и особенности



The article considers the concept, forms, types and peculiarities of real estate transactions in civil law.

Keywords: a real estate transaction, form of transaction, types of transactions.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе экономических отношений любого общества. Оно выполняет три важнейшие функции: 1) средства производства, 2) предмета личного потребления, 3) средства накопления (составляя более половины национального богатства, 30–40 % основных фондов в балансах предприятий и организаций [5].

Сами по себе сделки с недвижимостью осуществляются в виде: купли-продажи недвижимого имущества (жилых помещений, нежилых помещений, земельных участков, производственных зданий, предприятий и т. д.); залога (ипотеки); обмена, передачи в аренду, в субаренду недвижимого имущества; переуступки права требования; ренты, дарения и т. п.

Также в данном аспекте необходимо рассмотреть вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — госрегистрация прав) существует с 31 января 1998 г., когда вступил в силу соответствующий Федеральный закон о госрегистрации прав.

На протяжении всего этого периода менялся характер взаимодействия государственных регистраторов, работников кадастровых органов и нотариусов, имелись различные взгляды на сложившееся при этом их взаимодействие и его дальнейшие перспективы.

Принятие указанного Закона существенно изменило роль нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а также отодвинуло на десяток с лишним лет интеграцию госрегистрации прав и кадастрового учета.

Существенным аргументом в пользу интеграции государственного кадастра недвижимости (ГКН) и госрегистрации прав стало возложение с 2009 года функций по их ведению на единый орган государственной власти — Росреестр. С 2013 года к указанным действиям подключены также многофункциональные центры (они принимают документы как для постановки объектов недвижимости на кадастровый учет, так и для регистрации прав на них).

В результате при совершении сделок с недвижимостью взаимодействие государственных регистраторов, специалистов органа кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров стало носить следующий характер.

Совершение сделки (например, купля-продажа земельного участка) требует, чтобы он прошел государственный кадастровый учет.

Соответственно, сначала кадастровым инженером выполняются кадастровые работы (в результате которых составляется межевой план данного участка).

Затем работники органа кадастрового учета (это филиалы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии») осуществляют его кадастровый учет [4].

После этого заключается соответствующая сделка, которая по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законом (например, продажа одним из супругов находящегося в общей собственности земельного участка), подлежит нотариальному удостоверению.

Как указанная сделка, так и возникшие в ее результате права подлежат государственной регистрации: регистрацию сделки государственный регистратор удостоверяет специальной отметкой (штампом) на договоре, а регистрацию права собственности покупателя — свидетельством или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В 2009–2012 гг. в рамках работы по реформированию гражданского законодательства предполагалось пересмотреть ряд ключевых положений госрегистрации прав. Так, принятый в первом чтении весной 2012 г.

законопроект «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 47538–6) предусматривал: 1) усиление правоустанавливающего (а не просто учетного) значения такой регистрации; 2) устранение дублирования регистрационных действий в отношении сделок с недвижимостью и возникших в их результате прав; 3) существенные различия в зависимости от того, возникает ли право по сделке или на основании закона; 4) ограничение ответственности регистрирующего органа только случаями, связанными с наличием его вины за недостоверную регистрацию (в противном случае — обращение всех требований к инициатору недостоверной регистрации); 5) введение нотариального удостоверения вместо госрегистрации сделок с недвижимостью. Впрочем, принятый в конце 2012 г. Федеральный закон эти вопросы не затронул, а дискуссия в Государственной Думе по положениям законопроекта № 47538–6 все еще продолжается [4].

Вместе с тем в 2014 году произошли, возможно и не столь значимые, тем не менее существенные, изменения в деятельности государственных регистраторов, специалистов органов кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров при совершении сделок с недвижимостью.

Так, с 2015 года изменены общие требования к нотариусам (возрастные ограничения — не менее 25 и не старше с, наличие не менее чем 5 лет стажа работы по юридической специальности), конкретизированы вопросы, связанные с допуском к квалификационному экзамену и его проведением, предусмотрены приостановление полномочий нотариусов и Кодекс их профессиональной этики, изменен нотариальный тариф и др.; предусматривается формирование компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты — для осуществления выплат в связи с возмещением вреда, причиненного нотариусами, и ряд других новаций.

При этом затронуты и положения, связанные с предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРП.

К числу лиц, которым помимо общедоступных сведений указанного реестра предоставляются также более подробные сведения (о правах на объекты недвижимого имущества, о содержании правоустанавливающих документов и их копий, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным), нотариусы теперь отнесены не только в связи с открытием наследства, но и для обеспечения возможности совершения ими различных нотариальных действий, в т.ч. нотариального удостоверения различных сделок. Что касается открытия наследства, то с 1 января 2015 г. в этом случае по запросу нотариуса предоставляются также обобщенные сведения о правах наследодателя на имеющиеся у него объекты недвижимости.

Кроме того, с 2015 года в очередной раз существенно сокращается срок госрегистрации прав — теперь это 10 рабочих дней (сначала был месяц, затем 18 и 20 календарных дней).

Для регистрации ипотеки сохранены ранее установленные сроки: для земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений — 15 рабочих дней, для жилых помещений — 5 рабочих дней.

Однако теперь в случае, если регистрация прав осуществляется на основании поданного нотариусом заявления в электронной форме с приложением к нему нотариально удостоверенных документов (их электронных образцов), то она проводится в течение одного рабочего дня.

Это обусловлено также и тем, что нотариус проверяет законность сделки, в т.ч. при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, проверяет его принадлежность правообладателю [6].

Таким образом, минувший 2014 год и ближайшие год-два, вероятно, станут периодом радикального обновления в области как непосредственно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и тесно связанных с ней кадастровым учетом, кадастровой и нотариальной деятельности.

Принятые в последние годы решения и содержание перспективных законопроектов, находящихся на рассмотрении в Государственной Думе, позволяют судить о том, что курс на формирование интеграции такой регистрации и объединенного кадастра, выбранный еще в начале 90-х годов был верным и имеет высокие шансы быть реализованным в полном объеме. Также весьма важна тенденция последних лет, связанная с развитием электронного документооборота, что позволяет значительно сократить сроки регистрации и обеспечивающих ее действий. Это должно привести к повышению качества как государственных, так и негосударственных услуг (работ) в сфере недвижимости.

В настоящее время вопросы оформления сделок с недвижимостью действительно носят актуальный характер. Наряду с государственной регистрацией перехода прав здесь присутствует либо самостоятельное оформление сторонами правоотношений по осуществлению сделки, либо первичное нотариальное удостоверение прав, касающихся недвижимого имущества (с последующей государственной регистрацией).

Правомерность сделки с недвижимостью означает, что она обладает качествами юридического факта, порождающего правовые последствия, наступления которых желают лица, вступающие в сделку с недвижимостью, и которые определены законом для данной сделки.

Сделки с недвижимостью совершаются субъектами, предусмотренными в соответствии с гражданским законодательством, свободно: своей волей и в своем интересе, т.е. граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В содержании юридической сделки различают три части, неодинаковые по своему юридическому значению: необходимые части (элементы, которые являются характеризующими сделку как тип); обыкновенные части (элементы сделки с недвижимостью, которые обыкновенно встречаются в сделках такого типа, не являясь в то же время их сущностью, так что устранение их не разрушает род сделки; поэтому для отдельной конкретной сделки с недвижимостью эти части могут быть отменены или заменены, но если не отменены и не заменены, то предполагаются); случайные части сделки с недвижимостью (не присущи вообще сделке этого типа, но входят в состав той или другой конкретной сделки по воле совершающих акт).

Вместе с тем недействительными являются сделки с недвижимостью, не создающие правовой результат (права и обязанности), к которому стремились стороны. Как установлено действующим законодательством, недействительная сделка с недвижимостью не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: по сост. на 1 октября 2015 г. // Российская газета. 1994. № 238–239.
  2. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: по сост. на 12 октября 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.

Источник: https://moluch.ru/archive/114/30043/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector