Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок

• Поступательное развитие общества, подъём его экономического уровня, повсеместное расширение и углубление деловых отношений приводит к изменениям баланса потребностей в жилых и нежилых помещениях.
• В наиболее перспективных для бизнеса районах приобрести недвижимость или разрешение на строительство чрезвычайно трудно и дорого, а потому весьма разумным становится использование того, что имеется в собственности.
• Чтобы не попасть впросак при регистрации и не войти в конфликт с законом, нужно знать наперёд, как перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот).

В современных условиях перспектива превратить имеющуюся площадь в полноценное жильё может решить вопрос размещения работников и учащихся, занятых в производственном или учебном процессе, приглашённых гостей, делегатов, командированных и пр. Да и для частных лиц переориентирование помещения открывает больше возможностей.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме

В конструкции многоквартирного дома выделяют жилые помещения, нежилые и общего пользования (МОПы).

Общедоступные пользовательские внутренние территории, именуемые местами общего пользования, представляют собой совместное (общее) имущество владельцев жилых и нежилых помещений в составе дома (ЖК ст.16; Письмо Минрегразвития №29433-ВК/19 2012/22/11).

Жилые помещения

ЖК гл.2; Постановление Правительства №47 2006/28/01 редакция 2016/02/08 ч.II

В многоквартирном доме жилыми территориями являются квартиры – изолированные помещения, имеющие отдельный выход наружу и/или к местам коллективного пользования (ЖК ст.16). Квартиры являются недвижимым имуществом, находятся в собственности владельцев или муниципальных/государственных структур.

Любое жилое помещение в составе многоквартирного дома (квартира) уготовано для постоянного или относительно постоянного (временного) изолированного проживания людей.

• санитарно-техническим;
• пожарным;
• экологическим;
• гигиеническим;
• градостроительным.

В составе каждой квартиры имеется чисто жилая часть (комнаты) и вспомогательно-бытовая, которая включает в себя санитарный блок, кухню, кладовки, подсобки, коридоры и пр.

Не возбраняется использование жилого помещения для профессиональных, узко-коммерческих и индивидуально-предпринимательских целей (ЖК ст.17), если подобная деятельность не нарушит соответствие квартиры требованиям и параметрам жилого фрагмента многоквартирной конструкции и не приведёт к ущемлению прав и свобод жильцов.

Категорический запрет налагается только на размещение какого бы то ни было производства в квартире и осуществление миссионерской деятельности (ЖК ст.17; ГК ст.288).

Нежилые помещения

Постановление Правительства №354 2011/06/05 р.I п.2 абзац 11

Нежилые помещения многоквартирного дома не идентифицируются как МОП: они имеют собственника и по внешним описательным признакам сходны с жилыми секторами, но в отличие от квартир не приспособлены для человеческого проживания по причине несоответствия характеристикам жилого помещения.

Жилые и нежилые сектора многоквартирного дома находятся в частной (муниципальной) собственности, а МОП – в долевой собственности владельцев жилых и нежилых фрагментов дома (ГК ст.290).

Свойства нежилого помещения в многоквартирном доме:

• конструктивно является частью дома;
• находится на нижних этажах, жилой сектор расположен выше с точки зрения этажности;
• связано с землёй и расположено по фиксированному адресу, то есть относится к недвижимому имуществу, подлежащему регистрации в госкадастре и госреестре по факту собственности (ФЗ №122 2015/06/04);
• внешние признаки помещения в составе многоквартирного дома, как то обособленность и наличие физических границ (стены, пол, потолок, доступ к МОП и коммуникациям);
• автономное сообщение с улицей;
• не предназначены для проживания, т.е. не соответствуют требованиям и нормам.

Нежилое помещение неразрывно связано с базовой конструкцией, его собственник пользуется коллективной собственностью и принимает участие в эксплуатации здания – таким образом, он принимает на себя часть расходов, сопряжённых с содержанием и функционированием дома, наравне с другими собственниками (Постановление Президиума ВАС №4910/10 2010/09/11).

Нежилые фрагменты многоквартирного дома используются, как правило, с целью получения дохода.

Условия для перевода из нежилого фонда в жилой

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое? Взаимообратный перевод помещения между категориями «жилое-нежилое» допустим только в согласии с положениями Жилищного, Градостроительного кодексов и региональных законов (например, Закон Московской области №55/2004-ОЗ «О порядке и условиях перевода…» 2004/16/04; Постановление Правительства Москвы №692-ПП «О переводе жилых/нежилых помещений…» 2015/27/10).

Два условия должны быть соблюдены неукоснительно:

1. Помещение имеет зарегистрированного в Росреестре конкретного собственника. Обременения отсутствуют (аренда, кредиты, арест, залог и прочие ограничения). Только официальный собственник может инициировать изменение категории.
2. Соблюдены требования, предъявляемые к жилому помещению (ЖК ст.22 п.4; ПП №47 2006/28/01 редакция 2016/02/08), в подтверждение его жилпригодности. Альтернативный вариант: реконструкция помещения позволит привести его в соответствие требованиям.

Требования к помещению, годному для проживания человека:

• размещено в жилом секторе дома (не цокольный этаж, не подвал);
• имеет проектные ограничения в домовом пространстве, обособление от МОП и других жилых помещений;
• отвечает требованиям инженерной и пожарной безопасности;
• отвечает требованиям технической и физической изоляции (звук, тепло, вибрация и пр.);
• подключено к коммуникациям (вода, канализация, газ, электричество, отопление);
• отвечает требованиям естественной освещённости, необходимой для жизнедеятельности (оконные и дверные проёмы, удалённость предметов за окном, высота потолков).

Если нежилое помещение имеет условный или ограниченный доступ к территории общего пользования, то перепланировка нежилого помещения в жилое должна включать в себя пункт, решающий этот вопрос.

Последовательность действий

1. Процедура перевода, включающая бумажную волокиту и практические действия по переоборудованию и возможной перепланировке, займёт не менее 2 месяцев.
2. Более того, многие предполагаемые (или необходимые) реконструкционные действия будут возможны только после согласования с жильцами (собственниками).
3. Количество «одобрительных» подписей, означающих разрешение на осуществление работ, колеблется от 2/3 до 100% владельцев жилья – это зависит от характера работ и грозящих жильцам дома изменений.

Этап 1. Разработка проекта реконструкции (ожидаемой перепланировки).

• ЖК ст.25; Постановление Госстроя №170 2003/27/09 регистрация в МЮ№5176 2003/15/10
• Приступать к работам с изменением характеристик потенциального жилья и его коммуникаций на этом этапе нецелесообразно – до тех пор, пока не будет получено заключение о возможности/невозможности осуществления предполагаемых нововведений.
• Если перепланировка затронет в той или иной степени коллективную собственность, то потребуется одобрение общего собрания собственников квартир.

Этап 2. Подача документов в Департамент городского имущества или МФЦ.

Личное обращение в Департамент (МФЦ) потребует представление документов на бумажных носителях. Обращение возможно через https://www.gosuslugi.ru/ ЖК ст.23, для Москвы https://pgu.mos.ru/ru/ ПП Москвы №692-ПП. Сайты госуслуг потребуют регистрации с помощью СНИЛС. Все действия будут детально описаны в инструкции на сайте, которая откроется пользователю после успешной регистрации и входа в ЛК.

Допустимо обращение в Департамент с использованием почтовой доставки (заказное отправление с уведомлением). В этом случае общее время, затраченное на процедуру переоформления категории помещения, будет серьёзно увеличено, что связано с медленной работой Почты России.

По итогам рассмотрения документов заявитель уведомляется:

• об изменении категории жилья;
• о возможности изменения после проведения каких-то работ;
• об отказе в переводе.

Отрицательное решение может быть обжаловано в суде.

Этап 3. Проведение работ по реконструкции, что подтверждаются официальным Актом приёмки (ЖК ст.23 пп.8, 9). На основании Акта потом составляется технический план, оформляется кадастровый паспорт помещения и вносятся изменения в кадастровую запись (ФЗ №221 о госкадастре 2007/24/07 редакция 2016/03/07 стт.16, 22, 23, 29, 41).

Этап 4. Регистрация права собственности в госреестре. Оформление прав собственника жилого помещения обычно занимает 10 дней. В Москве это можно сделать только через МФЦ (или сайт госуслуг). В других регионах страны можно обратиться напрямую в Росреестр, что существенно сокращает сроки получения правоподтверждающего свидетельства.

Документы, которые необходимо предоставить

Заявление о переводе нежилого помещения в жилое

Для получения разрешения на перевод помещения в жилую категорию нужно представить:

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• заключение о соответствии/несоответствии требованиям жилпомещения;
• проект реконструкции;
• протокол собрания собственников дома + поэтажный план дома + ожидаемые изменения МОП.

Каждая ситуация требует определённого набора бумаг, поэтому перечень может быть расширен.

Регистрация в госреестре потребует следующие документы (ФЗ №122 ст.16):

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• подтверждение оплаты пошлины.

Все бумаги должны быть отксерокопированы. Оригинал понадобится для сличения.

Стоимость переоформления

Пошлина за перевод помещения из нежилой категории в жилую не предусмотрена, государственная услуга по переводу бесплатна.

Госпошлина за повторную регистрацию собственнических прав в связи с изменением статуса помещения составит 350р для частных лиц и 1000р для организаций (НК ст.333.33 п.1 пп.33).

Оплата пошлины должна предварять подачу документов.

Итак, перевод нежилого помещения в жилую категорию потребует сил, времени и денежных вложений (приведение его в соответствие с требованиями Закона).

Если собственник жилья компетентен и знает, что и как он намерен изменить, то его работы увенчаются успехом. Если же мысли весьма эфемерны, а идеи существуют лишь в теории, то процедура будет тяжёлой, отнимет много времени, а то и вовсе обернётся провалом.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe.html

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

• у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
• оно является частью жилого помещения;
• в нём кто-то постоянно проживает;
• оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

• протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
• письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

• фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
• наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Перевод жилого помещения в нежилое: процедура, оформление, особенности | Правоведус

Как перевести жилое помещение в нежилое? В каких случаях может быть отказано в выполнении данной процедуры? Какими статьями закона регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл. 3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения. Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
• технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
• проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
• согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
• нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
• оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

• Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
• Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
• Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.

• Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
• Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
• Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
• В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
• Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
• Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
• Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия.

На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Согласие собственников других квартир

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe/

Процедура оформления преобразования недвижимости: как перевести жилое помещение в нежилое?

При переводе помещения из жилого в нежилое человек может преследовать разные цели. Кто-то хочет открыть магазин на первом этаже и торговать продуктами, а у кого-то есть желание создать полноценный частный офис небольшого предприятия в многоквартирном доме.

В сельской местности оформление такого перевода обычно связано с фермерской деятельностью. Законы РФ дают реальные возможности для смены предназначения помещения. Если действовать в рамках закона и соблюдать установленные правила, то процедура перевода увенчается успехом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Какое помещение можно сделать нежилым?

Примерный порядок условий таков:

• помещение должно иметь отдельный вход со стороны улицы (если такого входа нет, должна быть возможность его создания);
• все собственники должны быть согласны с изменением категории;
• недвижимость соответствует требованиям и условиям главы 3 ЖК РФ;
• право собственности на помещение не обременяется договорами залога, аренды и прочими.

Итак, когда не допускается перевод ?

Помещение нельзя перевести в нежилое:

1. Помещение, в котором на постоянной основе прописаны люди. Сначала они должны выписаться, а уже потом – подавать заявление на перевод.
2. Часть квартиры коммунального типа. Перевести в нежилую можно только всю коммунальную квартиру целиком, а часть – нельзя ни при каких условиях.
3. Квартира, отданная в залог или аренду. Для успешного перевода необходимо расторгнуть все договора, обременяющие право собственности.
4. Квартира, под которой расположены жилые помещения. В этой ситуации перевод могут разрешить, но происходит это нечасто и зависит от особенностей эксплуатации будущего нежилого пространства.

Проще всего осуществить перевод, если помещение технически жилое, но по факту непригодно для проживания.

Пригодное для жизни помещение легко сделать нежилым лишь в том случае, если оно находится на 1 этаже. На этажах повыше будут серьезные затруднения и высокая вероятность отказа.

Главный закон, подлежащий к обязательному ознакомлению – это 3 глава ЖК РФ. Именно в ней, в статьях с 22 по 24, содержится исчерпывающая информация по переводу помещения в обе стороны. Причем более подробно ЖК рассказывает именно о переводе недвижимости из жилой в нежилую.

Необходимо ознакомиться и с другими статьями ЖК РФ:

• статья 5 говорит о том, что местные органы власти вправе устанавливать особые правила, исходя из специфики региона, и поэтому особенности перевода в разных областях России могут отличаться;
• статья 17 разрешает использовать квартиру в многоэтажке для предпринимательства или профессиональной деятельности (возможно, не следует переводить ее в нежилое помещение без особой надобности?);
• статьи 36 и 40 говорят о необходимости собрать согласие собственников других помещений в доме, если при переводе помещения в нежилое понадобится перепланировка;
• статья 91 предупреждает, что помещение в наемном доме невозможно перевести в статус нежилого ни при каких обстоятельствах.

Как оформить перевод помещения?

Рассмотрим пошаговую инструкцию перевода. Весь процесс делится на 3 основных этапа.

Рассмотрим каждый из них по отдельности:

1. Сбор бумаг, получение разрешения на перевод.

   Первый этап – это вся «бумажная» часть процесса. На этом этапе придется посетить бюро технической инвентаризации (БТИ). Там выдают техпаспорт помещения. Чтобы его получить, нужно писать заявление по образцу.

   Его можно найти прямо в БТИ. Взяв техпаспорт и другие бумаги, нужно идти в местный орган самоуправления, в его отдел, занимающийся недвижимым имуществом. Там нужно писать еще одно заявление (уже в более свободной форме), подавать документы и ждать положительного ответа.

2. Вычисление стоимости перевода

   На этом этапе снова надо идти в БТИ. В этот раз – не в «окошко» приема заявок, а в отдел приватизации управления жилищным фондом. В очередной раз пишется заявление, к которому прикладывается уже выданное разрешение и другие документы. БТИ назначает комиссию, определяющую разницу в цене между жилым и нежилым помещением. Эта разница вместе с ремонтными работами и составит стоимость перевода.

3. Регистрация права собственности

   Зарегистрировать данное право можно в УФРС или в многофункциональном центре. При смене категории помещения регистрация обязательна, хотя у заявителя изначально было право собственности.

Подавая заявку на перевод жилой недвижимости в нежилую, ее собственник должен приложить ряд бумаг:

• заявление (единой формы нет, важны лишь грамотность, официальный язык и подробное изложение причин и целей обращения);
• паспорт гражданина РФ;
• бумаги о праве собственности на данное помещение;
• технический паспорт помещения;
• в случае многоэтажного дома – его поэтажный план;
• при необходимости перепланировки (переустройства) – ее подробный проект.

Человек имеет право подать только заявление, паспорт и проект. Остальные документы он может не приносить. В таком случае сотрудник местных органов самоуправления, ведущий дело, сам запросит недостающие документы из соответствующих инстанций.

Список документов для юридических лиц – несколько шире:

• все документы, необходимые физическим лицам;
• учредительные документы организации;
• реквизиты данной организации (обязательно – юридический и фактический адрес, телефон);
• доверенность руководителя на имя сотрудника, который подает заявление (ее необходимо заверить нотариально).

Как правило, перевод жилых помещений в нежилые юридическими лицами – это индивидуальный процесс. У физических лиц всё происходит намного однообразнее. Поэтому велика вероятность того, что у юридического лица запросят еще какие-то документы. Это может быть связано и с особыми правилами, действующими в конкретно взятом регионе России (статья 5 ЖК РФ).

Скачать образец заявления на перевод жилой недвижимости в нежилую (для юридических лиц)

Сколько заплатить?

При переводе недвижимости в нежилую нужно платить госпошлину. Ее формулировка – «госпошлина на регистрацию нежилого помещения». Четкая сумма платежа законом не устанавливается. Она рассчитывается индивидуально, исходя из особенностей недвижимости, условий ее расположения, тонкостей процедуры.

Помимо госпошлины, стоит быть готовым к другим расходам. Как минимум, это оплата техпаспорта в БТИ и услуг нотариуса, как максимум – оплата услуг по созданию проекта перепланировки и самих ремонтных работ.

• Главное – чтобы это была местная, муниципальная власть.
• Государственные органы оформлением перевода помещения не занимаются, они просто не примут заявку.
• Подавая документы, нужно помнить следующее:

1. Проект перепланировки, если она необходима, уже должен быть готов. Его надо подавать вместе с остальными документами. Если проект еще не закончен, то писать заявление не имеет смысла.
2. Технический план из БТИ можно не подавать. Сотрудники органа самоуправления сами закажут этот документ. Но тогда при получении результатов рассмотрения человеку будет выдана квитанция на уплату услуг БТИ.
3. Чем подробнее и грамотнее заполнено заявление – тем лучше. Особое внимание нужно уделить целям перевода помещения и законным основаниям. В заявке следует ссылаться на статьи ЖК РФ.

Если документы приняли – это еще не значит, что заявку одобрят. Отказ, как и одобрение, выдается далеко не сразу, а лишь после тщательной проверки.

Существует 2 варианта решения:

• разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое;
• отказ в переводе.

В случае отказа человек может либо исправлять недостатки и подавать повторную заявку, либо обращаться в суд. Второй вариант имеет смысл только в том случае, если человек уверен, что ему отказали безосновательно. В некоторых ситуациях отказ вообще ставит точку в деле. Это бывает, если перевод помещения в нежилое невозможен (например, оно находится в наемном доме).

А если перевод разрешили – можно приступать к перепланировке, ремонтным работам. Но действовать необходимо в соответствии с проектом, ведь спустя некоторое время в помещение пожалуют проверяющие.

Когда нужна перепланировка?

Перепланировка может понадобиться в случае, если для перевода в нежилую категорию нужно внести какие-то изменения:

1. Самое распространенное условие – это наличие отдельного входа, изолированного от остальных жильцов дома. Если такого входа нет, то его нужно создать. Это делает перепланировку неизбежной, ведь старый вход в квартиру – с лестничной клетки, он не изолирован. Необходимо расширять окно или делать новый проем в стене, создавая отдельный вход с улицы.
2. Другой случай – это особенности эксплуатации помещения. Создавая заявку на перевод, собственник недвижимости указывает цель (бизнес, производство, офис и т.д.). Помещение должно соответствовать заявленной цели. Чаще всего для этого приходится сносить межкомнатные перегородки.

При перепланировке необходимо создание проекта. Делать его нужно заранее, еще до подачи заявления на перевод. Если перевод будет одобрен, то все дальнейшие действия необходимо проводить в строгом соответствии с проектом. В помещение наверняка придет проверка, чтобы определить, соответствуют ли ремонтные работы тому, что было заявлено в проекте.

Как долго ждать ответа?

Решение по заявке в течение 45 рабочих дней. Если добавить выходные – это более 2 месяцев ожидания. Не факт, что придется ждать именно столько – зачастую всё происходит побыстрее. Но почти всегда минимальный срок ожидания составляет 35-40 дней.

День, когда решение принято – это еще не крайний срок ожидания. В течение 3 рабочих дней заявителю будет направлено уведомление о результатах. Учитывая специфику работы почты, уведомление может быть доставлено далеко не сразу. Поэтому после подачи заявления человеку следует запастись терпением.

Перевести помещение из жилой категории в нежилую – это не так трудно, как может показаться. Собрать документы легко, но на технический план и проект перепланировки придется потратить деньги. Подача заявления вместе с документами – это финальный этап участия собственника помещения в процессе. Дальше остается только ждать вердикта местных органов власти.

Смотрите подробнее о том, как перевести жилое помещение в нежилое в видео ниже:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/perevod/iz-zhilogo-v-nezhiloe/algoritm-dejstvij.html

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

Содержание статьи:

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

1. Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
   • Экспликация и поэтажный план помещения.
     1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
        • могут потребовать договор основания на помещение;

        Срок получения документа – до 1 месяца.

     2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
   • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
   • Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

     Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

   • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

     Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

   • Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

     Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

   • Согласие соседей.

     Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

     Для получения согласия нужно:

     1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

        Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

     2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

     Источник: https://prozhivem.com/kvartira/drugoe/perevod-zhilogo-pomeshhenija-v-nezhiloe.html

     Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

     Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

     Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

     Содержание

     Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

     Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

     Виды жилых помещений

     Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

     • Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
     • Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
     • Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

     Признаки нежилых помещений

     Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

     Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода.

     Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

     Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

     Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

     • Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
     • Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
     • Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
     • Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

     Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

     Условия перевода нежилого помещения в жилое

     Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

     • Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
     • Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
     • Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

     Порядок изменения статуса помещения

     Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

     • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
     • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
     • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
     • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

     При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

     Процедура смены статуса помещения

     Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

     • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
     • разработку предпроектных документов и проекта;
     • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
     • получение разрешения на перевод;
     • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

     Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

     По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

     Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

     Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

     Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

     • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
     • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
     • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
     • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
     • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

     В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

     • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
     • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
     • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
     • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

     Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

     Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

     Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

     • право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
     • условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

     Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

     • несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
     • в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
     • обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

     Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

     ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства.

     Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ.

     Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

     Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnoe-pravo/usloviya-perevoda-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-pomeshhenie-i-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe-pomeshhenie.html