Приобретение жилья нуждается в правильном оформлении бумаг, подтверждающих сделку. Помните, долг за квартиру от предыдущего собственника омрачает жизнь новому владельцу – ведь коммунальные службы настаивают на полном погашении этой суммы.
Узнаем, насколько правомерным становится подобное «наследование» и придется ли покупателю выплачивать старые просроченные обязательства.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно!
О чем говорит закон
Чтобы дать исчерпывающий ответ, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника, потребуется обратиться к действующему законодательству.
Такие сделки регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации.
Здесь в статье 153 сказано, что при операциях с недвижимостью, просрочки платежей, допущенные предыдущим хозяином, не переходят к новому собственнику.
Согласно действующему законодательству, долги по оплате услуг ЖКХ, кроме взносов на капитальный ремонт, считаются проблемой старого владельца квартиры
Однако тут найдутся определенные нюансы. Статья 391 гласит о вероятности начисления недоимки на счета покупателя при добровольном согласии этого человека погасить такую задолженность.
Само собой, пункт о подобных намерениях фиксируется в договоре купли-продажи и дополняется нотариально заверенным соглашением.
В иных случаях новый владелец вправе оспорить в будущем этот момент.
Кроме того, в 2013 году возникло понятие услуги «капитальный ремонт». Здесь долги по коммунальным платежам предыдущего собственника по-умолчанию переходят к покупателю жилплощади. Этому нюансу посвящена третья часть статьи 158.
Однако нынешнее положение дел отличается от условий, которые установлены законодательно.
Сегодня коммунальные хозяйства требуют полного погашения недоимки по просроченным выплатам ЖКХ, которые достались «в наследство» человеку, приобретшего такое жилье.
Узнаем, обязан ли новый собственник оплачивать долги за коммунальные услуги, насколько правомерны требования представителей ТСЖ и что делать покупателям в подобных случаях.
Права владельца недвижимости
Начнем с изучения вопроса, должен ли новый собственник платить долги по квартплате.
Ведь если следовать закону, необходимость выплат наступает лишь в ситуациях с покупкой жилплощади, где накоплена определенная сумма просрочки за капитальный ремонт здания или когда жилец добровольно вызвался оплатить недоимку коммунальщикам. Хотя управляющие компании вольно трактуют положения действующего законодательства и «давят» на новых хозяев, угрожая судом.
Новый собственник жилья вправе отказаться погашать чужую задолженность, если в договоре купли-продажи не предусмотрены иные условия
Отметим, что в подобных ситуациях неуместно поддаваться на шантаж коммунальной конторы – закон целиком на стороне нового владельца жилья.
Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры остаются проблемой продавца – ведь сумма числится на лицевом счете этого человека.
Здесь покупатель вправе известить коммунальные службы о нежелании оплачивать чужие платежи, приложив к письму копию договора о дате вступления в права собственности.
Учитывайте, что в подобных ситуациях распространены угрозы сотрудников ТСЖ отказать в подписании нового договора с владельцем, пока не пройдут положенные выплаты по старому соглашению. Это требование незаконно, поскольку нарушает гражданские права нового хозяина.
Конечно, представители ТСЖ максимально перелагают ответственность за погашение недоимки на нового владельца – ведь в подобных ситуациях должником перед прямым поставщиком ресурсов или услуг становится уже коммунальная организация.
Отметим, что людям, которые не намерены тратить время на судебную тяжбу, целесообразно самостоятельно проинформировать прошлого собственника жилплощади о требованиях сотрудников ТСЖ, хотя и это не входит в круг обязанностей таких жильцов.
В таких ситуациях уместно оговорить с продавцом, кто и на каких условиях оплачивает накопленную задолженность
Патовые ситуации, когда начальство жилищной конторы наотрез отказывается подписывать договор о поставке услуги новому жильцу, уместно решать в суде.
Однако тут уместно еще на этапе подготовки сделки проверить корректность предоставленных бывшим хозяином бумаг и убедиться, что задолженность по коммунальным платежам при смене собственника оплатит старый хозяин. Такие действия уберегут покупателей от проблем в будущем.
Как поступить
Теперь поговорим о правильных действиях нового собственника жилплощади.
Рассмотрим поведение покупателя, которое позволит избежать неприятных последствий при составлении договора о продаже квартиры, и уточним, как удастся поправить ситуацию, если новый хозяин – жертва недобросовестного продавца и риэлтора. Ведь в первом случае правильные действия покупателя предупреждают вероятные проблемы, а во втором – избавят от претензий коммунальщиков.
Договариваемся с продавцом
Сначала рассмотрим примеры, которые уберегут читателей от попадания в подобную ситуацию – действия покупателя при составлении договора купли-продажи. Ведь именно до момента совершения сделки важно узнать о фактическом состоянии счетов продавца, потребовав справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Чтобы не оказаться жертвой недобросовестного продавца, на этапе согласования сделки требуйте справку об отсутствии долга за квартиру
Обратите внимание, что такую бумагу выдает ТСЖ или ЕИРЦ, и срок действия документа составляет всего 10 дней. Поэтому сверьте дату получения справки с текущим днем. Кроме того, обезопасить себя от подделки удастся, разузнав такую информацию самостоятельно – проверка в интернете с помощью адреса покажет начисленные к уплате суммы за квартплату и другие услуги ЖКХ.
Отметим, что критический размер задолженности отражается уже на сайте ФССП – ведь в подобных случаях неизбежен судебный процесс, заканчивающийся и арестом квартиры. Этот момент тоже целесообразно учитывать и проверять.
Здесь уместно отразить реальные показания приборов учета в акте приема-передачи жилья, чтобы получить реальные доказательства для аргументирования собственной позиции при претензиях коммунальных служб. Кроме того, заключение нового соглашения с ТСЖ на поставку услуг – обязанность покупателя. Игнорирование этого требования чревато дальнейшими проблемами.
В акте приема-передачи жилья уместно указать текущие показания приборов учета на день покупки жилья
Помните, извещение придется занести в офис компании либо выслать заказным письмом. Причем в случаях, когда дом обслуживают несколько прямых поставщиков, новый владелец жилплощади рассылает подобные уведомления каждой организации, которая причастна к подаче услуг.
Когда числится неуплата
В случаях, когда потенциальный покупатель квартиры обнаружил задолженность, тут целесообразно обсудить с прежним собственником схему взаимодействия. Тут известны следующие способы решения проблемы:
- Выдача аванса продавцу. Само собой, эти деньги направлены для погашения имеющегося долга старым собственником, но здесь потребуется составить договор и нотариально заверить эту бумагу.
- Договоренность о погашении платежа новым жильцом. В такой ситуации практикуют снижение номинальной цены жилплощади продавцом. Учитывайте, что здесь тоже уместно письменное соглашение о подобных намерениях, которое заверяет нотариус.
- Расторжение сделки. В случаях, когда бывший владелец квартиры умышленно умалчивает о крупных суммах просрочек платежей за жилье и отказывается от разговоров о решении этого вопроса, покупателю целесообразно задуматься о приобретении другой недвижимости. Ведь вероятные проблемы с представителями обслуживающей компании доставят проблемы новому собственнику, а старый хозяин исчезнет из поля зрения.
Как видите, погасить начисленные платежи вправе и продавец, и покупатель – решение определяется конкретными условиями соглашения и стоимостью жилплощади.
Однако тут важно учитывать, что принудить нового собственника к уплате такой недоимки невозможно. Исключения тут – просрочки взносов на капремонт или добровольное и заверенное нотариусом согласие выплатить задолженность.
Исправление ситуации
Теперь перейдем к случаям, когда покупатель недвижимости оказался жертвой личной беспечности и приобрел квартиру с «проблемой».
Помните, формально заставить оплачивать такие долг коммунальщики не вправе, но систематическое давление на жильца и угрозы прекратить подачу услуг способны сломить даже стойких людей.
Правда, в таких случаях уместно действовать в рамках закона.
Взаимная договоренность с продавцом о нюансах погашения задолженности за услуги ЖКХ — важный этап подобных сделок
Начните с извещения сотрудников жилищной конторы о смене собственника и запросите открытие новых лицевых счетов. Само собой, тут потребуется приложить пакет бумаг, которые доказывают слова нового собственника: договор купли-продажи, акт приема-передачи с показаниями счетчиков, другие сопутствующие документы.
При отказе представителей ТСЖ оформить отношения, уместно обращаться в суд. Помните, что в подобных ситуациях закон оправдывает действия жильца и обяжет работников жилищной компании идти на уступки.
Конечно, подобные действия требуют приложения определенных усилий и нервов, но исправить ситуацию по-другому не удастся. Напомним, что при проверке счетов предыдущего владельца особенное внимание уместно уделить именно задолженности по взносам за капитальный ремонт дома – ведь в такой ситуации закон говорит о преемственности выплат новым хозяином.
Подведем итог
Теперь подытожим сказанное выше. Новые жильцы, которые приобрели квартиру с «сюрпризом», не обязаны погашать платежи старых владельцев.
Исключением тут становятся ситуации добровольного принятия подобных обязательств либо задолженность за капремонт строения.
Однако в правовой практике известны дела, когда покупатели оспаривали «добровольную» уплату задолженности, которую неправильно оформили в соглашении.
Законодательство четко говорит, что обязанностью нового владельца жилья становится лишь погашение долга за капремонт здания, поэтому такой момент нуждается в тщательной проверке еще до передачи всей суммы продавцу
По этим причинам неуместно беспокоиться о погашении недоимок старых хозяев жилья. С точки зрения закона, покупатель недвижимости обязан оплачивать счета лишь после фактического вступления в права собственности. Поэтому давление и шантаж коммунальных служб на таких людей считается нарушением законодательства.
Предлагаем узнать читателям, за какую сумму просрочки сотрудники жилищной организации вправе прекратить поставки электроэнергии. Эта информация найдется здесь.
Как видите, изучение базовых законов убережет граждан от неприятных жизненных ситуаций. Учитывайте, что использование коммунальщиками правовой безграмотности людей оборачивается потерями средств и нервов. А вот аргументированное обоснование собственной позиции в корне меняет дело в пользу владельца жилплощади.
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно!
Источник: https://lichnyjcredit.ru/dolgi/zhkx/dolgi-zhkh-pokupka-kvartiri.html
Переходят ли долги по коммуналке на нового собственника?
Действующие нормативные акты обязывают собственников оплачивать предоставляемые коммунальные услуги.
Такое право возникает с момента получения собственности в свое распоряжение. Это может произойти в результате сделок различного характера: наследования, мены, дарения. Купля-продажа является одной из них.
На практике довольно часто возникают случаи, когда реализующий жилье собственник может иметь задолженность по расчетам за услуги коммунального характера: газ, воду, электричество, тепло, утилизацию бытовых отходов, капитальный ремонт, поддержание частоты и порядка в местах общего пользования и на прилегающей территории.
В таких случаях возникает проблема по подписанию соглашения между управляющей компанией и новым собственником.
Законодательное регулирование
Обязанность по оплате коммуналки определена правилами Жилищного кодекса РФ, а конкретно статьей 153. Также все вопросы, связанные с расчетом и внесением денежных средств отражены в Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354. Оно касается порядка оказания и расчетов за предоставляемые, в том числе и собственникам жилья, услуг ЖКХ.
Обязанность по оплате
По общим правилам обязанность по расчету за коммунальные услуги возникает с определенного момента.
К ним отнесены:
- Заключение договора купли-продажи, аренды, найма, в том числе и социального.
- Передачи помещения от застройщика дольщику.
- Вселение в муниципальное или государственное жилье.
То есть все указанные ситуации возникают с момента получения человеком права проживать в помещении. Однако владение недвижимостью на праве собственности имеет свои особенности. Это обусловлено тем фактом, что права указанного характера переходят к новому владельцу с момента внесения сведений в ЕГРП. То есть дата заключения договора купли-продажи в этом случае роли не играет.
Новый владелец только тогда вступит в свои права только с момента внесения соответствующих данных в Единый государственный реестр прав и аннулирования информации о прежнем собственнике. Именно с этого момента у нового хозяина и возникает обязанность по оплате коммунальных услуг.
Образование задолженности
Образование задолженности по квартплате представляет собой нарушение сроков расчета за предоставленные услуги коммунального характера. Причины в данном случае могут быть различными. Чаще всего нарушение возникает по вине плательщика, поскольку последний попросту самоустраняется.
Однако на практике встречаются ситуации, когда человек утрачивает возможность вносить необходимую сумм. Причинами этому может быть нарушение сроков расчета по месту профессиональной деятельности, утрата рабочего места, длительное заболевание, нахождение на содержании престарелых, инвалидов или несовершеннолетних.
Такие факторы затрудняют своевременную оплату, поскольку влекут дополнительные затраты.
Задолженность при смене собственника
Переход прав к другому владельцу происходит на основании совершенной сделки купли-продажи.
Однако в отличие от наследования, обязанности к новому хозяину не передаются в полном объеме. Оплата коммунальных услуг новому собственнику будет начисляться с момента регистрации его прав в Едином государственном реестре. То есть предыдущие начисления значения в данном случае не имеют. В то же время такая ситуация может повлечь определенные трудности для нового владельца.
По оплате жилья
Основной частью расходов, которые возникают у каждого собственника, являются затраты по оплате жилья. Сюда входит, в том числе использование воды, тепла, газа и электричества. Согласно общим правилам, каждый собственник должен оплачивать такие расходы.
То есть расходы в этом случае касаются не конкретной квартиры или домовладения, а самого человека. Эти сведения отражаются в лицевом счете каждого владельца. Поэтому, когда происходит передача прав новому хозяину, не осуществляется переход долгов по коммунальным платежам на нового собственника.
То есть покупатель впоследствии, начиная с даты регистрации своих прав в ЕГРП, обязан оплачивать новые начисления. Прежние долги будет возмещать продавец.
По капитальному ремонту
В отношении расходов на капитальный ремонт действующими нормативными правовыми актами все определено несколько иначе. Правила возмещения затрат управляющей компании в таких ситуациях указаны в части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.
Обязательство по внесению денежных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме касается всех без исключения владельцев жилья. В случае передачи прав новому хозяину, ему переходят также долговые обязательства предыдущего. Такое правило не касается государственных или муниципальных инстанций, которые передали свою недвижимость новому собственнику.
Проверка перед покупкой квартиры
Чтобы избежать проблем в последующем, покупателю необходимо собрать максимум информации об объекте сделки. Закон не утвержден перечень действий, которые человек может предпринять в таких ситуациях. Однако на практике можно использовать различные способы. Следует отметить, что информацию необходимо собрать не только о приобретаемой недвижимости, но и о самом продавце.
Как узнать о долгах
Получить информацию об объекте сделки и продавце можно несколькими способами. Прежде всего, допускается предпринять некоторые самостоятельные действия. Они заключаются в том, что покупатель может самостоятельно сверить представленные сведения с показаниями индивидуальных приборов учета. При наличии расхождений можно сделать вывод, что задолженность все-таки имеет место.
В то же время действующими нормами, касающимися заключения договоров, предусмотрено представления сторонами сделки отдельных документов, которые будут подтверждать законность её совершения.
По этой причине покупатель имеет полное право потребовать от продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Чтобы избежать возможной фальсификации, обе стороны договора могут присутствовать при её выдаче.
Следует отметить, что предоставление справки не является безусловной обязанностью продавца. Однако отказ может затруднить реализацию недвижимости или вовсе исключить таковую.
Если покупатель сталкивается с подобной ситуацией, но все-таки намерен приобретать жилье, он может получить информацию и самостоятельно. В таком случае допускается личное обращение или через интернет в ЕИРЦ, управляющую компанию, ИСЖ, ресурсообеспечивающую организацию. При этом не требуется получать детальные сведения.
Достаточно будет выяснить, имеется ли задолженность в принципе. Следует отметить, что такой вариант вызовет определенные трудности, поскольку уполномоченные инстанции могут отказать постороннему в предоставлении сведений. В то же время можно обратиться к нотариусу, который на возмездной основе сделает необходимые запросы.
Урегулирование проблемы
Чтобы урегулировать проблему с задолженностью, можно использовать несколько способов.
Самым простым из них является предварительное погашение долга. Суть такого варианта заключается в том, что продавец, до завершения сделки вносит положенные денежные средства в добровольном порядке. Такой способ является самым оптимальным для каждой из сторон. Следует отметить, что в таком случае необходимо будет потребовать от продавца справку об отсутствии задолженности.
Обязанности по возмещению расходов можно исполнить и после завершения сделки. Такое условие необходимо отразить в тексте договора купли-продажи либо заключить отдельное соглашение. При этом надо установить дату исполнения такого обязательства продавцом. Указанную обязанность может взять на себя и покупатель. Хотя подобное встречается крайне редко, и то если сумма долга незначительная.
Также покупатель вправе урегулировать такую проблему самостоятельно. Он может заключить с управляющей компанией соглашение о реструктуризации долга.
Такой вариант применяется редко. Он актуален в случаях, например, когда прежний собственник умер и не имеет правопреемников. Покупатели идут на этот шаг, чтобы избежать судебных разбирательств. Хотя согласно действующим правилам новый собственник не обязан этого делать, но если сумма долга небольшая, чаще всего человек стремится решить вопрос мирным путем.
Покупка квартиры с долгами
Приобретение жилья, прежний собственник которого имеет задолженность по оплате коммунальных услуг, повлечет за собой определенные проблемы для покупателя.
Прежде всего, это касается взаимодействия в дальнейшем с управляющей компанией или ресурсообеспечивающей организацией.
На практике указанные инстанции нередко уклоняются от подписания соглашения о предоставлении услуг коммунального характера с новым собственником, до момента полного погашения задолженности. И хотя это является нарушением прав владельца недвижимости, такие факты встречаются.
Если УК требует оплаты
Покупатель недвижимости, по которой имеется задолженность по оплате ЖКУ, может столкнуться с ситуацией, когда управляющая компания будет требовать возмещения расходов. На практике это заключается в направлении по почте информационных писем, предупреждений, уведомлений и претензий.
Также специалисты УК могут посещать нового владельца, чтобы вручить указанные документы под подпись. Иногда заложенность включается в квитанцию об оплате без ведома нового владельца. Такие действия со стороны управляющей компании незаконны.
В этом случае необходимо направлять письменные ответы, на все полученные уведомления.
Действия покупателя
Покупатель жилья может обезопасить себя от незаконных действий управляющей компании не только в ходе переписки. Человек имеет право обратиться лично к руководителю УК и урегулировать возникший спор в ходе переговоров.
При этом свою позицию можно обосновать отказом прежнего владельца от погашения долга, введением нового собственника в заблуждение, а также отказом старого хозяина заключать соглашения или давать письменные обязательства об оплате ЖКУ.
А также человек имеет право обратиться с жалобой в вышестоящий орган управления УК или государственную инстанцию, осуществляющую функции надзора и контроля в сфере ЖКХ.
Собственник может столкнуться с более серьезными способами давления со стороны управляющей компании, например, отключение услуг. В таком случае правильным будет обратиться в органы прокуратуры, поскольку налицо состав преступления.
Человек может решить вопрос о возобновлении поставки услуг в судебном порядке, взыскав при этом с управляющей компании или компенсацию за причиненный ущерб, в том числе и моральный.
Прежний собственник также может стать ответчиком в порядке регрессного иска.
Общие правила взыскания долгов
Взыскать задолженность с плательщика можно двумя способами.
Первый – досудебный. В данном случае должнику направляется письмо с указанием суммы долга, срока его погашения, а также о правовых последствиях, которые наступят в случае невыполнения требований.
Такой вариант предусматривает не только выплату прежних расчетов, но и начисление пени за каждый день нарушения, если обязательства не исполнялись более тридцати фактических суток.
К претензии прилагается расчет.
Второй – судебный. В этом случае инициатор должен составить ходатайство о выдаче судебного приказа или исковое заявление.
К нему, помимо расчета, прилагается копия соглашения о предоставлении услуг, претензии, направленные должнику, полученные ответы, а также квитанция об оплате государственной пошлины.
Следует отметить, что взыскать задолженность по оплате ЖКУ в судебном порядке может как управляющая компания, так и покупатель недвижимости.
Образцы документов
Образец договора купли продажи квартиры с задолженностью по жкх
Источник: https://pravo.estate/kvartira/zhkh/perehod-dolgov/
Переход долгов по ком. услугам на новых владельцев: ситуации и законы
Существующее законодательство почти по всем пунктам стоит на стороне новых жильцов. Но есть спорные вопросы, в частности, касающийся того, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника. Рассматривать ситуацию следует со стороны существующих в 2018 году нормативно-правовых актов.
Что говорит закон
Согласно пункту 3 статьи 30 ЖК РФ владелец квартиры (дома, любого иного помещения) должен отвечать за ее (его) содержание. Статья 153 того же Кодекса определила, что владелец обязан своевременно оплачивать коммуналку, к числу которой относится: квартплата, капремонт, газ, свет (электроэнергия), вода и т. д.
В свою очередь, статья 223 Гражданского кодекса определила, что право собственности возникает тогда, когда предыдущий ее владелец передал нынешнему. Передачу можно осуществить путем продажи, дарения и т. д.
Получается, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не обязывает нового хозяина рассчитываться по задолженностям предыдущих жильцов.
Раз право владения возникает в момент передачи имущества, значит, ответственность по уплате долгов ЖКХ возникает в тот же момент.
Но в то же время пункт 3 статьи 158 ЖК РФ определил, что обязанность по оплате капитального ремонта лежит на всех, без исключения, жильцах дома и при осуществлении перехода жилого помещения от одного владельца к другому – перейдет также и задолженность за капремонт.
Также нелишним будет выяснить, обязан ли новый собственник оплачивать старые долги за коммунальные услуги. Резюмируя вышесказанное, отметим, что на нового владельца переходит обязанность только по оплате капитального ремонта, к неоплаченным ЖКУ он не имеет никакого отношения.
Таким образом, определяясь, кто платит долги по коммунальным и иным платежам при покупке квартиры, можно сделать вывод , что эта обязанность остается за прежним владельцем.
То, что он смог продать недвижимость с задолженностью никак не освобождает его от необходимости рассчитаться с ЖКХ, так как жилищно-коммунальные услуги привязываются не к жилому помещению, а к его собственнику.
При покупке квартиры с долгами за коммунальные услуги обязанность по их выплате остается за прежним владельцем
Как проверить квартиру перед сделкой
Перед тем, как покупать жилое помещение, необходимо самостоятельно убедиться в его «чистоте».
Даже использование услуг риэлтерских агентств не гарантирует покупателю приобретение беспроблемного жилья, так как владелец мог утаить эту информацию и от них.
Единственное, в соответствии с законом о защите прав потребителей пострадавшая сторона может подать иск на риэлтора о возмещении ущерба из-за некачественно оказанных услуг.
Перед приобретением квартиры стоит обратиться в управляющую компанию и узнать, нет ли у предыдущего хозяина долга. В первую очередь нового собственника должна интересовать информация о задолженности по капремонту. Также нужно уточнять, не находится ли квартира в ипотеке, так как такая сделка впоследствии может быть признана недействительной из-за чего гражданин рискует потерять свои деньги.
Можно ли договориться с продавцом и как заключить договор
Если перед покупкой квартиры уже заведомо известно, что у предыдущего собственника имеются неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, можно поступить двумя способами:
- Заплатить старые долги самостоятельно, добившись с владельца согласия о скидке на квартиру, равной общей сумме долга. При этом согласно статье 391 Гражданского кодекса РФ в договор купли-продажи (дарственную) нужно внести пункт о переуступке задолженности. Если таковой пункт не будет отражен – у нового собственника не будет обязанности по погашению имеющихся долгов.
- Договориться о том, что должник будет самостоятельно выплачивать имеющиеся у него обязательства после того, как получит от покупателя деньги за квартиру. В таком случае в договор купли-продажи следует включить пункт о том, что все существующие долги остаются за предыдущим хозяином, и он же обязуется их оплатить. При этом в договоре нужно отразить показания всех имеющихся счетчиков.
Если в течение длительного срока предыдущий владелец не исполняет взятых на себя обязанностей, в его отношении может быть начато судебное разбирательство.
В любом из случаев, при смене владельца и оформлении договора в ЖКХ следует взять справку об имеющейся задолженности.
Правильно составленный договор купли-продажи убережет от возможных проблем
Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам
Практика такова, что коммунальщики зачастую пытаются приписать имеющиеся долги по ЖКУ новым владельцам, ссылаясь на то, что услуги привязываются к квартире, а не к собственнику. Это в корне неверно, даже если прежним владельцем квартиры был близкий родственник, новый собственник не несет ответственности за его задолженность. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо:
- При получении права собственности направить запрос в ТСЖ (управляющую компанию, ЖКХ) о предоставлении нового лицевого счета на коммунальные услуги. При этом нужно предоставить текущие показания счетчиков, чтобы не допустить приписывания старого долга новым жильцам.
- Если в ЖКХ отказываются менять лицевой счет на дом (квартиру), нужно напомнить им о 153 статье Жилищного кодекса РФ, где указано, что обязанность по оплате коммунальных платежей ложится на собственника в тот момент, когда в его владение переходит жилое помещение.
- Если это не помогло, нужно направить заявление на имя руководителя организации, изложив суть проблемы и приложив выдержки из статьи 153 Жилищного кодекса РФ и ст. 223 ГК РФ. Также, правильно будет приложить копию договора передачи собственности (дарственная, акт купли-продажи), подтверждающую дату вступления во владение. Заявление следует распечатать в 2 экземплярах.
- Если отказал и руководитель организации – нужно обращаться в прокуратуру, составив заявление таким же образом, как в предыдущий раз.
Таким образом, при необходимости взыскать долги со старого владельца, ЖКХ должно подавать иск в суд, чтобы обязать предыдущего собственника совершить платеж. По законодательству новые жильцы должны произвести выплату только за имеющиеся долги по капитальному ремонту дома, не более того.
Из видео можно узнать о переходе долгов за квартиру к новому собственнику:
Источник: https://MoyDolg.com/debt/zhkh/perehodjat-li-dolgi-na-novogo-sobstvennika.html
Переходят ли долги за коммунальные услуги на нового владельца — что говорит закон?
Практически все законодательные нормы направлены на защиту прав и интересов нового собственника недвижимого имущества. Однако встречаются и спорные вопросы. Например, переходят ли долги за коммунальные услуги на нового владельца объекта недвижимости.
Рассмотрим в статье, что по этому поводу говорится в нормативно-правовых актах и как быть, если вы купили квартиру с долгами по коммунальным услугам.
Что говорит закон
В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан его содержать. В ст. 153 ЖК РФ установлено требование по оплате коммунальных услуг, в частности: взносы на капитальный ремонт, оплата за пользование электричеством, водой, газом и т.д.
В ст. 223 ГК РФ определяется, что право собственности на недвижимость возникает в тот момент, когда предыдущий собственник передал его нынешнему владельцу в порядке, предусмотренном нормами действующего законодательства. При этом не имеет значения на основании какой сделки было передано имущество (купли-продажи, дарения и т.д.).
Таким образом можно сделать вывод, что долги по коммунальным платежам остаются на совести предыдущего собственника. Ведь, если право владения возникает только после передачи имущества, то и ответственность по выплате коммунальных платежей появляется, начиная с того времени.
Однако при этом в п. 2 ст. 158 ЖК РФ прописано, что оплата взносов на капитальный ремонт возлагается на всех жильцов без исключения (иными словами, на квартиру). Это означает, что при смене собственника задолженность по взносам на капитальный ремонт переход к новому владельцу.
Итак, получается, что к долгу за коммунальные услуги новый хозяин квартиры не имеет никакого отношения. При этом задолженность по взносам на капитальный ремонт полностью возлагается на того, кто владеет квартирой в данный момент.
Как проверить квартиру на долги за коммунальные услуги
Прежде чем покупать квартиру, необходимо убедиться в отсутствии долгов. Даже обращение к риелтору не обезопасит покупателя от обременения в виде задолженности. Продавец попросту может утаить эту информацию, и в дальнейшем нового хозяина ожидает неприятный сюрприз.
Конечно, сделку можно будет оспорить, так как по факту продавец не предоставил сведений об объекте купли-продажи в полном объеме, хотя обязан это сделать по закону. Однако этот процесс потребует много времени и финансов.
Проверить наличие задолженности на квартире несложно. Для этого необходимо обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом, и получить требуемую информацию.
Помимо этого, необходимо уточнить, есть ли на квартире другие обременения. К примеру, не находится ли она в залоге, не наложен ли на нее арест и т.д. Все это можно узнать с помощью выписки из ЕГРН. Заказывается она в Росреестре.
Если станет известно, что собственник имеет неоплаченные долги, то есть два варианта действий:
- Самостоятельная оплата задолженности. При этом с продавцом договариваются о скидке на квартиру, равной сумме долга.
- Оплата долга за счет суммы, вырученной от реализации квартиры. В этом случае в договоре купли-продажи прописывается соответствующий пункт и отражаются текущие показания приборов учета.
Если продавец не выполняет взятых обязательств, то покупатель вправе обратиться в суд. Как бы не разворачивались события, покупателю следует взять справку о наличии задолженности.
Купили квартиру с долгами – что делать?
На практике часто происходит так, что поставщики коммунальных услуг стремятся приписать долги по ЖКХ новому собственнику. При этом они ссылаются на то, что задолженность привязывается к объекту недвижимости, а не к тому, кто им владеет.
Стоит помнить, что по закону это не так. Даже если прежний собственник является близким родственником, его долги не могут принадлежать новому владельцу жилья.
Чтобы избавиться от претензий коммунальщиков, необходимо действовать по алгоритму, описанному далее.
После государственной регистрации права собственности в управляющую компанию (или ТСЖ) направляется запрос о предоставлении лицевого счета для оплаты коммунальных услуг.
При этом предоставляются текущие показания приборов учета. Это поможет не допустить ситуации, когда долг предыдущего собственника приписывается текущему хозяину.
Если в управляющей компании отказывают в смене лицевого счета, необходимо попросить оформить отказ в письменном виде с обоснованием причин. Рекомендуется напомнить о ст.
153 ЖК РФ, в которой ясно говориться, что обязанность по перечислению оплаты за коммунальные услуги возникает у собственника с момента, когда он становится владельцем жилья.
То есть, все, что происходило в квартире ранее, его не касается.
Когда сотрудники управляющей компании упорствуют, необходимо направить заявление на имя руководителя. В тексте документа излагается суть претензии. При этом необходимо сделать отсылки к ст. 153 ЖК РФ и ст. 223 ГК РФ. Целесообразно приложить к заявлению копию акта приема-передачи и договора купли-продажи.
Если от руководителя также последовал отказ, необходимо жаловаться в прокуратуру и жилищную инспекцию. В заявлениях в эти инстанции также излагается суть вопроса. При этом прикладываются письменные отказы от сотрудников управляющей компании и иные документы, имеющие отношение к делу.
Помните, по закону вы имеете обязанность только по оплате взносов за капитальный ремонт. Все иные долги не имеют к новым собственникам никакого отношения.
Порядок действий нового собственника недвижимости
До заключения сделки целесообразно запросить у продавца информацию о состоянии лицевых счетов. Для этого текущему владельцу квартиры необходимо обратиться в управляющую организацию. Важно учесть, что срок действия справки ограничен – 10 дней. Внимательно изучайте дату на документе.
Запросить интересующую информацию можно самостоятельно. Для этого также обращаются в управляющую компанию или ТСЖ. Также можно узнать, есть ли долги по адресу, воспользовавшись возможностью уточнения данных онлайн.
Если размер задолженности достаточно высокий и долг тянется уже давно, то скорее всего дело уже передано в суд. Чтобы уточнить эту информацию следует воспользоваться сайтом службы судебных приставов.
Новому собственнику нужно обязательно зафиксировать показания приборов учета в акте приема-передачи недвижимости. Наличие этих данных в передаточном документе является серьезным аргументом в том случае, когда коммунальная служба решит взыскать долг с человека, который только приобрел квартиру.
После этого необходимо заключить договор с поставщиками коммунальных услуг или с управляющей компанией (в зависимости от формы управления домом). Тем самым все инстанции будут оповещены о смене владельца квартиры.
Если поставщики услуг отказывают в оформлении договора, ссылаясь на наличие долга, и обращение к руководителю и высшие инстанции не помогает, следует обращаться в суд. Бояться этого не стоит, так как действующее законодательство полностью на стороне собственника. Другой меры воздействия на неправомерные действия инстанций нет.
Итак, переходят ли долги за коммунальные услуги на нового владельца? Нет, не переходят. Собственник получает только обязанность по оплате долга по взносам за капитальный ремонт. Взыскать иные долги с нового владельца нельзя по закону.
Источник: http://dolgi-faq.ru/dolgi-fizicheskix-lic/chastnye-dolgi/dolgi-za-kommunalnye-uslugi-na-novogo-vladelca/
Купили квартиру на торгах с долгами по ЖКУ
Мы с мужем купили квартиру на торгах. Прежний собственник заложил квартиру и перестал платить ипотеку. Одновременно перестал платить за ЖКУ и накопил большой долг. Как только мы вступили в права собственности, перевели лицевой счет на себя и стали ежемесячно платить.
Как списать долг с нашего счета? Как убедить УК взыскивать его с прежнего собственника?
Валентина С.
Прежде всего, он должен оплачивать содержание жилого помещения: услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые необходимы, чтобы содержать общее имущество.
Еще он должен платить за коммунальные услуги, которые потребляет сам, например за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо при печном отоплении, канализацию и вывоз мусора, а также за капитальный ремонт.
Поэтому долг по ЖКУ, который накопил ваш продавец, остается только его задолженностью. УК не вправе требовать уплаты долга с вас и должна взыскивать его с должника.
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
Но это не касается взносов на капитальный ремонт. Если прежний собственник их не платил, придется платить вам.
Если пойти в суд и попытаться оспорить этот долг, суд встанет на сторону коммунальщиков. Так, например, произошло в Республике Башкортостан, где суд указал, что доказательств, что предыдущий владелец исполнил свою обязанность по оплате капремонта, нет, поэтому долг придется погасить новому собственнику.
А вот в ситуации, когда новый собственник обращается к управляющей компании с иском о понуждении сделать перерасчет за остальные ЖКУ — в квитанцию включили долг предыдущего собственника — суд Калининграда обязал УК сделать перерасчет и исключить чужие долги.
В аналогичной ситуации суд Барнаула сказал, что для квартиры, на лицевом счете которой осталась задолженность прежнего собственника, должны открыть новый лицевой счет, где будет указан новый собственник и будет отражаться информация о его коммунальных платежах. И обязал управляющую компанию открыть новый лицевой счет. Суд следующей инстанции оставил это решение в силе.
Поэтому идите в УК и отстаивайте свое законное право не платить долг. Если хотите сэкономить на ЖКУ, прочитайте, как правильно платить за коммунальные услуги и как платить за услуги ЖКХ по счетчикам и без.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/dolg-zhkh-prezhnego-vladeltsa/
Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника
Долги за коммунальные услуги при смене собственника — проблема, обременяющая покупателей недвижимости уже после оформления договора купли-продажи. Когда возникает задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, закон стоит на защите интересов новых владельцев.
Долги ЖКХ при смене собственника квартиры
Собственник жилого помещения, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, несет бремя содержания собственности, что предполагает обязанность своевременной и полной оплаты коммунальных услуг.
Пункт 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ раскрывает состав необходимых платежей, которыми обременяется собственник жилья:
- плата за содержание общего имущества в доме — оплата услуг по управлению многоквартирным домом;
- взносы за капитальный ремонт;
- оплата коммунальных услуг, поставляемых непосредственно в жилое помещение.
Наличие долга не является препятствием для продажи квартиры.
Для того, чтобы после покупки не обнаружить неожиданный долг, желательно на этапе подготовки сделки потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности. Ее можно взять в ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.
Обязан ли новый собственник оплачивать долги
Коммунальные услуги предоставляются лицу, а не помещению, поэтому Жилищный кодекс РФ устанавливает правило, что новый собственник не несет ответственности по долгам продавца квартиры.
Обязанность нового собственника оплачивать предоставляемые услуги и содержать имущество возникает у него с момента закрепления за права собственности.
Все суммы, начисленные ранее, в период владения предыдущего собственника, не имеют к покупателю квартиры отношения. Из этого правила имеется два исключения.
Какие долги переходят к новому владельцу
- Указанное правило не касается взносов за капитальный ремонт.
В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, долг по таким взносам автоматически передается новому собственнику;
- Долг по любым платежам может быть передан на основании договоренности, заключенной между покупателем и продавцом.
Перевод долга требует специального письменного закрепления и не считается законным без волеизъявления обеих сторон.
В иных случаях задолженность по оплате коммунальных услуг может быть истребована только с продавца квартиры.
Требования к новому собственнику являются незаконными.
Если при заключении договора покупателю уже известно о наличие задолженности, следует включить в текст договора купли-продажи условие о том, что приобретатель квартиры не несет за них ответственности и переводу на него эти долги не подлежат.
Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам
Обнаружив долг по коммунальным платежам на недавно купленной квартире следует:
- Уведомить старого собственника об оставшемся долге и предложить добровольно погасить его;
- Направить в управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК уведомление о смене собственника, подкрепив его копией договора купли-продажи и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. Получив уведомление, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана открыть лицевой счет на имя собственника и в выставляемых ему квитанциях не учитывать долг старого владельца.
- Направить уведомления в ресурсоснабжающие организации, с которыми у собственника заключен прямой договор.
Предпринимать иные действия, платить по долгу, оставшемуся от продавца, не стоит. Требования управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций должны быть направлены к старому собственнику. Применение санкций к новому владельцу квартиры, отключение услуг, в связи со старым долгом, является незаконным и может быть оспорено.
Придется оплатить долг за капитальный ремонт. Оспорить его принадлежность новому собственнику не получится.
Что делать новому хозяину жилья
Взыскание старых долгов — проблема управляющей компании, а не нового собственника. Если компания отказывается открывать новый лицевой счет или применяет санкции — отключает подачу коммунальных услуг — ее действия подлежат оспариванию. Новому собственнику следует предпринять следующие меры:
- Добиться официального письменного отказа управляющей компании с изложением причин отказа.
- Направить жалобу в Жилищную инспекцию — орган государственного контроля порядка содержания жилищного фонда. По жалобе инспекция обязана провести проверку, в ее итоге управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.
- Если обращение в Жилищную инспекцию не возымело эффекта, можно направить запрос с просьбой разобраться в ситуации в Роспотребнадзор — орган контролирующий качество оказания услуг населению. Поскольку деятельность управляющих компаний заключается в обслуживании населения, на нее распространяются нормы закона «О защите прав потребителя» и юрисдикция Роспотребнадзора.
- Если и Роспотребнадзор оказался бессилен, есть основания для обращения в прокуратуру для проверки законности действий компании, а затем в суд.
Источник: https://zaoalto.ru/articles/zadolzhennost-po-kommunalnym-platezham-pri-smene-s/
Загрузка...
