Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Поэтапный переход прав собственности от продавца к покупателю

Категория права собственности делится на три составляющие.

  1. Право владения.
  2. Право пользования.
  3. Право распоряжения имуществом.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

В некоторых случаях может произойти так, что человек имея право собственности, при приобретении квартиры узнает о том, что вместе с ним права проживания может иметь другой человек.

Прежде, чем приобретать квартиру необходимо, чтобы риэлторы агентства недвижимости провели ряд действий:

  • отследили в РосРеестре всех собственников квартиры;
  • определили наличие претензий третьих лиц на недвижимость;
  • провели расследование, не является ли недвижимость, предметом залога при кредите.

Что нужно знать о ситуации, когда сделка проваливается?  Агентство должно гарантировать возврат аванса покупателя в течение короткого периода времени.

Риэлтор в первую очередь должен провести экспертизу документов в реальном времени, чтобы знать, что документы в порядке. После сделки покупатель получает сертификат правовой защиты, гарантирующий ответственность риэлтора за данный вид сделки.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимостиСуществует множество рисков, когда при покупке или продаже квартиры возможны умышленные  и противоправные действия третьих лиц со стороны продавца.По данным статистики, практически в любой сделке совершаются некомпетентные действия самими гражданами.

Мошенниками могут выступать собственники недвижимости, и их представители, работающие на основании поддельных документов.

Заключение сделок с такими людьми может привести к тому, что сама сделка окажется незаконной. В таких случаях покупатель будет собственником до появления настоящего хозяина недвижимости.

Основные признаки мошенничества, которые должны насторожить  граждан, покупающих квартиру:

  1. Посредники работают на основании доверенности или без нее.
  2. Продают недвижимость частные посредники,но хозяин при этом появиться не может, он находится в другом месте, или сильно занят.
  3. Посредники предлагают внести сразу большой задаток за недвижимость, в некоторых случаях внесенная сумма должна составлять 2,5% от цены недвижимости.
  4. Продавцы имеют полностью готовый пакет документов на продаваемую собственность и предлагают сразу же заключить сделку у нотариуса.
  5. Когда посредники быстро хотят провернуть сделку пока клиент, не опомнился,и предлагают низкую цену на квартиру.
  6. Продавцы специально создают суматоху при сделке, чтобы побудить клиента к необдуманному приобретению дешевой, но проблемной недвижимости.
  7. Продавцы или их представители изучить документы клиенту не дают даже, если клиент готов передать задаток.
  8. Продавцы не желают совершать сделку через риэлторские агентства, объясняя это тем, агенты, берут много денег за услуги.На самом деле мошенники не желают давать документы на проверку.

Примите к сведению: если клиент не планирует пользоваться услугами агентства недвижимости, велика вероятность стать жертвой собственной неграмотности в юридических вопросах по оформлению недвижимости.Когда продавец и покупатель нашли друг друга и готовы совершить сделку, но не имеют опыта правильно выстроить взаимоотношения, нужно обращаться в агентство недвижимости.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

  1. Не показывать свой паспорт лицам, представляющим продавца, которых покупатель не знает.
  2. Нельзя подписывать с незнакомыми людьми никаких договоров, особенно в тех случаях, если клиента убеждают, что это формальность.
  3. Если представитель от продавца говорит, что он агент,нужно просить предоставить удостоверение.Стоит обратить внимание на срок годности удостоверения, если есть какие-либо сомнения лучше узнать обратившись непосредственно в самом фирму, работает ли данный агент у них.Сейчас в агентствах недвижимости высокая текучестькадров и многие, рассчитавшись, продолжают прикрываться именем известной компании.
  4. Покупать квартиру нужно лишь у известных агентств.

Покупка квартиры через агентство позволит покупателю получить уверенность в том, что все документы по оформлению квартиры являются подлинными.

Важно помнить, что при заключении договора необходимо обязательно оговорить пункт, касающийся погашению долгов по коммунальным платежам.При не выполнении, таких обязательств, остаток долга за квартиру не должен быть возвращен.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Процедура оформления сделки через нотариуса:

  1. Во время оформления договора купли-продажи у нотариуса ни в коем случае не передавайте деньги третьим лицам. Это сделает сам собственник после приема пересчета денег, если он сочтет это необходимым,в этом случае важно присутствие свидетелей со стороны клиента.
  2. Нотариус в обязательном порядке проверяет документы,о том, что приобретаемая собственность имеет запись в органах государственной регистрации.
  3. Обязательно зачитывает договор вслух.
  4. Удостоверяет подпись, поставленную под договором, тем лицом, который участвует в этом договоре.
  5. Подтверждает, что участники сделки находятся в трезвом состоянии и понимают значение своих действий.
  6. Проверяет действительность сделки, т.е. смотрит через реестр всех собственников недвижимого имущества.

Важно знать, что нотариус не занимается предпринимательской деятельностью и не может подбирать помещения, подыскивать продавцов или покупателей заключать сделки по передаче имущества – этим занимаются риелторы.

Стоимость риэлторских услуг чаще всего составляет 5% от стоимости сделки. В принципе цена на услуги риэлтора может колебаться в зависимости от:

  • профессионализма риэлтора;
  • условий договора;
  • опыта работы на рынке агента.

Сколько платить риэлтору за совершения сделки зависит от того, насколько он профессионально сработал, и заключил выгодную сделку как для продавца, так и для покупателя.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Выгодно ли выставлять фиксированные комиссионные за сделку? Не всегда. Возможно, проще будет прописать, что сумма вознаграждения зависит от скидки. Если покупатель приобретает квартиру дешевле, то агенту можно положить хорошие комиссионные, а со стороны продавца может быть прописан пункт, насколько дороже квартира будет продана.

Если цена на квартиру адекватная, то продать ее можно будет в течение недели. Также нужно учитывать, что определенный период уходит на подготовку документов. Как правило, риэлтор имеет свободу действий в течение 2-х месяцев, чтобы установить оптимальную цену на объект.

Стоит ли изначально продавать квартиру по завышенной цене, а после в течение года снижать цену  и получить меньшую сумму? Завышать цену можно, но нужно четко понимать пределы. В целом, завышение цены — это не самая выгодная стратегия. Если сумма изначально выбрана правильно, то можно избежать рисков по потере денежных ресурсов.

Что нужно знать при покупке квартиры:

  1. Приобретая квартиру покупателю всегда следует просить о скидке.
  2. Проверить квартиру на предмет зарегистрированных в ней других людей, даже если они не имеют права собственности, но имеет право на проживание.
  3. Если же в квартире имеется несколько собственников, то у супруг или супруга должны дать разрешение на продажу.
  4. Обязательно стоит проверять дееспособность продавца

Придерживаясь выше перечисленных рекомендаций, покупатель может быть уверен, что приобретет абсолютно «чистый объект недвижимости».

Мнение эксперта

Данное видео носит несколько рекламный характер, однако разъясняется, почему покупка квартиры в новостройке через агентство может быть выгодной — без какой-либо переплаты и со сниженными рисками.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/cherez-agentstvo-chto-nuzhno-znat.html

Покупка квартиры через агентство недвижимости. Что нужно знать?

Вы хотите купить квартиру? Заняться этим вопросом можно и самостоятельно, хотя статистика показывает, что большинство людей обращаются к услугам профессиональных риэлторов, проверенных агентств.

Если у вас планируется покупка квартиры через агентство недвижимости, чтобы она прошла без непредвиденных неприятных проблем, необходимо знать несколько важных моментов, о которых и пойдет  речь в этой статье.

На начальном этапе

В первую очередь, вам, как покупателю, надо четко понимать, какая квартира вам нужна:

  • в каком ценовом диапазоне;
  • местоположение в городе;
  • расположение, планировка квартиры, этаж;
  • перечень дополнительных требований к приобретаемому объекту недвижимости.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Хотя бы схематично представляя, как происходит подбор вариантов, какой пакет документов нужен для сделки, проверка каких пунктов в документах наиболее важна, как происходит процесс купли-продажи (в том числе переход прав на объект недвижимости и передача денежных средств), вы сможете контролировать работу своих представителей.

Помните! Риэлторы – это не субъекты проводимой сделки купли-продажи, то есть не несут судебную ответственность в случае допущения каких-либо ошибок, как покупатель и продавец. На их деятельность не требуется лицензия, она законом не регламентируется.

В чем главный смысл обращения в агентства недвижимости?

Покупка квартиры через агентство недвижимости по сути своей представляет собой поиск нужного варианта, юридическая проверка документов на недвижимый объект и, собственно, само оформление сделки.

То есть, фактически, подписание договора услуг с АН и договора покупки-продажи квартиры (непосредственно с продавцом) – это две разные сделки. Считается, что услуги АН выполнены после того, как зарегистрированы права покупателя на новую недвижимость и подписан акт приемки-передачи объекта.

Но! Надо осознавать, что это не значит, что после этого ваши права на новое жилье не могут быть в судебных инстанциях оспорены.

По этой причине отдавать комиссионные агентству следует только в том случае, если вы убедились, что его сотрудниками выполнены все обговоренные работы в 100%-ном объеме (по поиску и подбору квартиры, и самое важное – проверка ее и законное грамотное оформление сделки). При покупке квартиры через агентство недвижимости желательно пользоваться разъяснениями еще и независимого юриста, когда возникает любое недопонимание по какому-либо вопросу.

Как выбирать агентство?

Многие ошибочно надежность АН оценивают по уровню их рекламных компаний.

Количество и качество рекламы говорят лишь о вкусе и амбициозности руководителей и о тех усилиях, которые они направляют на развитие своего бизнеса.

Но покупателю по сути требуется грамотное и успешное выполнение лишь двух услуг: кропотливая работа сотрудников агентства в интересах покупателя и юридическое сопровождение сделки.

Нередко случается, что стремясь к росту своего бизнеса, руководство агентств «делают ставку», в основном, на рекламу, важность внимательного отношения к каждому клиенту теряется, и требования к риэлторам и юристам предъявляются не достаточно высокие.

Можно порекомендовать «помучить» представителя агентства:

  • взять у него договор для экспертизы;
  • узнать, что компания намечает сделать для успешного решения поставленной вами задачи;
  • какие для этого у агентства есть финансовая база и возможности;
  • добиться встречи с юристом.
  • Представитель обязательно должен быть к вам внимателен, общаться вежливо, компетентно и терпеливо отвечать на все правовые вопросы.
  • Плюсом будет солидный возраст агентства (такие компании всегда заботятся о своей репутации).
  • Правило «золотой середины» вам в поддержку – небольшие «юные» компании, даже созданные опытными специалистами, еще не наработали достаточного административного опыта, могут иметь небольшой бюджет и слабую юрподдержку.
  • К весомым критериям выбора агентства относятся:
  • имидж фирмы (к примеру, длительное присутствие на рынке доказывает стабильная реклама);
  • опыт работы (в том числе и у конкретных специалистов-риэлторов, занимающихся вашим вопросом);
  • наличие у АН сертификатов, благодарственных писем и дипломов от независимых общественных организаций;
  • цены на услуги (слишком низкая стоимость услуг скорее будет настораживать, но и дороговизна не является гарантией хорошего качества). Стоит сравнить цены нескольких компаний на одни и те же виды услуг и проанализировать их.
  • Рекомендации и отзывы третьих лиц. При покупке квартиры через агентство недвижимости мнение знакомых, родственников очень важны. Рекомендации также можно посмотреть в интернете (если вы уверены, что это отзывы реальных людей, не фэйков), узнать о фирме в общественных специализированных на данном направлении организациях.

Важные моменты в бизнес-отношениях с АН

Договор с АН декларирует обязательства АН перед клиентом и клиента, в свою очередь, перед агентством. При неполном выполнении обязательств, пострадавшая сторона вправе потребовать возмещения понесенных убытков.

Читайте также:  Сумма материнского капитала в 2020 году и ее изменения

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Даже при полном доверии, необходимо настоять, чтобы в составленном договоре было четко задекларировано условие равной ответственности обеих сторон. Текст договора должен содержать перечень конкретных обязательств фирмы-агентства и ответственность за их неисполнение.

Внимание! Договор подписывается не лично с риэлтором, а с фирмой, поэтому подпись должна стоять не риэлтора, а директора АН.

Вот стандартный список услуг, которые предлагаются клиентам, если они осуществляют покупку квартиры через агентство недвижимости:

  • представление заявки покупателя на рынке недвижимости по согласованному бюджету на рекламу;
  • поиск подходящих объектов по заданным параметрам;
  • проверка истории выбранной квартиры;
  • ведение переговоров с контрагентами;
  • организация и сопровождение процесса передачи суммы задатка;
  • организация сделки (планирование деталей и т.д.);
  • подготовка и сбор полного пакета документов для сделки;
  • полное юридическое сопровождение;
  • регулярное составление отчетов о выполняемых работах.

Источник: https://komhome.ru/blog/pokupka-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat-3

Покупка квартиры: чего не знает большинство покупателей?

В глазах обывателя покупка квартиры выглядит примерно так: собрал необходимую сумму, выбрал, купил. Но те, кто хоть раз столкнулся с решением жилищного вопроса в реальности, ответят, что все совсем не так просто, как кажется. И дело не в юридическом сопровождении сделки. Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимостифото: Myfin.by

На практике оказывается, что мало кто из покупателей знает, что продавцы большинства предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке не готовы с ними расстаться «просто за деньги». Им нужно еще подобрать себе квартиру взамен. И вот в этом основная загвоздка.

– Уже не первый год большинство сделок купли-продажи квартир в Минске проходит в виде «цепочек», когда для оплаты стоимости приобретаемой квартиры люди используют деньги от продажи имеющейся квартиры, – рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. – То есть, чтобы продать вам квартиру, продавец должен себе найти подходящую замену.

В результате даже при наличии всей необходимой суммы на руках покупка выбранной квартиры может растянуться на неопределенный срок – все из-за того, что в «цепочке» все продавцы и покупатели взаимосвязаны.

Доля «цепочных» в общем количестве сделок составляет порядка 60-70%, а иногда даже и больше. При этом количество квартир-звеньев в цепи может быть от двух и достигать 8-10. Это зачастую становится неожиданностью, причем не только для покупателей, но и для продавцов тоже. Ведь продавцы в большинстве случаев продают квартиру, чтобы приобрести взамен другую.

Выбор есть, но это ничего не решает

В настоящее время в Минске на продажу предлагается более 7000 квартир.

Исходя из количества ежемесячно совершаемых сделок, на одного потенциального покупателя в среднем приходится 7 квартир.

Наименьший выбор одно- и двухкомнатных квартир: 5 и 6 объектов соответственно на одного потенциального покупателя. Наибольший выбор – трех-и четырехкомнатных – 10 и 14 соответственно.

Инфографика «Твоя столица»

В преобладающей доле случаев продавец сам находится в поиске квартиры и всем участникам цепочки придется подождать, пока каждый из них найдет себе квартиру взамен. Ведь продавать квартиру и выезжать «в пустоту» никто не хочет.

Кроме того, усложняет ситуацию тот факт, что некоторые продавцы никуда не спешат, и искать нужную им квартиру начинают только когда находится реальный покупатель на их квартиру.

Инфографика «Твоя столица»

– Вам придется ждать продавца как минимум столько же, сколько искали квартиру вы сами. И это в лучшем случае. А если найденная им квартира тоже будет в аналогичной вашей «цепочке», то вполне возможно, что у вас появится желание отказаться от выбранной квартиры.

Однако найти квартиру, продающуюся без необходимости приобретения другой взамен – так называемая, чистая продажа – сложно.

И поэтому покупатели (значительная часть из которых, является одновременно и продавцами), зачастую вынуждены прорабатывать сразу несколько вариантов для приобретения.

Цепочная не значит быстрая

По словам Светланы Куделко, скорость проведения «цепочной» сделки и вообще вероятности ее успешного завершения во многом зависит, с одной стороны, от того, сколько «звеньев»-квартир завязаны в «цепи», а с другой – насколько опытным является специалист, который координирует и решает все возникающие в процессе ведения «цепи» вопросы. А возникать их может много и по каждой из квартир: где-то не хватает сведений о наследниках, где-то документов и т.п.

– Например, могу сказать по нашему агентству: из 10 цепочных сделок в трех случаях приходится для покупателей искать альтернативные варианты квартир – поскольку время затягивается и не все готовы ждать. Но при этом в двух случаях из десяти, сделки успевают завершиться в срок до 1 месяца.

Инфографика «Твоя столица»

Мы спросили у Светланы Куделко, на что следует обращать внимание покупателям и продавцам, чтобы избежать возможных неприятных ситуаций при покупке квартиры на вторичном рынке.

Советы покупателям:

  • Уточняйте, чистая продажа или ищется квартира взамен.

Как правило, в объявлениях указывается – «чистая» продажа или подбирается вариант взамен. Но поинтересоваться не помешает, ведь от этого напрямую будет зависеть вероятность и/или ожидаемые сроки приобретения квартиры;

  • Определяйте с продавцом четкие условия и сроки продажи квартиры.

Формулировка «после нахождения встречного варианта» весьма условна и по факту никого ни к чему не обязывает. Поэтому для своего спокойствия, как минимум, нужно определить срок поиска «встречного варианта» и варианты развития событий, если в указанный срок он не найдется;

  • При необходимости ожидания квартиры, договаривайтесь с продавцом о фиксации стоимости квартиры.

В ситуации нестабильных цен, если срок поиска продавцом варианта взамен затянется и/или найденный им вариант превысит планируемый бюджет на покупку, велика вероятность, что он захочет поднять стоимость продаваемой квартиры.

Советы продавцам:

  • При необходимости приобретения квартиры взамен начинайте ее поиск заблаговременно – не дожидаясь нахождения реального покупателя на продаваемую квартиру.

Если взамен ищется квартира в новостройке, то в некоторых из них можно рассчитывать на бронирование выбранной квартиры на время продажи имеющейся. Например, по программе «Переезжаем в новостройку».

  • При установлении цены продажи квартиры и определения бюджета покупки новой квартиры тщательно проанализируйте цены объявлений и совершенных за последний квартал сделок.

Однако помните, что цены объявлений зачастую неинформативны, поскольку в абсолютном большинстве содержат надбавку на торг. А у каждого продавца надбавка на торг своя. Нередки случаи, когда квартиры продаются только после существенного снижения стоимости. Допустимая надбавка на торг в настоящее время составляет не более 5%.

  • При получении ценовых предложений от покупателей, старайтесь анализировать каждое из них. Возможно, что запрашиваемая покупателем скидка позволит значительно ускорить продажу вашей квартиры и тем самым, выгоднее приобрести новую.

Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости Ссылка скопирована в буфер обмена

Источник: https://myfin.by/stati/view/13372-pokupka-kvartiry-chego-ne-znaet-bolshinstvo-pokupatelej

Стоимость услуг агентства недвижимости: что нужно знать клиенту?

Какие услуги оказывает агентство, какая у них стоимость и на основе чего она формируется – вопросы, с которых начинается нелёгкий путь покупателя и продавца недвижимости. К сожалению, многие ищут ответы не в первоисточниках, а делают выводы на основе непроверенной информации. Во избежание путаницы и ошибок, предлагаем разобраться вместе.

Первое, о чём обязательно нужно знать всем, — деятельность риэлтерских организаций (агентств недвижимости) в Республике Беларусь регулируется законодательством. В первую очередь, это Указ Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 года №15 и постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 года № 386. Любое отступление от законодательства – нарушение.

Какие услуги оказывает агентство недвижимости?

Перечень услуг в постановлении Совета Министров сформирован на основе потребностей покупателя и продавца объекта недвижимости. Обратиться в агентство можно со следующими запросами:

  1. получить консультацию по всем вопросам, связанным со сделками с объектами недвижимости;
  2. получить информацию о спросе и предложении на объекты недвижимости;
  3. подобрать варианты сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости с учётом своих требований;
  4. получить помощь в организации и проведении согласования условий предстоящей сделки;
  5. получить квалифицированную помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
  6. получить помощь регистрации объекта недвижимости, сделок с ним, прав и ограничений на него.

На практике это работает так: обращаясь в агентство недвижимости, клиент не просто получает помощь, а передаёт полномочия специалистам компании на всех этапах сделки с объектом недвижимости.

К основным услугам добавляются дополнительные, которые агентство может не оказывать либо предоставлять за отдельную плату, также прописанную в постановлении. К дополнительным услугам относятся рекламная и издательская деятельность в сфере недвижимости.

Будьте внимательны! За организацию фотосессии объекта недвижимости, размещение его рекламы на сайтах и в печатных изданиях многие агентства недвижимости могут брать дополнительную оплату. «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» данные услуги для клиентов оказывает бесплатно!

Случаи, когда покупатель (продавец) обращается в агентство только за одной услугой, встречаются крайне редко. Как правило, речь идёт о комплексе услуг, обеспечивающим возможность быстро, выгодно и без особых трудностей совершить сделку с объектом недвижимости.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Как формируется и от чего зависит стоимость риелторских услуг?

Источник: https://www.t-s.by/news/kuplya-prodazha-zhilya/223170/

Как купить квартиру,не попав впросак

Рынок жилья у нас в стране возник сравнительно недавно, после начала бесплатной приватизации в 1991 году, и в силу объективных причин имеет много особенностей. Кроме того, скажем прямо, этот рынок плохо контролируется государством, что даёт возможность процветать разного рода мошенникам.

Как минимизировать возможные риски при приобретении жилья?

Итак, вы наконец-то накопили деньги или взяли кредит на приобретение квартиры (долгосрочный кредит в банке под залог недвижимости называется ипотекой, от греческого слова, означающего залог, заклад).

Финансовая сторона вопроса решена, но какова организационная, практическая сторона?

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Квартиру можно купить на первичном рынке жилья — в новостройке, по договору долевого участия в строительстве, говоря проще, заплатить за неё «на стадии котлована» и долго ждать, когда дом построят и введут в эксплуатацию. Скажу сразу, риск обмана здесь минимален. Сейчас договоры долевого участия граждан с застройщиками достаточно подробно регламентированы законом, все проходят государственную регистрацию.

Другое дело, когда квартиры в новостройках продаются не непосредственно застройщиком, а через посредников. Организация-посредник скупает квартиры на стадии строительства, а потом их перепродаёт гражданам. И здесь есть определённый риск для покупателей, так как они могут быть не в курсе всех взаимоотношений посредника с застройщиком.

Если возникнут неустранимые разногласия между сторонами, например посредник не оплатил квартиры полностью, то застройщик имеет право расторгнуть договор, получить свои квартиры назад и продать их кому-то другому.

Иногда договору с покупателем предшествуют целые цепочки других договоров с разными организациями с включением сложных условий, разобраться в которых может не каждый юрист. Но это отдельная тема для разговора.

Рассмотрим подробнее случаи, связанные с приобретением квартир на вторичном рынке жилья. Вот здесь-то уж точно не надо расслабляться.

Читайте также:  Алименты на ребенка при разводе: условия начисления и оформление

Как правило, в большинстве случаев люди, собираясь купить квартиру, обращаются в агентство недвижимости. Но цены там «кусаются». Поэтому многие предпочитают самостоятельно искать подходящий вариант для себя через объявления в газетах и в интернете.

Я вовсе не хочу ставить под сомнение работу профессиональных риелторов и призывать относиться к ним с подозрением.

Но, исходя из личного многолетнего опыта работы в суде, считаю необходимым сказать, что, если обнаружится какой-то неприятный «сюрприз» при покупке квартиры, никакой ответственности риелтор при этом не понесёт.

Ведь, в общем-то, основная задача риелтора — подыскать для клиента подходящий вариант. Риелтор работает за процент со сделки. А что будет после сделки, его не касается.

Агентства недвижимости в своей рекламе обещают проверку так называемой юридической чистоты квартиры. А вы не пытались выяснить, как это делается? Ведь данные агентства не такие организации, на запросы которых обязаны отвечать все государственные органы.

Смею вас заверить, что при знании общих закономерностей и понимании возможных рисков вы сами не хуже профессионального риелтора сможете проверить юридическую чистоту интересующей вас квартиры.

И у вас это может получиться даже лучше: ведь у агентства недвижимости много клиентов, а штат сотрудников ограничен, у вас же вы один-единственный клиент, и лучше, чем вы сами, никто для вас не постарается.

Всегда надёжнее не пускать любое дело на самотёк, а тем более такое важное, поэтому уясните для себя сразу: покупая квартиру, придётся во всё вникать, даже если рядом будет риелтор.

Наконец, вы посмотрели выбранную квартиру, приценились, сделали вывод — подходит. Ваши первые действия: убедитесь, что интересующая вас квартира продаётся её реальным собственником. Для этого попросите продавца предъявить паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру.

Не стоит вести переговоры с собственником по телефону или по электронной почте, лучше встретиться лично. Вообще, желательно все переговоры с самого начала вести непосредственно с собственником квартиры, а не с его представителем, через «испорченный телефон».

Или же разговаривайте с посредником в присутствии собственника, чтобы не было потом разного рода недопониманий.

  • К правоустанавливающим документам на квартиру относятся: договор о передаче квартиры в собственность, свидетельство о собственности, полученные при приватизации жилья, а также договоры купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением, свидетельство о государственной регистрации права.
  • В зависимости от конкретной истории квартиры какие-то из перечисленных документов продавец непременно должен иметь.
  • После этого необходимо получить расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращённое название ЕГРП).

Для получения выписки из ЕГРП можно самому обратиться в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии, при этом требуется всего лишь предъявить свой паспорт и заплатить небольшую сумму за выдачу документа.

Вообще, сведения из ЕГРП несекретны, любой желающий может ими воспользоваться. Из выписки ЕГРП видно, сколько раз квартира переходила из рук в руки, кто был её первым собственником, кто и на каком основании является собственником сейчас.

Основания собственности могут быть разными: приватизация, купля-продажа, мена, дарение, наследование.

В этой выписке вы сами сможете увидеть всю историю квартиры с 1998 года. Для проверки такой период достаточен. Кстати, до 1998 года оформление сделок с недвижимостью происходило через БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Не советую покупать квартиру, которая в последнее время неоднократно меняла собственников, так как это может означать, что квартира «палёная», собственники по какой-то причине старались избавиться от неё.

В выписке ЕГРП содержится также информация об общих характеристиках квартиры (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер) и об ограничениях (обременениях) жилья, если они есть.

Например, не находится ли квартира под арестом, в залоге.

Ясное дело, квартира для продажи не должна иметь никаких обременений, и если они были ещё совсем недавно, но в настоящее время сняты (это указано в выписке из ЕГРП) — тоже не стоит рисковать.

В практике бывали случаи, когда на время продажи покупатель добивался отмены ареста на квартиру, хотя квартира была ещё предметом судебного спора. Поэтому придерживайтесь правила: основные документы на жилище должен представить продавец. Проверьте сведения, указанные в этих документах.

Необходимо внимательно изучить расширенную выписку из домовой книги. Её по вашей просьбе должен предоставить продавец квартиры, так как вам её не выдадут.

По этому документу можно проследить по датам, кто из жильцов и когда выписывался или вновь прописывался (регистрировался), есть ли несовершеннолетние, кто и когда служил в армии, находился в местах лишения свободы, выбывал в интернат, наконец, кто и когда из бывших жильцов умер. Знать это для покупателя необходимо, чтобы обезопасить себя в будущем от претендентов на проживание в квартире.

Обратите пристальное внимание на дату выдачи всех этих документов, они должны быть получены недавно, максимум несколько дней назад.

Для сведения: термины «прописка» и «регистрация», в общем-то, если не вдаваться в юридические тонкости, по смыслу означают одно и то же, просто раньше у нас в стране была постоянная и временная прописка, а сейчас — регистрация по месту жительства и регистрация по месту пребывания.

Конечно, самым распространённым способом мошенничества с недвижимостью является подделка документов.

Бывает, квартирный аферист завладевает правоустанавливающими документами на чужую квартиру и по «липовой» доверенности пытается её продать. Могут подделать документы на цветном принтере.

Качество бывает отменное, поверьте на слово, сама такие «документы» держала в руках — копии от подлинников не отличишь!

Бывают случаи, когда арендатор, выдавая себя за собственника квартиры, даёт объявления о её продаже по привлекательной цене. От потенциальных покупателей получает задаток, после чего бесследно съезжает с квартиры. Поэтому запомните ещё одно важное правило: никогда не оставляйте паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру (или дом) без присмотра в руках посторонних лиц.

Ещё один распространённый вариант мошенничества — продажа квартиры по дубликатам документов. Продавец-мошенник, предоставляя дубликаты документов, которые могут быть изготовлены в большом количестве, заключает договоры купли-продажи с несколькими покупателями, получает деньги до регистрации сделок и благополучно скрывается.

Не платите задатка, если не уверены в продавце квартиры! Про задаток стоит рассказать немного подробнее. Ведь что такое задаток? Это денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу в доказательство заключения сделки в будущем, причём сумма задатка всегда должна включаться в счёт окончательного платежа.

После получения задатка продавец по закону не имеет права продать квартиру другому лицу. На практике же сплошь и рядом нечестные люди используют задаток в своих целях. Как правило, при этом сценарий развития событий один и тот же.

Для покупателя создаётся стрессовая ситуация: его торопят, рассказывают, что якобы уже стоит целая очередь из потенциальных покупателей на эту квартиру, «квартира отличная, уйдёт с молотка», чем вынуждают человека заплатить без каких-либо гарантий некую сумму.

Для пущей убедительности будущим покупателям вручают расписку в получении задатка и копии документов на квартиру. После получения же задатка от нескольких лиц кому-то одному из них всё-таки квартиру продают, а остальные остаются ни с чем.

Практический совет: если вас торопят, просят внести задаток, скажите себе «Стоп», медленно посчитайте в уме до десяти и хорошенько подумайте, какие у вас причины для передачи своих кровных неизвестному лицу неизвестно за что. Надо смотреть реально: рынок жилья сейчас переполнен, цены на жильё высокие, продать квартиру бывает сложнее, чем купить.

Честный продавец не будет нагнетать обстановку и требовать немедленной передачи денег, так как уже привык к ожиданию покупателя.

Но если уж решили дать задаток, то кроме письменного соглашения потребуйте у продавца передать вам оригинал какого-либо правоустанавливающего документа на квартиру, тогда у продавца станет меньше соблазнов присвоить задаток и продать квартиру другим.

При покупке жилья нередко сделки совершаются с использованием доверенности как со стороны покупателя, так и со стороны продавца квартиры. Будьте бдительны! Надо знать, что доверенность прекращает своё действие и считается недействительной в случае смерти лица, выдавшего эту доверенность, в случае её отмены или при истечении срока её действия.

На что надо обратить внимание в доверенности? В ней обязательно должна стоять дата выдачи, если нет этой даты — доверенность изначально считается недействительной.

Должны быть указаны полные фамилия, имя, отчество доверителя, доверенного лица, нотариуса с их подписями, конкретно перечислены полномочия доверенного лица. Естественно, документ должен быть заверен печатью нотариуса.

Нередко бывали случаи, когда в суде выяснялось, что доверенности заверяли бывшие нотариусы, уже лишённые лицензии, но по каким-то причинам располагающие бланками и печатями.

Для проверки попросите дать вам копию доверенности. Честного человека это не должно оскорбить, это, как говорится, обычай делового обихода, ничего личного.

Как всё-таки проверить, не «липовая» ли доверенность, не отменялась ли она? Выход один — поехать к указанному в доверенности нотариусу и лично выяснить это либо обратиться с заявлением в Нотариальную палату. И поверьте, там совсем не удивятся вашему запросу, это дело обычное.

Практический совет: остерегайтесь так называемых генеральных доверенностей, так как по генеральной доверенности права её держателя слишком широки и он может действовать «за спиной» доверителя.

Повторюсь, даже при наличии доверенности не стоит упускать возможность побеседовать с лицом, её выдавшим, и убедиться в его намерениях.

Следует знать, что сделка купли-продажи квартиры, где в качестве собственников значатся несовершеннолетние дети, возможна только с письменного согласия органа опеки и попечительства. К сожалению, у нас государство не всегда держит на контроле людей из группы риска.

К ним относятся алкоголики, наркоманы, одинокие больные, несовершеннолетние дети, оставшиеся без попечения родителей, недееспособные граждане. Около таких людей часто вьются мошенники различных мастей, стараясь их использовать в своих корыстных целях.

Поясню, что совершеннолетнего человека можно признать недее-способным в судебном порядке, если он в силу душевного заболевания не отдаёт отчёта своим действиям. На этот счёт должно быть обязательно решение суда, после чего недееспособному назначают опекуна.

Все сделки за недееспособного осуществляет его опекун, при этом сделки с недвижимостью — только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Но встречаются случаи, когда гражданин-собственник, никогда не признававшийся судом недееспособным, не состоящий на учёте у психиатра и не проявлявший в беседе с вами признаков слабоумия, продаёт квартиру, а потом через полгода обращается в суд с исковым заявлением о признании этой сделки недействительной и о возврате ему квартиры: мол, он в силу душевного расстройства не отдавал отчёта своим действиям.

Что же делать в таком случае покупателю квартиры? Ничего не остаётся, как только грамотно судиться. В этом случае суд обязательно назначает или амбулаторную, или стационарную судебную психиатрическую экспертизу.

Читайте также:  Что такое пенсия по старости - как начисляется и оформляется

Прежде чем назначить экспертизу, собираются сведения для экспертов: запрашиваются медицинские документы, характеристики с мест работы и жительства истца, допрашиваются свидетели со стороны как истца, так и ответчика. В общем, желательно собрать побольше материала, чтобы эксперты дали объективное заключение.

В конце концов, даже если заключение экспертизы будет не в вашу пользу, тщательно изучите его, наверняка найдёте какие-то «зацепки», позволяющие просить суд провести повторную или комплексную экспертизу в другом экспертном учреждении.

Как обезопаситься покупателю квартиры от таких продавцов? Стопроцентной гарантии, что такого с вами не случится, никто дать не может. Участковый врач или врач в психоневрологическом диспансере не имеют права разглашать сведения, касающиеся состояния здоровья своих пациентов.

Поэтому могу порекомендовать: если у вас появились хоть малейшие сомнения по поводу душевного здоровья продавца квартиры, если он преклонного возраста, живёт один, проявляет какие-то странности в поведении, то лучше отказаться от сделки с ним, поищите другую квартиру.

Или же всё-таки попросите продавца предъявить справку о том, что он не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере.

Многих наверняка интересует вопрос: в какой момент покупатель должен передать продавцу деньги за квартиру и каким образом лучше это сделать? Исходя из того, что, согласно закону, право собственности у покупателя на квартиру возникает с момента регистрации сделки в ЕГРП, покупатель должен рассчитаться с продавцом после прохождения регистрации. Конечно же при передаче денег обязательно следует брать у другой стороны расписку — мол, сумму получил.

Бытует мнение, что для подстраховки деньги надо передавать в присутствии родственников или знакомых, в общем свидетелей, и чем их больше, тем лучше, чтобы они в случае чего подтвердили это в суде.

Однако на этот счёт не стоит обольщаться, так как по закону денежные расчёты не могут подтверждаться в суде свидетельскими показаниями. Суд не имеет права допрашивать свидетелей для подтверждения или опровержения факта передачи денег.

Принимаются любые другие доказательства, но только не свидетельские.

Передать деньги можно наличными в присутствии нотариуса, оформив об этом нотариально удостоверенный документ. Но всё же, как показывает практика, надёжнее осуществлять расчёт через банковскую ячейку. При этом лучше выбрать тот банк, который делает опись вложений.

Система расчёта здесь базируется на том, что по соглашению с банком ячейку отпирают тогда, когда продавец предъявит зарегистрированный договор купли-продажи. Не стоит «вестись» на уговоры продавца и указывать в договоре заведомо заниженную стоимость недвижимости.

Продавцу-то это выгодно, так как он будет платить подоходный налог с меньшей суммы.

Ну а вы в случае расторжения сделки или признания её недействительной получите назад, скорее всего, не фактически уплаченные за квартиру деньги, а только сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Прочитав эту статью, вы можете засомневаться в реальности приобретения квартиры без обмана. Но не стоит драматизировать ситуацию: если бы всё было так плохо, не было бы такого обширного рынка жилья. Если вы себя проявите как грамотный и дотошный покупатель, мошенники побоятся с вами связываться. Как говорится, предупреждён — значит, вооружён.

Источник: https://www.nkj.ru/archive/articles/25310/

Что нужно знать при покупке квартиры: изучаем правовые вопросы

Оглавление:

Покупка квартиры требует изучения не только технических характеристик жилья и инфраструктуры района, но и юридической стороны вопроса.

В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам. Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки.

Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени. Причем сначала нужно будет изучить все правовые нюансы. Что же нужно знать о покупке квартиры? Давайте рассмотрим самые важные моменты.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.

Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене собственника.

Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т.д.

Правовые нюансы

Как показывает опыт, стопроцентно убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры не представляется возможным. И все-таки кое-что можно и нужно проверить, а именно:

  • сведения из БТИ;
  • перечень лиц, прописанных в квартире;
  • выписку из домовой книги;
  • отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
  • список всех бывших собственников жилья;
  • правильность составления договора купли-продажи квартиры;
  • список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
  • отсутствие ареста или запрета на квартиру;
  • финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.

С целью минимизации рисков можно обратиться в страховую компанию, но стоить такая гарантия будет достаточно дорого.

Перед оформлением договора купли-продажи продавец и покупатель должны выяснить, кто понесет затраты на оформление сделки, кто и как проверит наличие задолженности по коммунальным счетам, за какое время выпишут всех лиц, прописанных в квартире.

Кроме того, сторонам нужно обсудить сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, а также ответственность, которую понесет продавец, если не сможет вовремя освободить квартиру или вовсе откажется от ее продажи.

Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения налогового вычета.

Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.

Впрочем, имеется и ряд нюансов. Во-первых, оформлять такую недвижимость гораздо дольше. Обычный договор купли-продажи можно оформить за день-два, тогда как на оформление договора передачи квартиры уйдет от полутора до двух месяцев. Во-вторых, покупая жилье в новостройке, вы идете на определенный риск. Известно немало случаев, когда застройщик, собрав денежки, испарялся, а строительные работы прекращались.

Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:

  1. Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
  2. Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
  3. У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т.п.
  4. Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
  5. Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
  6. Изучите проектную документацию.
  7. Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
  8. Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?

К вопросу о том, что нужно знать при покупке жилья в строящемся доме, стоит добавить, что при купле-продаже квартир в новостройках, как правило, используются договоры трех видов:

  • долевого участия;
  • купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
  • участия в жилищно-кооперативном строительстве.

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.

Какими же критериями руководствоваться?

  • Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
  • Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
  • Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
  • Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
  • Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
  • Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.

А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:

  1. Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены.

    Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.

  2. В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий.

    Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.

  3. Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом.

    Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.

Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.

Источник: https://domananeve.ru/info/poleznoe/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke-i-na-vtorichnom-rynke.html

Ссылка на основную публикацию