Нужно ли платить налог с продажи квартиры менее и более 3 лет в собственности

Любой
доход гражданина в России облагается
НДФЛ налогом
на доходы физических лиц. Продажа
жилой недвижимости (квартиры,
дома) имеет прямое отношение к НДФЛ,
поскольку подразумевает получение
дохода. Подоходный
налог
с продажи квартиры
для
резидентов РФ составляет
13%, для не резидентов
— 30%.

При продаже квартиры, дома, дачи, земельного участка, комнаты, жилого помещения, либо доли в недвижимости, которая находилась меньше 5 лет в собственности (либо менее 3 лет), государство предоставляет резидентам имущественный налоговый вычет в 1 млн. рублей. То есть, если объект продан за 1,5 млн. , то НДФЛ рассчитывается с 500 тысяч.

(1 500 000 — 1 000 000)*13% = 65 000 руб.

Однако, воспользоваться этим вычетом можно только один раз в году. То есть, при продаже более одного объекта недвижимости в год, его можно использовать лишь для одного из них.

Гараж, машиноместо, недостроенный дом не подпадают под действие этого положения, в этом случае имущественный вычет возможен лишь в размере 250 000 рублей.

Налогооблагаемая
база может быть также уменьшена за счёт
затрат собственника на покупку данного
недвижимого имущества. Либо за счёт
затрат на покупку в текущем налоговом
периоде новой жилплощади, взамен
проданной. То есть — стоимость покупки
минус стоимость продажи = сумма облагаемая
НДФЛ.

От НДФЛ полностью освобождаются

От уплаты подоходного налога при продаже жилого помещения полностью освобождаются лица, которые владеют им не менее 5 лет, либо 3 лет, в зависимости от способа его приобретения, а также от времени оформления права собственности.

Закон распространяется только на физических лиц и действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в деятельности, приносящей доход. Законом не предусматривается никаких льготных категорий граждан.

До 2016 года от уплаты подоходного
налога при
продаже освобождались собственники
владевшие жильём более 3 лет с момента
регистрации собственности. Это правило
остаётся действующим для объектов
недвижимости оформленных в собственность
ранее 1 января 2016 года.

С 2016 года этот срок был существенно
увеличен. Теперь подоходный налог
при продаже квартиры
должен быть уплачен, если право
собственности зарегистрировано меньше
5 лет.

При этом это касается и тех
сделок, что были заключены до 1 января
2016 года, а право собственности было
зарегистрированы позднее.

Однако есть исключения из
правил

Так
же как и раньше, срок 3 года для продажи
без последующей уплаты НДФЛ, остается
для:

  • Квартир, домов, земельных участков и пр., полученных по наследству
  • Недвижимости, подаренной близкими родственниками
  • Жилья, полученного в порядке приватизации
  • Имущества, полученного по договору ренты.

При расчетах учитывается
кадастровая стоимость

С 2016 года в качестве налогооблагаемой
базы принимается максимальная сумма —
либо стоимость имущества прописанная
в договоре, либо
кадастровая стоимость объекта с
понижающим коэффициентом 0,7.

Эта новация
принята для того чтобы пресечь практику
ухода от уплаты подоходного налога
при продаже квартир.

Когда в договоре купли-продажи указывалась
стоимость объекта менее одного миллиона,
а по факту с покупателя бралась другая,
реальная стоимость.

Иначе говоря, теперь необходимо сравнить цену объекта, указанную в договоре купли-продажи и его кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7. Платить НДФЛ придётся с максимальной суммы.

Как определить срок владения после которого можно не платить подоходный налог с продажи квартиры

Дата
возникновения права собственности как
правило указывается свидетельстве о
праве собственности или в выписке
из ЕГРН.
Однако иногда в этом могут возникнуть
некоторые затруднения. Например:

  • При наследовании жилья, собственность исчисляется со дня смерти наследодателя
  • Право собственности на кооперативную квартиру считается со дня выплаты последнего паевого взноса либо со дня подписания акта приёма-передачи от кооператива собственнику.
  • До 1998 года регистрацией недвижимости занимались БТИ, и свидетельства не выдавались. В этом случае дату можно поискать в правоустанавливающем документе или заказать выписку из ЕГРН.

На
практике встречаются и нестандартные
ситуации, в которых без специалиста не
разобраться, так например:

  • С 2009 года квартирой в равных долях владела семья из трёх человек. Однако, в 2017 году один из собственников выкупает (либо наследует) все остальные доли, становясь единоличным собственником всей жилплощади. Возникает ли тогда обязательства по уплате НДФЛ с продажи этого жилья? Ведь прошло менее 5 лет (3 лет) со дня покупки (либо наследования) долей? В этом случае изменение долевой собственности не имеет значения. Если с даты регистрации права собственности на его первоначальную долю прошло более 3 лет — НДФЛ не взимается.
  • Собственники иногда могут достраивать свое жилье. Нужно ли платить налог при продаже жилого дома, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше трех лет? Если внешние границы дома были изменены и были внесены соответствующие поправки в кадастровый паспорт, то НДФЛ с продажи придется заплатить.

Проще всего
понять принцип расчета подоходного
налога
при продаже недвижимости на примерах.

Примеры

Стандартный случай

1.Жилплощадь была приобретена в апреле
2014 года, а продана в мае 2017 года. Находилась
в собственности более 3 лет (оформлена
в собственность до 2016 года). Поэтому
подоходный налог
с продажи платить нужно.

2. Собственник вступил в права наследства в 2016 году и решил продать полученную в наследство квартиру в 2018 году. Оценочная стоимость при наследовании составила 2,3 млн. руб, кадастровая — 2,4 млн. руб. Продается объект за 2,1 млн рублей.

Поскольку срок владения был меньше 5 лет, собственник обязан заплатить подоходный налог. В данном случае оценочную или кадастровую стоимость невозможно учесть как расходы на приобретение. Недвижимость же унаследована. Сравниваем кадастровую стоимость с ценой объекта в договоре 2 400 000*70% = 1 680 000.

Продажная стоимость в договоре выше, поэтому рассчитаем НДФЛ по ней:

(2 100 000 — 1 000 000)*13% = 143 000 руб.

С учетом кадастровой стоимости

1. В 2016 году приобретена квартира стоимостью 4,6 млн. руб., через полгода ее продали за 6,3 млн. руб. Кадастровая стоимость объекта составляет 6,8 млн. руб.

Применив к кадастровой стоимости коэффициент 0,7, получаем сумму 4,76 млн. руб. Что значительно меньше, цены заявленной в договоре купли-продажи.

Исходя из это и нужно рассчитывать подоходный налог, учитывая максимальную сумму, то есть с ту, что указана в договоре.

(6 300 000 — 4 600 000)*13% = 221 000 руб.

Расчет с учетом расходов на
приобретение проданной недвижимости

1. Квартиру покупали в 2015 году за 3,5 млн. рублей. В собственности она была всего год. И была продана за 4,2 млн. рублей. НДФЛ может быть вычислен двумя способами.

С применением налогового вычета в 1 млн. рублей или с учётом стоимости покупки этой недвижимости. Собственник может выбирать тот вариант расчета налога, который ему наиболее выгоден.

В данном случае выгоднее использовать второй вариант.

(3 500 000 — 1 000 000)*13% = 235 000 руб.

(4 200 000 — 3 500 000)*13% = 91 000 руб.

2. Гражданин приобрел жилой дом в июле 2015 года за 750 тыс. руб., а в марте 2016 года его продали за 920 000 руб. Здесь выгоднее выбрать имущественный вычет:

(920 000 — 750)*13% = 22 100 руб.

(920 000 — 1 000 000) < 0 – налог не берется

3.
В 2016 году куплена комната за 1,2 млн. руб,
в 2018 году продана за 1,1 млн. руб.
При расчёте подоходного налога
с продажи выгоднее воспользоваться не
налоговым
вычетом, а учесть расходы на покупку
этой жилплощади. Тогда
обязанность
по уплате
НДФЛ
не возникнет

(1250 000 — 1300 000) < 0 — налог не берется

Расчет с учетом расходов на
приобретение в течении налогового
периода альтенативной недвижимости
(обмен)

1.
В 2017 году гражданином была унаследована
квартира оценочной
стоимостью 3,8 млн. рублей.
В декабре 2018 года она была продана за
4,15 млн. рублей.

А
в феврале 2019 года собственником этой
проданной жилплощади был куплен жилой
дом стоимостью 9,8 млн. руб..
При расчётах в этом случае можно учесть
стоимость приобретенного в текущем
налоговом
периоде жилого дома.

Исходя из этого,
обязательств по уплате налога
не возникает.

(9 800 000 — 4 150 000) < 0 — налог не берется

Более
того, при покупке альтернативной
недвижимости (жилого дома) гражданин
может получить возврат уплаченного им
ранее подоходного налога (до 260 тыс.
руб.), если это право ещё не было им
использовано.

Расчет при продаже объекта
находившегося в долевой собственности

1. Двое со-собственников , владея 1/2 доли каждый, продают унаследованную квартиру. Стоимость расходов на приобретения жилплощади учесть нельзя (объект получен в наследство), можно только использовать налоговый вычет 1 млн. руб.

Стоимость объекта указанная в договоре купли-продажи — 1,8 млн. руб. Кадастровая стоимость 2 млн., применяя коэффициент 0,7 получаем сумму 1,4 млн. Следовательно при расчёте налога используем договорную цену.

Каждый из собственников должен будет уплатить НДФЛ:

((1 800 000 — 1 000 000)/2)*13% = 52 000 руб.

Здесь,
конечно, есть вариант составить два
договора купли-продажи, на каждую долю
отдельно. В этом случае каждый из двух
продавцов получает налоговый
вычет в 1 млн., и НДФЛ
соответственно не платится.

Однако,
такая схема может не подойти покупателю
квартиры
(например, если жильё приобретается в
ипотеку). Также злой и въедливый налоговый
инспектор может расценить это как
попытку ухода от налогов.

При
продаже долевой собственности встречаются
ситуации, когда один из собственников
владеет недвижимостью более 3 (5 лет), в
связи с чем освобождается от подачи
декларации и уплаты подоходного налога.

Тогда как остальные собственники
владеющие долями в праве собственности
на этот объект менее 3 лет (5 лет), обязаны
подать налоговую
декларацию и если нужно — уплатить
НДФЛ.

Однако, закон позволяет в договоре
купли-продажи дольщики любой порядок
распределения дохода, не привязываясь
к долям.

Другими
словами, можно продавать квартиру
как единый объект, а в купле-продаже
указать стоимость каждой доли. Показать
что большую часть денег получил
со-собственник освобожденный от уплаты
подоходного налога.

2. Семья из трёх человек владеет квартирой разных долях и разный срок. В 2019 году они продают эту жилплощадь за 2,5 млн. руб.. Отец являясь собственником 1/2 доли владеет ею более 3 лет (5 лет).

А его сыновья недавно (менее 3 лет) вступили в права наследства после смерти матери и имеют по 1/4 доли каждый. В договоре купли-продажи прописано, что общую стоимость объекта стороны договора распределили следующим образом: каждый сын получает по 333 тыс.

руб (1/3 от налогового вычета в 1 млн. руб.); отец получает

(2 500 000 — 333 000*2)*13% = 1 834 000 руб.

Отец
освобождён от уплаты НДФЛ, а дети
пользуясь имущественным налоговым
вычетом, тоже не должны будут уплачивать
подоходный налог.
Однако, декларацию в ИФНС сыновья должны
подать обязательно.

Когда подавать декларацию
и платить налог

При
продаже жилой недвижимости находящейся
в собственности более 5 лет (3 лет),
декларацию
подавать не нужно.

Однако,
если налогооблагаемая
база с учётом вычета и пр. подразумевает
нулевой налог,
то декларацию подать гражданин всё
равно обязан.

Декларацию
и пакет сопутствующих документов нужно
подать в ИФНС до 30 апреля года следующего
после продажи недвижимости.

Налогоплатильщик
обязан перечислить рассчитанную сумму
подоходного налога
до15 июля.

Документы, прилагаемые к
декларации

К
декларации 3-НДФЛ приложить копии
следующих документов:

  • Выписку из ЕГРН на проданную жилплощадь подтверждающую переход права собственности.
  • Копию договора купли-продажи и акта приема-передачи.
  • Копии платёжных документов, подтверждающих оплату по договору (расписки и пр.)
  • Документы которые подтверждают расходы на приобретение проданной налогоплательщиком недвижимости либо приобретённой другой жилплощади в текущем налоговом периоде. Это могут быть договор купли-продажи, акт приема-передачи и платёжные документы (расписки, банковские платёжки и пр.)
  • Если продается подаренная или унаследованная жилплощадь — договор дарения, свидетельство о праве на наследство.
  • Кадастровый паспорт.
  • Копия паспорта налогоплательщика.
  • Заявление на предоставление вычета в 1 млн. руб.
  • Полный перечень всех подаваемых документов.
Читайте также:  Где посмотреть и узнать очередь дома на капитальный ремонт

Представить
пакет документов можно по почте заказным
письмо, но лучше сделать это при личном
визите в ИФНС.

Оплатить
положенный НДФЛ с
дохода от продажи квартиры
можно в любом отделении банка. Реквизиты
для оплаты можно найти официальном
сайте ФНС или на сайте Госуслуг.

Что будет если не платить
налог при
продаже квартиры

Если
не подать вовремя декларацию или
просрочить выплату подоходного налога,
налогоплатильщика
ожидает суровое наказание:

  • Если даже, в результате применения налогового вычета, налог равен нулю, за неподачу декларации налагается штраф 1000 рублей
  • Штрафы до 30% от суммы полагающегося к уплате НДФЛ за каждый месяц просрочки, если вовремя не подать декларацию и не оплатить налог. На злостного неплательщика может быть наложен штраф до 40%.
  • Пени начисляется за каждый день просрочки начиная с 16 июля.
  • Если налогоплатильщик отказывается от уплаты, а сумма налоговой задолженности больше 600 млн. рублей (Таки да! Бывает и такое!), законом предусмотрена уголовная ответственность.

Рассчитать сумму положенного по закону налога с дохода от продажи квартиры Вы можете на специальном калькуляторе.

В особо запутанных случаях расчёт НДФЛ и заполнении декларации можно перепоручить профессиональным налоговым консультантам. Обойдётся подобная услуга в скромную сумму, около 1500 рублей. Желающие могут разобраться в этом не особо сложном деле самостоятельно. Всё что нужно, скачать с сайта ФНС программу для заполнения декларации 3-НДФЛ и заполнить всё самостоятельно.

Поправка 2019 года

Согласно тексту поручения Президента, опубликованному на сайте Кремля, до 31 мая 2019 года Правительство РФ должно утвердить поправки к закону, позволяющие не платить 13% НДФЛ при продаже квартиры находившейся в собственности более 3 лет, а не 5 лет, как было ранее. Однако, продаваемый объект должен быть единственной недвижимостью в собственности продавца. Текст поручения Президента:

Пр-277, п.

1а-3«сокращение с пяти до трёх лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, по истечении которого доход, полученный физическим лицом от продажи такого объекта, освобождается от налогообложения, в случае если объект недвижимого имущества в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации является единственным жилым помещением, находящимся в собственности налогоплательщика».

Источник: https://maklerinfo.ru/prodazha-kvartiry/nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Важные нюансы: как продать квартиру в собственности менее 3 (5) лет? Когда можно не платить налог?

Для физических лиц в РФ устанавливается подоходный налог в размере 13%. Продажа квартиры также является способом получением дохода. Однако в этом случае есть свои исключения.

Если срок владения недвижимостью больше определенного периода, то продавец освобождается от налога. Разберемся, что это за период и как происходит налогообложение в РФ при купле-продаже квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Когда минимальный срок владения жилой площадью более 3 лет?

  1. При покупке жилья до 1 января 2016 года действуют правила, которые были приняты на тот момент.

    Нужно ли было платить налог с продажи, если квартира находилась в собственности более 3 лет? В этом случае гражданин освобождался от данного налога.

    При покупке жилья после 1 января 2016 года ситуация изменилась. Минимальный срок 3 года стал возможен только в виде исключения. Что это за случаи:

    • Недвижимость получена в наследство от близкого родственника.
    • Недвижимость получена в дар от близкого родственника.

    Нужно ли платить налог с продажи в перечисленных случаях, облагается ли подаренная близким родственником жилая площадь налогом, если период владения квартирой менее 3 лет? Да, в такой ситуации не избежать платежа в ФНС.

    Оба правила относятся лишь к близким родственникам (которые названы так законодательно), а не к родственникам вообще.

    Статья 14 СК РФ причисляет к близким родственникам родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестер (имеющих обоих общих родителей или только одного). Пункт 18.

    1 статьи 217 НК РФ отсылает к этой статье. Кроме того, к близким родственникам он причисляет усыновителей и усыновленных.

    Ответ на вопрос «надо ли платить за продажу квартиры, полученной по наследству от дяди, если срок владения больше 5 лет» — нет, ну а если менее 3 лет, то налог платится.

  2. Жилье было приватизировано.
  3. Жилье было получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

В каких случаях он больше 5 лет?

ФЗ №382-ФЗ вступил в силу с 1 января 2016 года. Срок владения квартирой для реализации без уплаты налога стал 5 лет. Таким он устанавливается если:

  • Жилье было приобретено после 1 января 2016 года.
  • Способ получения недвижимости не попадает в случаи вышеуказанных исключений.

Справка! В общем случае срок владения недвижимостью исчисляется с даты регистрации в ЕГРН. При получении жилья в наследство срок владения считается со дня смерти наследодателя. Для членов кооператива срок отсчитывается со дня выплаты последнего пая или подписания акта приема-передачи квартиры.

  1. Подоходный налог для резидентов РФ устанавливается 13%, для нерезидентов – 30% (больше деталей о налоге при купле-продаже жилья для нерезидентов можно узнать здесь).
  2. Чтобы граждане не уклонялись от уплаты налогов путем указания в договоре цены меньшей, чем в реальности, минимальная сумма, с которой считается налоговая база, была принята как 70% от кадастровой стоимости квартиры.

    Если цена в договоре больше этой стоимости, налог берется с нее.

  3. При продаже недвижимости, бывшей в собственности более минимального срока, ее владелец освобождается также и от необходимости заполнять налоговую декларацию.
  4. При совместном владении жильем налог при продаже делится пропорционально. Каждый из собственников заполняет свою декларацию.
  5. Региональные власти могут уменьшать минимальный срок владения квартирой, позволяющий не платить налог.

Налог берется с налоговой базы, т.е. с того дохода, который продавец получил при реализации своего имущества. Изначально это цена, которая стоит в договоре купли-продажи. Налоговую базу можно уменьшить с помощью вычетов.

О том, как происходит расчет налога при продаже квартиры и ее доли, читайте в нашей статье.

Имущественный вычет

Из текущей налоговой базы вычитается 1 000 000 рублей. Таким вычетом можно воспользоваться лишь раз в год. При продаже второй квартиры в этом же налоговом периоде такой вычет уже не применяется.

Пример 1.

Андрей получил квартиру в наследство. Через 2 года он продал ее по цене 2 400 000 рублей. Он был собственником менее 3 лет, соответственно не освобождается от уплаты налога. Андрей может воспользоваться имущественным вычетом.

  • 2 400 000 – 1 000 000 = 1 400 000 (новая налоговая база, с которой будет браться налог).
  • 1 400 000 * 0,13 = 182 000 (сумма, которую должен заплатить Андрей).

Разница между суммой, за которую продана недвижимость, и стоимостью покупки новой

Пример 2.

Ольга купила квартиру в 2017 году за 2 200 000 рублей. Потом в 2018 году она продала ее за 2 400 000 рублей. Срок владения квартирой меньше минимального, следовательно, Ольга должна заплатить налог. Ольга воспользовалась вычетом.

  • 2 400 000 – 2 200 000 = 200 000 (новая налоговая база для Ольги).
  • 200 000 * 0,13 = 26 000 (сумма, которую должна заплатить Ольга).

Важно! Из этих двух вычетов можно воспользоваться лишь одним. Т.е. следует выбирать, какой из них более целесообразен.

Пример 3.

В 2017 году Анна продала свою квартиру, которую получила в дар в 2015 году, за 2 300 000 рублей. В этом же году она купила себе жилье за 1 900 000 рублей. Анна воспользовалась имущественным вычетом.

  • 2 300 000 – 1 000 000 = 1 300 000 (налоговая база Анны).
  • 1 300 000 * 0, 13 = 169 000 (налог Анны до налогового вычета за покупку жилья).
  • 1 900 000 * 0,13 = 247 000 (налоговый вычет, на который Анна может претендовать за приобретение жилья).
  • 169 000 – 247 000 = (-78 000) (новый налог Анны).

Таким образом, Анна не только не платит налог за продажу жилья, но и имеет право на вычет в размере 78 000 рублей.

Подробнее о налоговом вычете при купле-продаже квартиры можно узнать тут.

Разберемся, как продать квартиру в собственности менее 3 (5) лет и не платить при этом налог. Это возможно в случае, если:

  1. Недвижимость была продана дешевле, чем была приобретена (или по той же цене). Однако эта сумма должна быть больше 70% от ее кадастровой стоимости.
  2. Недвижимость стоит менее миллиона.

Теперь вы знаете, как продать квартиру, которая менее пяти или трех лет в собственности, без уплаты налога.

Особенности заполнения декларации

Заполнение документа для квартиры меньше 3 лет и меньше 5 лет в собственности аналогично. Что заполняется в налоговой декларации:

  1. Титульная страница.
  2. Раздел 1 и 2. Налогоплательщик рассчитывает налоговую базу и общую сумму налога.
  3. Лист А – отражение дохода от продажи квартиры. Источник дохода – покупатель квартиры. Код дохода в строке 020 ставится 01, если он определен из договорной стоимости.
  4. Лист Д2 – расчет налоговых вычетов. Для продажи доли квартиры там имеются свои пункты.

Больше нюансов о заполнении декларации после покупки или продажи квартиры можно узнать здесь.

Внимание! Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Налог (если он есть) уплачивается до 15 июля того же года.

Таким образом, если квартира была в собственности более минимального срока, гражданин от налога освобождается и декларацию не сдает. Если срок был меньше, то можно воспользоваться различными вычетами, которые позволят значительно сократить налог или избавить от него вовсе. Однако даже если налог будет равен нулю, продавец все равно должен сдать налоговую декларацию.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/nalogooblozhenie/v-zavisimosti-ot-sroka-vladeniya.html

Три способа законно не платить НДФЛ от сделок с недвижимостью

У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.

Но из-за этого попадаешь на налог: с 1 января 2016 года квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.

Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.

Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли. Помогите разобраться.

  • Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.
  • Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.
  • При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.
  • Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:

5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р

А налог на доходы от этой сделки будет таким:

200 000 Р × 13% = 26 000 Р

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.

Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.

Читайте также:  Как получить земельный участок молодой семье бесплатно

Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.

Тогда налог надо считать так:

(5 000 000 Р — 1 000 000 Р) × 13% = 520 000 Р

Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.

Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.

При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.

Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.

Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodat-kvartiru-i-ne-platit-nalog/

Если квартира менее 3 или 5 лет в собственности: как продать и не платить налог?

Если продается квартира, то налог на доходы (НДФЛ) в размере 13% платится только, если она была в собственности менее 3-5 лет.

Во всех остальных случаях можно даже не подавать налоговую декларацию. Рассмотрим, когда нужно платить налог, как декларировать доход и можно ли избежать уплаты законным путем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Особенности продажи квартир менее года, 3 и 5 лет в собственности

При продаже квартиры, которая была в собственности менее 3 или 5 лет, может возникнуть необходимость оплаты НДФЛ. Это значит, что к расходам на оформление сделки придется добавить еще 13% (с разницы между ценой покупки и продажи), что при высокой стоимости недвижимости может составить весьма солидную сумму.

Справка! При реализации квартиры, бывшей меньше года в собственности, требования не меняются — налог подлежит уплате, если с продажи был получен доход.

Чтобы определиться нужно ли платить налог и какой, надо вычислить минимальный срок владения квартирой, предусмотренный НК РФ: более 3-5 лет или менее. Отсчитывается он с момента регистрации прав в ЕГРН. Если квартира перешла по наследству, то в некоторых случаях отсчет возможен со дня смерти наследодателя. Период владения считается месяцами, а не годами.

Больше информации о правилах налогообложения сделок купли-продажи в РФ найдете здесь.

Когда минимальный срок 3 года?

Минимальный срок в три года применяется только в особых случаях. Например, если квартира досталась по договору дарения от близкого члена семьи, была оставлена в наследство родственником, оформлена в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания. В этом случае при превышении срока НДФЛ не платится.

Если жилье приобретено до 1 января 2016-го (любым способом, в том числе путем оформления купчей), то НДФЛ не платится только, если недвижимость была в собственности более трех лет.

В каких случаях 5 лет?

Не придется уплачивать налог и тем, кто приобрел квартиру после 1 января 2016-го на основе договора купли-продажи, ДДУ, договора дарения и при этом владел ее более пяти лет. Например, все кто решит продать квартиру в 2021 году, хотя купили ее в 2016-м могут не беспокоиться об НДФЛ. Если срок владения меньше, то придется подавать декларацию.

Размер НДФЛ составляет 13% с дохода, а для иностранцев – все 30%. Налог можно уменьшить на сумму налогового вычета в 1 млн. рублей либо на сумму расходов, связанных с покупкой недвижимости. Выбирать придется что-то одно из двух вариантов.

Налогооблагаемая база представляет собой разность между ценой приобретения и реализации, иными словами доход, который получает собственник. В случае, если жилье было бесплатно приватизировано или было подарено, доход этот фактически составляет стоимость квартиры.

Как рассчитать налоговый взнос?

Пример расчета: В 2016-м предприниматель С. купил квартиру за 3 млн. рублей. Сделка оформлялась договором купли-продажи. В 2018-м он ее продал уже за 3,2 млн. рублей. В 2019-м ему предстоит подать налоговую декларацию, в которой необходимо будет указать сумму налога.

О правилах заполнения деклараций и прочих налоговых документов, узнаете в этом материале.

Рассчитывается она следующим образом:

НДФЛ при продаже квартиры: 200 тыс. рублей/13% = 26 тыс. рублей.

Если расходы составляют сумму менее 1 млн. рублей, налог будет уплачиваться с разницы между продажной ценой квартиры и этой суммой.

Пример расчета: Служащий банка П. приватизировал недвижимость и продал ее за 1 миллион рублей. В этом случае налог не платится, так как сумма продажи не превышает суммы вычета. Если сумма сделки была бы больше, но срок владения превысил 3 года, то также можно избежать оплаты НДФЛ.

При сроке владения менее трех лет и стоимости жилья в 1,5 млн. рублей налог придется платить только с суммы в 500 тыс. рублей (500 000 рублей/13% = 65 000 рублей).

Можно ли продать квартиру и не платить налог и как это сделать?

Продать жилье без оплаты налога вполне возможно, если повременить со сделкой до истечения минимального срока владения. Спустя 3-5 лет можно продать ее уже без оплаты НДФЛ. Существуют и другие способы решить проблему, правда, у каждого из них есть свои особенности и недостатки.

  1. Если срок владения меньше положенного, то для того, чтобы не платить налог очень часто указывают в договоре заниженную сумму покупки (чтобы уменьшить разность между ценой покупки и реализации).
  2. Еще один вариант: указать в договоре стоимость, которая равна первоначальной цене квартиры. В этом случае платить налог также не придется, ведь никакого дохода продавец не получил. Разницу можно получить наличными, оформив обычную расписку.

    Это довольно рискованно, ведь в случае суда (например, при расторжении купчей) доказать что-либо будет затруднительно. К тому же, если оформляется ипотека, то такой способ просто невозможен, ведь банк непременно обратит внимание на разницу в цене.

    Единственный вариант при этом способе – это проведение сделки с недофинансированием, которая приемлема для банков. При этом оформляется договор купли-продажи с неотделимыми жилищными условиями.

  3. Можно вложить деньги, которые придется уплатить государству (те самые 13%) в улучшение жилья (ремонт и пр.). В этом случае при декларировании в разделе расходы нужно будет указать все потраченные средства и подтвердить расходы квитанциями и договорами. Это поможет уменьшить налогооблагаемую базу или вовсе сделать ее отрицательной.
  4. Можно также воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. рублей, если жилье было куплено до 2016 года. Это временная мера для тех, кто продает квартиру до 2021 года или успел продать до 2018 года. Если продажная или кадастровая стоимость жилья равна или меньше этой суммы, то НДФЛ можно не платить. Узнать кадастровую цену можно в своем отделении БТИ.

Если жилье получено по наследству

Если продается квартира, которая досталась в наследство от близкого родственника (отца, матери и пр.), то при периоде владения менее трех лет придется уплатить 13% с полученного дохода для резидента (о специфике налогообложения нерезидентов читайте тут). Если наследодатель не являлся родственником, то минимальный период владения составит уже 5 лет.

Если недвижимость подаренная

Если квартира, которую вы продали, была подарена до 2016 года и была в собственности меньше трех лет, то можно использовать налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Если договор дарения оформлен позже, то при периоде владения меньше трех лет, нужно будет уплатить 13% с дохода. При оформлении договора дарения квартиры от близких родственников НДФЛ не платится.

Нюансы заполнения декларации

Налоговую декларацию можно заполнить прямо в налоговой или дистанционно – через программу «Декларация» или на сайте ФНС России. С 18 февраля 2018-го вступила в силу новая форма декларации 3-НДФЛ.

В декларации заполняются:

  • Сведения о подателе (первый лист).
  • Расчет налоговой базы и сумма налога (разделы 1, 2).
  • Все доходы за отчетный период (не только от продажи недвижимости, но и из других источников (Лист А).

В конце ставится личная подпись (если документ подается дистанционно, то электронно-цифровая подпись).

Если есть сложности с заполнением граф, то можно обратиться к сотрудникам налоговой или найти фрилансера-бухгалтера, который все сделает за вас (их услуги обходятся в интернете в 200-400 рублей).

Документы можно выслать почтой или лично занести в налоговую. Возможна и отправка через интернет, но только с ЭЦП.

Менее трех лет

В этом случае в декларации нужно будет указать даты покупки и продажи квартиры, цену сделки, налогооблагаемую базу (разницу в цене), а также документы на основании, которых произошел переход права собственности.

Если квартира досталась в наследство, дар, оформлена в порядке приватизации или по договору ренты, то в первом разделе ставится общая сумма налога, который будет уплачен, а во втором – нужно будет показать, каким образом проводились расчеты.

Здесь указывается общая стоимость проданной квартиры и база для исчисления налога. Если право собственности на квартиру возникло после 2016-го, то в договоре должна быть указана сумма не ниже 70% кадастровой стоимости жилья.

Меньше пяти

Если квартирой собственник владеет менее 5 лет и приобрел ее на основе договора купли-продажи, ДДУ, договора дарения (не от родственника), то в декларации это обязательно указывается. Заполнить нужно все вышеуказанные разделы для расчета суммы налога, в частности указать:

  • размер полученных доходов и расходов (раздел 2);
  • источник доходов (Лист А);
  • расчет имущественных вычетов по доходам от продажи (Лист Д2).

В приложении к декларации нужно будет указать:

  • кадастровую стоимость недвижимости;
  • сумму дохода от продажи;
  • кадастровый номер квартиры.

Все это скрепляется личной подписью на каждом листе декларации.

Декларацию при продаже квартиры подают только в случае, если предстоит уплата налога на доходы, либо если за счет имущественного вычета налог оказывается равным нулю.

Налог при продаже недвижимости платится только в случае, если время владения не превышает 3-5 лет. Если период больше, то платить НДФЛ в размере 13% не нужно.

Обязательным условием для плательщика является подача налоговой декларации, в которой будет указана налогооблагаемая база для удержания налога.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/nalogooblozhenie/v-zavisimosti-ot-sroka-vladeniya-k.html

Калькулятор налога с продажи квартиры

Сохранить расчет Получить ссылку Печать Сообщить об ошибке Виджет для сайта

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам.

Однако, не всегда нужно платить этот налог.

Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.

  • Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.
  • Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Тут немного сложнее. Вот что изменилось:

  1. Минимальный срок владения увеличился до 5 лет, если квартира была вами куплена. И остался прежним (3 года), если квартира была получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

    То есть, если купленная квартира находится в собственности менее 5 лет — необходимо заплатить налог с продажи.

    А налог с продажи квартиры, полученной по наследству, можно будет не платить уже через 3 года после наступления права собственности.

  2. Закон теперь не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость * 0.7

Читайте также:  Таблица товарного соседства продуктов питания по санпин

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

  1. Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

    Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен Налогооблагаемая база = 3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 руб.

  2. Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

    Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы: Налогооблагаемая база = 6 000 000 — 5 000 000 = 1 000 000 рублей.

    Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

НДФЛ = (стоимость квартиры — налоговый вычет) × 13%

Например, налог на продажу квартиры, стоимостью 3 500 000 руб. будет равен: (3 500 000 — 1 000 000) × 13% = 2 500 000 × 0.13 = 325 000 руб.

Источник: https://calcus.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry

Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую

Необходимо ли платить налог с продажи квартиры если сразу купить другую? Кто и каких случаях освобождается от уплаты?

К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом. Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу.

Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%. Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости. Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует?

При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.

Согласно 217 статье НК РФ (п. 17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.

Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности. Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000. руб.

Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).

Можно ли не платить налог с продажи, если продавец сразу купит другую квартиру?

Существенным подспорьем для налогоплательщика в таких случаях является получение имущественного налогового вычета при покупке жилья. Т.е. наш налог с продажи квартиры может быть уменьшен путем получения вычета с покупки другой. Максимальная сумма с которой предоставляется вычет составляет 2.000.000 руб.

Для ответа на данный вопрос приведем несколько примеров. При этом приведем несколько примеров, в каждом их которых укажем цифры с применением вычета с покупки, а так же без такового.

Пример 1 Гражданин К. продал квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет за 5000000 руб. и сразу приобрел другую квартиру за 3.000.000 рублей возникает вопрос, с какой суммы гражданин К. обязан платить налог?

Как уже было сказано, что доход с продажи недвижимости находящаяся в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость которой составляет более 1 млн. рублей облагается налогом. Так как налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 млн. рублей, то гражданин К.

будет обязан уплатить налог исходя из следующей формулы: 5000000.рублей (доход с продажи квартиры) — 1 млн.рублей (вычет при продаже) = 4000000. рублей. Т.е. 13% подоходного налога нужно будет уплатить с суммы 4.000.000 рублей, а это составляет 520 тыс. рублей.

Данное правило прямо предусмотрено 220 статьей Налогового кодекса РФ, а именно пп.1 п. 1, и пп.1 п. 2.

По данному примеру мы имеем следующий итог:

5000000 — 1000000 = 4000000 (от данной суммы мы и обязаны заплатить 13% государству) При покупке новой квартиры, права на вычет у нас нет, поэтому мы платим 520 тыс. рублей полностью. Цена покупаемой нами квартиры не имеет никакого значения при расчете налога.

  • Теперь этот же самый вариант, но уже при наличии неиспользованного права на имущественный налоговый вычет при покупке (напомним, этим правом человек может воспользоваться один раз в жизни):
  • 5000000 — 1000000 = 4000000 4000000 х 13% = 520000 Далее, используем положенный нам налоговый вычет с покупки в размере 2000000×13%=260000 руб.
  • Имеем: 520000 (налог с продажи) -260000 (вычет с покупки)= 260000 руб.(налог который мы обязаны уплатить государству)

Пример 2

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/nalogi/mozhno-li-ne-platit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry-esli-odnovremenno-kupit-druguyu/

Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли

Опубликовано 29.10.19

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. В данной статье мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, то Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. То есть, продав такую квартиру, у Вас не возникает абсолютно никаких обязательств перед налоговой инспекцией и делать Вам ничего не нужно.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет, в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

  1. Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях: — если жилье приобретено до 1 января 2016 года; — если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

    Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он планирует продать данную квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как он получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года). Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

    Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. С целью улучшения своих жилищных условий она планирует продать эту квартиру в конце 2019 года.

    При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как квартира была получена по наследству от близкого родственника).

    Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

  2. Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

  1. Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить)
  2. Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи.

В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке).

Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

Также стоит отметить, что если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

Обратите внимание: Даже, если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

Пример: в феврале 2018 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Соответственно, Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2019 года, а затем в срок до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

Важно отметить, что вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector