02/05/2017
Закон о сносе столичных пятиэтажных «хрущёвках» еще не принят, а его уже считают одним из самых полезных документов, попадавших в Думу,— с его помощью заботу о народе смогли проявить и депутаты, и местные власти, и общественные деятели, и даже банкиры. И это притом что сам закон не дошел пока и до второго чтения.
Законопроект о реновации жилищного фонда Москвы был принят Думой в первом чтении 20 апреля.
Полное его название: проект федерального закона «О внесении изменений в закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве». Собственно, эти «особенности» и сделали документ самым резонансным из рассматриваемых Госдумой в последнее время.
Проблема заключается в размытых формулировках, дающих широкое поле для толкований.
Согласно проекту закона, в том виде, в котором он был принят в первом чтении, столичные власти могут снести почти любой дом, хотя считается, что документ призван регламентировать снос панельных пятиэтажек.
Вызванный им резонанс объясняется тем, что, только по подсчетам столичных властей, переселение коснется 1,6 млн горожан.
Как это ни покажется странным, именно нечеткость формулировок законопроекта и оказалась его главной ценностью. Многочисленные депутаты самых разных фракций дружно критиковали будущий закон до, во время и после его принятия в первом чтении, наперебой изобличая скрытые ловушки.
Чуть не в каждом дворе организовались группы активистов, проводящих собрания и собирающих подписи как за, так и против закона о реновации.
Местные чиновники изо всех сил встречаются с населением, обещая не допустить или ускорить переселение, в зависимости от настроения собравшегося электората.
Горожане разделились на тех, кто хочет воспользоваться реновацией для улучшения жилищных условий, опасается, что она ухудшит жилищные условия, и тех, кто хочет и опасается одновременно. Не остались в стороне даже банки, хотя, казалось бы, снос домов и переселение горожан не находится в зоне их прямых интересов.
Как стало известно «Ъ», экспертная группа с участием Сбербанка, ВТБ24, АИЖК и других крупнейших игроков ипотечного рынка готовит поправки ко второму чтению законопроекта о реновации пятиэтажек.
Оказалось, что права ипотечных заемщиков, приобретавших на вторичном рынке квартиры в хрущевках при помощи банковских кредитов, никак в законе не прописаны.
Правда, из предполагаемых 1,6 млн потенциальных переселенцев у одного из крупнейших игроков ипотечного рынка, Сбербанка, есть сведения только о 130 заемщиках с ипотекой в домах, попадающих в программу реновации, признался «РИА Новости» начальник отдела развития жилищного кредитования Сбербанка Алексей Трубников.
И лишь строители скромно не участвуют в многоголосом хоре обсуждающих закон. Они напоминают волшебника Гаргамеля, который весь полнометражный фильм гонялся по Нью-Йорку за сказочными синими человечками — смурфиками, а когда узнал, где они, не веря своему счастью, произнес: «Радуемся осторожненько!»
Словом, закон получился очень полезный и своевременный. Во втором чтении депутаты опять смогут громогласно позаботиться о благе народа, оппозиционеры их не менее громогласно уличить в пренебрежении интересами народа, банкиры, строители и все прочие, у кого хватит фантазии, пролоббируют свои собственные интересы.
А потом закон будет принят и начнет реализовываться — медленно и вдумчиво, после чего интерес к нему резко угаснет, даже если отдельных жителей центра в результате выселят во Владивосток.
«Количество домов, которые потенциально будут включены в программу, которые требуют реновации, в несколько раз больше, чем в предыдущей программе, а и ее реализовывали больше 20 лет»,— напомнил мэр Москвы Сергей Собянин.
Источник: «Коммерсантъ»
Сохранить как PDF файл
Темы: Москва, программа сноса и расселения пятиэтажек, Реновация
Обсудить на форуме
Источник: http://sroportal.ru/publications/komu-polezen-zakon-o-renovacii/
Федеральный закон о реновации вступил в силу 1 июля 2017 года
Несколько месяцев назад мэр Москвы стал рассказывать о будущей реновации и даже получил устное одобрение президента. По задумке это должна быть большая программа сноса старых домов, жителей которых обещали переселить в новые квартиры. У этой инициативы нашлось много проблем и нестыковок, главная из которых — отсутствие внятной нормативной базы.
Екатерина Мирошкина
следит за реновацией
Все от этого были немного на измене, потому что не понимали, какой на самом деле будет реновация, как это стыкуется с конституционными правами жильцов и какие гарантии они получат при расселении. Мосгордума в авральном режиме принимала постановления и законы и проводила не всегда понятные процедуры. Некоторым планы мэра казались ну очень незаконными.
Этот закон внес изменения сразу в девять других законов и кодексов. И он не такой, каким был на первом чтении. Мы изучили все пункты поправок и попытаемся объяснить настолько просто, насколько сможем.
- Новое жилье будет не меньше по жилой площади, больше по общей площади, с отделкой и чаще всего в том же районе.
- Тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, их обещают улучшить вне очереди.
- Можно потребовать равноценную квартиру. Можно забрать деньгами.
- Жильцам коммуналок — отдельные квартиры.
- Голосование, которое проводили в МФЦ и на сайте «Активный гражданин», теперь законное, а результаты легитимны.
- Из программы реновации можно выйти, но не сейчас, а позже. Можно сильно позже, но только пока нет договоров.
- Мэрии можно не следовать градостроительному плану и утверждать районы реновации под шумок и по-быстрому. Иногда даже отступать от правил безопасности.
- Если не заключить договор на новую квартиру, заставят через суд и выселят принудительно.
- Можно выбрать квартиру побольше с доплатой, в том числе маткапиталом.
- Новые дома в программу больше включить нельзя.
В целом: на бумаге у закона человеческое лицо. Но есть еще много вопросов о конкретных застройщиках, проектах благоустройства и финансировании. Нет ясности с помощью при переезде и уровнем отделки новых квартир. Может оказаться, что жилье будет некачественным, застройка — слишком плотной, может не хватить парковок, или случится транспортный коллапс.
Мэрия никакой конкретики здесь пока не дает, но мы надеемся, что это вопрос времени. За московской реновацией следит много людей: есть надежда, что под пристальными взглядами ничего не напортачат.
Источник: https://journal.tinkoff.ru/slozhno/f-zakon-o-renovacii/
Подписан закон об особенностях осуществления реновации жилищного фонда в Москве
Федеральный закон от 01.07.2017 N 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве»
- Настоящим федеральным законом:
- устанавливается порядок выявления и учета мнения собственников помещений и нанимателей жилых помещений при формировании и реализации программы реновации, а также порядок информирования по вопросам ее осуществления;
- устанавливаются особенности регулирования земельных отношений в городе Москве в целях реновации;
- закрепляются гарантии жилищных прав собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации;
- устанавливается порядок обеспечения прав собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации;
- регламентируется порядок обеспечения прав субъектов малого и среднего предпринимательства при прекращении права аренды нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации и находящихся в собственности города Москвы;
- уточняется порядок вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации;
- определяются правовой статус Московского фонда реновации жилой застройки, цели его деятельности, задачи и функции, порядок управления.
В Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включена новая статья 41.1, регулирующая последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в городе Москве.
Кроме того, соответствующие изменения, относящиеся к реновации, внесены в иные Федеральные законы, в том числе: «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», «О техническом регулировании», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации недвижимости» и другие, а также в Земельный кодекс РФ.
Установлено, что положения Закона РФ от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), регулирующие отношения, возникающие в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, не применяются к отношениям, возникающим в результате признания в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Источник: http://www.Consultant.ru/law/hotdocs/50061.html/
Краткий обзор закона о реновации
В средствах массовой информации который месяц муссируются различные слухи и домыслы о реновации жилого фонда города Москвы. Их цель – повысить рейтинги, будоража население.
Встречаются довольно грамотные теоретические юридические разборы закона о реновации.
В этой статье мы рассмотрим, что действительно написано в законах и какое это имеет практическое значение для собственников как жилых, так и нежилых помещений в домах, подлежащих сносу по программе реновации.
Итак, внесены изменения в Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года №4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» (далее ФЗ №4802-I), принят Закон г. Москвы от 17 мая 2017 г. №14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее ЗГМ №14).
Общее впечатление Судя по нормативной базе у Правительства Москвы серьезные планы на этот проект и помимо (или вместо) массового мощения улиц плиткой, значительные бюджетные средства будут осваиваться на реновации жилого фонда г.
Москвы. Откуда такой вывод? В статье 72 ФЗ №4802-I указано: «Для реализации решений о реновации подготовка документации по планировке территории осуществляется без учета ранее утвержденной документации по планировке территории».
То есть, если какой-то дом нужно будет снести, то его снесут несмотря ни на что, без учета наличия парковочных мест, детских садов, школ и т. д. Ситуация напоминает массовое строительство торговых центров при прошлом градоначальнике.
Что это значит для жителей домов? Скажем тактично: сопротивляться реновации будет крайне сложно, особенно, если в сносе вашего дома будет заинтересовано Правительство г. Москвы.
Плюс в том, что можно получить действительно хорошее жилье, так как деньги на реновацию будут выделяться значительные.
Жилой фонд Права владельцев жилого фонда по ЗГМ №14 достаточно защищены. Особенно это касается тех граждан, которые смогут себе позволить квалифицированную юридическую защиту. Весь инструментарий в указанном законе есть, вопрос будет стоять только в правильном его использовании.
Согласно статье 4 ЗГМ №14 равноценное жилье будет предоставляться в том же районе (ранее жилье могло быть предоставлено в пределах округа), иметь такую же жилую площадь и количество комнат, а общая площадь должна быть больше, чем в ранее занимаемой квартире.
Для собственников жилья плюсом является то, что переселение будет проводиться в дома более ранних лет постройки, а значит, коммерческая стоимость квартиры возрастет.
Остаются два момента, при которых могут быть негативные последствия: 1. Если жителям Москвы предоставляется равноценное жилье в их же районе, то проживающим в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы – в пределах этих округов. Территория округов достаточно обширна и внутри каждого есть не самые лучшие места для проживания. 2.
Статьей 5 ЗГМ №14 предусмотрено право собственника жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого равнозначного жилого помещения получить за освобождаемое жилое помещение предварительное и равноценное возмещение в денежной форме.
Размер такого возмещения и порядок его предоставления определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности. В данном случае закон ссылается на пункт 7 статьи 32 ЖК РФ.
Какие тут опасности? а) На собственников помещений в престижных районах могут «давить» тем, что равноценного жилья нет, и они должны написать соответствующее заявление и получить заниженную компенсацию. б) Все собственники, решившие получить денежную компенсацию, рискуют получить заниженную сумму. Причем после написания заявления обратного пути не предусмотрено.
Если не устроит компенсация, право на равноценную квартиру будет уже потеряно. в) После получения денег вы можете с ними оказаться на улице, не успев приобрести другое жильё. Как этого избежать? Прежде, чем вы решитесь на денежную компенсацию, узнайте, кто будет делать оценку. Если вы можете выбрать оценщика и оплатить его, то так и сделайте – не пожалеете.
Если же оценщик будет оплачиваться не вами или он будет из числа уполномоченных Правительством г. Москвы, то еще раз подумайте, стоит ли соглашаться на денежную компенсацию.
Также вы должны знать, что согласно пункту 6 статьи 32 ЖК РФ при выселении по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением на следующих условий: • если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, • не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, • если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
Не забудьте написать заявление, если у вас нет другого жилья, чтобы было время на поиск новой квартиры.
Нежилой фонд Во многих домах, подлежащих реновации, имеются нежилые помещения, в которых расположены магазины, парикмахерские, стоматологические кабинеты и прочие организации, оказывающие услуги населению. Права собственников таких помещений защищены гораздо хуже, чем собственников жилых.
Все их права указаны в одной статье 8 ЗГМ №14: Собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащему реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.
По вопросу денежного возмещения советы те же, которые приведены выше по жилым помещениям.
Равноценное нежилое помещение – это как? Ведь зачастую для бизнеса не так важны квадратные метры, как расположение. Но в законе нет обязанности предоставить помещение даже в том же районе, как в случае с жилой недвижимостью.
Необходимо отметить, что ограничение районом не панацея: торговую точку возле выхода из метро не заменишь предоставлением иного помещения, даже если оно будет расположено в соседнем доме, но с другой стороны от метро.
Такое помещение уже не будет равноценным, пусть даже оно будет в два раза больше по площади. Так как место расположения в данном случае будет играть ключевую роль, то споров по предоставлению равноценной коммерческой недвижимости будет много.
Возможно, кто-то сменит вид бизнеса на тот, который не сильно зависит от места расположения и таким образом решит эту проблему, остальным – прямая дорога в суд.
Кроме того, один аспект для собственников нежилых помещений не прописан в законе. Откуда возьмутся эти равноценные помещения? Для чрезвычайных ситуаций, а также иных случаев, в Москве есть запасы жилого фонда, который может служить основой для начала предстоящего расселения граждан.
Однако по нежилой недвижимости такого фонда нет и задачи его формирования никогда не стояло. Более того, Москва избавлялась от непрофильных активов. Основная масса имеющихся нежилых помещений находится в подвале или в лучшем случае на цокольном этаже.
Поэтому речь может идти вовсе не о злонамеренном уклонении от предоставления равноценного помещения, а о его физическом отсутствии у города.
Что делать? 1. Выбрали ли вы денежную компенсацию или предоставление равноценного помещения – обратитесь к профессиональному оценщику и поинтересуйтесь, на что будет обращено внимание при осуществлении оценки. За оставшееся время эти показатели можно скорректировать в выгодную для себя сторону. 2.
Если вы выбрали получение помещения, то вправе уже сейчас поинтересоваться, что получите взамен. Даже если вам сразу не ответят, то предоставят телефон исполнителя, у которого можно выяснить актуальное положение дел и принять взвешенное решение. Кроме того, у первых будет право хоть какого-то выбора. 3.
Не лишним будет обратиться за поддержкой в Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы или в другой муниципальный орган: чем раньше этой проблемой начнет заниматься город, тем больше будет сделано. 4.
Если вопрос с предоставлением равноценного нежилого помещения не решится, то переписка с госорганами сыграет положительную роль при последующем обращении в суд. Надо отметить, что суды г. Москвы перегружены в связи с большим количеством дел и судьи не очень «любят», когда к ним приходят с проблемой без доказательств попыток её досудебного урегулирования.
В случае предварительной переписки будет видна ваша добросовестность и что в суд вы обратились вынужденно, исключительно из-за бездействия чиновников. В дальнейшем судебная практика расставит свои акценты и приоритеты в решении споров по предоставлению равноценных нежилых помещений или денежной компенсации.
Поэтому давать сейчас детальные рекомендации для судебной защиты интересов собственников преждевременно. Однако уже сейчас можно понять, что вопрос равноценности в подавляющем большинстве случаев будет решать судебная экспертиза. Поэтому повторю свой совет №1: продумать уже сейчас вопрос состояния помещения, его доходности и отражение этого показателя в бухгалтерской отчетности.
Источник: https://bplawcompany.com/actual/support-of-transactions-with-real-estate/
Выдержки из закона о реновации с комментариями | Академка
ВЫДЕРЖКИ ИЗ ЗАКОНОПРОЕКТА О СНОСЕ И РЕНОВАЦИИ, который так спешат принять сейчас
(текст законопроекта)
| ОБЕЩАНИЯ Сносить будут только аварийные или ветхие «хрущевки» |
В Москве под снос может попасть любой дом! 5-этажный, 9-этажный, панельный, кирпичный, какой угодно. |
| ОБЕЩАНИЯ Давать новую квартиру будут в своем районе, недалеко. Никого на выселки не отправят! | ЗАКОН Для жителей Центрального, Троицкого или Новомосковского административных округов города Москвы «равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом» (законопроект, стр 18) Для жителей других округов города Москвы законодатели предусмотрели, что «жилое помещение должно быть расположено в районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе города Москвы». (законопроект, стр. 17) ВЫВОД Закон НЕ гарантирует, что вы останетесь в своем районе, не говоря уже об обещанной соседней улице. Границы соседнего района могут быть очень удалены от метро. |
| ОБЕЩАНИЯ Новая квартира будет больше и лучше старой! Там будет лифт, дом не будет рассыпаться, будет мусоропровод, а так же стены лучше и крепче, чем сейчас! | ЗАКОН «Гражданам, освобождающим жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, в целях обеспечения их жилищных прав предоставляются равнозначные жилые помещения. При этом под равнозначным жилым помещением понимается благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении.» (законопроект, стр. 17) ВЫВОД По закону вам предоставят жилье, в котором жилая площадь равна той, которая у вас была, а так же столько же комнат. ВСЕ! Больше вам ничего закон не гарантирует. |
| ОБЕЩАНИЯ Но, если дадут в новостройке, то дом-то лучше, чем был! |
Власти Москвы разрешают застройщикам НЕ СОБЛЮДАТЬ строительные, санитарно-эпидемиологические, пожарные нормы. О каком качестве домов при этом может идти речь? Кроме строительных норм застройщики смогут игнорировать нормы по придомовым участкам, по обеспеченности объектами озеленения — между новыми домами нас будет ждать асфальт, заставленный машинами. Парковаться тоже будет негде. |
| ОБЕЩАНИЯ Новая квартира будет стоить дороже на 20-30% |
По закону вашу жилплощадь меняют на новую. Вас лишают права требовать выкупа вашей квартиры по кадастровой стоимости (которая в Москве завышена на все квартиры и по которой вы платите завышенные налоги), вас лишают права требовать компенсации стоимости участка земли, который принадлежит вашему дому и за содержание которого вы платите каждый месяц, вас лишают права требовать возмещения средств за непроведенный капитальный ремонт, вас лишают права требовать возмещения расходов, которые вы потратили на ремонт своей квартиры. При учете всех этих сумм средняя стоимость 1м2 в вашей квартире сейчас составляет порядка 250 000 руб, а себестоимость строительства 1м2 новостройки по признанию самих же «строителей» составляет 80 000 руб, плюс стоимость очень маленьких участков, которые выделяют новостройкам, муниципальный ремонт и стоимость 1м2 составит порядка 150 000 руб. Т.е., новая квартира в среднем будет стоить дешевле вашей в 1,5 раза! |
| ОБЕЩАНИЯ Мнение жителей домов будут учитывать. Жители сами решат сносить их дом или нет |
|
Источник: http://akademka.org/article/1783
Закон о реновации жилого фонда и конституционные ценности
Реновация жилого фонда – уже закон, подписанный президентом.
По итогам Круглого стола, проведенного в М-Логосе и в развитие своего поста, который писался еще по тексту законопроекта, ниже решил суммировать свои мысли по данному закону, точнее, по тому, как он мне видится с позиций конституционного права. Анализ ниже – это стандартный разбор проблемы с позиций соразмерности средств регулирования преследуемым целям (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).
1. Цели, преследуемые законодательством
Как, в общем, заявлялось ранее – на этапе разработки еще законопроекта – реновация жилищного фонда предполагает решение двух задач.
Буквально закон говорит про набор мероприятий, «направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства.». Во-первых, это предотвращение появление нового аварийного жилья в будущем.
Во-вторых, это создание благоприятной среды для проживания. Обе эти цели не покрываются понятием государственных нужд (ч. 3 ст. 35), ради которых имущество может быть принудительно изъято у лица по решению суда при условии предварительного и равноценного возмещения.
Обозначенные цели реновации не подпадают под категорию государственных нужд ни буквально (текстуально), ни при довольно широком понимании государственных нужд, что предлагала на Круглом столе моя уважаемая коллега Е. Поветкина.
К сожалению, я пока не слышу сколько-нибудь убедительных доводов в пользу того, что изымаемое у несогласных с реновацией собственником имуществом покрывается понятием государственных нужд как они понимаются в ч. 3 ст. 35 Конституции.
1.1. Есть ли публичные цели (=государственные нужды в смысле ч. 3 ст. 35) при изъятии жилья, если вести речь о предотвращении появления нового аварийного жилья? Думается, что НЕТ, и вот почему:
Во-первых, для кого делается реновация? Ответ очевиден: для граждан, собственников квартир в многоквартирном доме (МКД), недовольных своими жилищными условиями и выразившими согласие на включение своего МКД в программу реновации.
Тут есть элемент социальной группы, но группа эта очень узкая: по сути речь идет о нескольких тысячах собственников, которым противостоят миллионы других собственников.
Поэтому если ради их интересов лишают собственности других собственников, то речь в данном случае может (и должна) идти о частных интересах, пусть и поддерживаемых государством.
Во-вторых, кто запускает механизм реновации в отношении конкретного МКД? Опять же некоторая группа граждан. Именно группа собственников (где-то десяток, где-то сотня) могут сделать так, чтобы этот механизм заработал.
Кто «выгодоприобретатель» от такого механизма? Граждане вообще? Государство? Граждане г. Москвы? Граждане отдельного округа или района г. Москвы? Странно, но ни государство, ни город, ни даже его значительная часть ничего особо не получают.
Выигрывают от такого механизма обмена жилья только конкретные собственники.
В-третьих, кто проигрывает от такого механизма? Другие собственники в рамках одного МКД, которые не согласились с некоторым большинством внутри одного МКД.
Ничего этот сюжет не напоминает? Мне лично он напоминает спор одного собственника с другим, где нет особо ничего публичного, а есть сугубо частный интерес. Да, конечно, в любом частноправовом споре можно углядеть элемент публичного интереса.
Вопрос, достаточен ли такой мизерный, следовый элемент публичного интереса, чтобы в данном случае можно было обнаружить «государственные нужды» в смысл ч. 3 ст. 35 Конституции.
1.2. Есть ли публичные цели (=государственные нужды в смысле ч. 3 ст. 35) при изъятии жилья, сносе старых МКД и строительстве на их месте чего-то нового? Думается, что НЕТ, и вот почему:
Как я писал в первом посте на эту тему, создание благоприятной внешней среды проживания – вполне легитимная публичная цель. Скорее всего, реализация такой политики государством есть проявление признака социального государства каковым РФ провозглашается в Конституции (п. 1 ст. 7).
Тем самым государство вправе, реализуя политику построения социального государства, ограничивать права одной социальной группы (несогласных с реновацией собственников помещений внутри одного МКД) в интересах другой социальной группы (собственников помещений в том же МКД, согласных на эту программу). Такое ограничение одного права допускается ч. 3 ст.
55 по признаку «в целях защиты …. прав и законных интересов других лиц». Другой вопрос, насколько при балансировании конституционно-значимых ценностей одна ценность (защищенность права собственности) может быть принесена в жертву другой (РФ как социальное государство). Вот тут как раз включаются «государственные нужды» как они понимаются ч. 3 ст. 35.
Моя позиция при балансировании эти двух ценностей сводится к следующему:
Во-первых, при том, что нет раз и навсегда заданной иерархии конституционных прав, при столкновении права собственности и принципа социального государства в данном случае приоритет должен быть отдан праву собственности. У одних собственников (согласных на реновацию) не столь удручающее положение, чтобы ради их комфорта лишать права собственности других.
Во-вторых, если кому-то не нравится внешний вид сносимых домов, то эстетические предпочтения одних (кем бы они не выражались) не могут приводить к лишению собственности других.
В-третьих, даже если допустить, что эстетика (создание той самой комфортной жизненной среды) может приводить к лишению собственности, то должны быть созданы адекватные механизмы выражения общего мнения, что есть надлежащая эстетика.
Иными словами, должен быть предусмотрен механизм консолидации общественного мнения, посредством которого можно было бы сказать, что вот это – эстетично, а это — нет.
В ситуации, когда что-то признается некрасивым отдельным чиновником или самопровозглашенным экспертом-урбанистом, создается положение, при котором права собственности можно лишить любого и на какое угодно имущество. Это в корне противоречит конституционно-правовой защите права собственности (ч. 1 ст. 35).
В-четвертых, могут возразить, что реновация – это не про эстетику, а про социальное государство в том смысле, что улучшаются условия проживания граждан в тех самых МКД.
Однако этот аргумент оказывается неработающим: если внимательно почитать закон, то никакого улучшения жилищных условий, за исключением расселения жильцов коммуналок, и то, если у каждого в коммуналке было по комнате, ведь владельцам комнат в коммуналке дадут по квартире, в нем не идет.
Иными словами, сколько было, столько и получите. Правда, в новом доме. А новый дом – это про что? Про эстетику. Так что возвращаемся к п.3 и выше.
Резюме: там, где речь идет о замене одного жилья на другое, если его легче сломать, чем ремонтировать, никаких государственных нужд (ч. 3 ст.
35) нет в помине; там, где речь идет об «облагораживании» города, то государственные нужды возможны, правда, они предполагают проведение сложного процесса выявления общего волеизъявления – не только согласных на реновацию жильцов отдельных домов, а как минимум всех жителей г. Москвы. Однако ничего такого в законе нет, а значит и в этой части он не проходит тест на соразмерность.
1.3. Есть ли публичные цели (=государственные нужды в смысле ч. 3 ст. 35) при изъятии нежилых помещений? Скорее, ДА, поскольку:
Во-первых, цели реновации предполагают главным образом работу с МКД, а не с недвижимостью вообще. Тот факт, что в МКД могут оказаться нежилые помещения, ставит их, в известном смысле, в соподчиненное положение к праву собственности на жилые помещения.
Во-вторых, если главенствующие в данном случае собственники жилых помещений в рамках одного МКД соглашаются на реновацию, то исходя из целей социального государства интерес собственников нежилых помещений (их право собственности) может быть принесен в жертву социальному благу (принцип социального государства).
Тут мне могут возразить: почему такая разница в подходе между жилыми и нежилыми помещениями внутри МКД? Дело в том, что жилье – особая категория, получающая защиту не только как право собственности (ч. 1, 3 ст. 35), но и как право на жилище (ч. 1 ст. 40), о чем неоднократно говорил и КС РФ, и ЕСПЧ.
Поэтому тут бы я делал различие.
Соответственно, в-третьих, при разнице подходов проще согласится с авторами закона, где они признали выкуп нежилых помещений в МКД, мнение которых даже не спрашивается в начале реновации, как выкуп для гос.нужд, особенно, если все владельцы жилых помещений в таком доме согласились на реновацию. В чем тут гос.
нужды? В том, что государство, забирая МКД для целей его сноса и новой стройки, соподчиняет волю владельцев нежилых помещений воле владельцев жилья, причем собственно гос.
нужды здесь будут проистекать из обязательств государства построить новый МКД – здесь ли или на другом месте, а это пятно застройки отдать кому-то еще, чтобы реализовать ранее выраженную волю владельцев жилья.
Иной вариант аргументации ПРОТИВ допустимости целей изъятия нежилых помещений предполагает повторение по сути той же аргументации, что и в части несогласных с реновацией собственников жилья.
2. Группы субъектов, права которых затрагиваются данной регуляторной схемой
Повторюсь из прежнего поста. Можно выделить три группы субъектов, на право собственности которых окажет влияние реновация.
Во-первых, это собственники квартир в МКД, не согласные на переезд.
Вторая группа — собственники нежилых помещений в таких домах, также не согласные на смену места. Именно эти две группы субъектов могут пострадать от столкновения обозначенных выше ценностей.
Третья группа, наоборот, только выигрывает от реновации. Они дают согласие на лишение их права собственности, так что тут нет нарушений прав.
Соответственно, «критерию жертвы» могут отвечать первая и вторая группы.
3. Соразмерность используемых средств заявляемым целям.
Главный вопрос теста на соразмерность – насколько заявленные цели достигаются задействуемыми законодателем средствами регулирования.
В законе я бы выделил несколько моментов, которые мне представляются излишне «грубыми», имея в виду, какие цели регулирования есть в данной регуляторной схеме. Будь цели другими (более «возвышенными» с конституционно-правовой точки зрения, возможно, эти средства были бы адекватны, а так они местами чересчур грубоваты). На что я бы обратил внимание:
Источник: https://zakon.ru/comment/406380
Правовое управление Госдумы разнесло проект закона о "реновации"
Напомним, что профильный комитет Госдумы по транспорту и строительству поддержал собянинский законопроект и предложил принять его в первом чтении. Однако замечания Правового управления Госдумы ставят эту процедуру под сомнение.
Ниже приводится полный текст заключения (см. карточку законопроекта на официальном сайте ГД.)
По поручению Совета Государственной Думы(протокол от 14.03.2017 № 33, пункт 104)
Заключениепо проекту федерального закона № 120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве», внесенному депутатами Государственной Думы Н.Н.Гончаром, И.В.Белых, Г.Г.Онищенко и другими, а также членами Совета Федерации З.Ф.Драгункиной, В.И.Долгих
(первое чтение)
Проектом федерального закона предлагается установить особенности регулирования отдельных правоотношений (в том числе градостроительных, земельных, жилищных и других) в целях «реновации жилищного фонда» в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве. Для этого вносятся изменения в том числе в Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон о статусе столицы).
- Задачами проекта, как следует из пояснительной записки, являются «создание прозрачных правил при реализации проекта реновации жилищного фонда в городе Москве, обеспечение жилищных прав граждан при их переселении и максимальное сокращение сроков строительства нового жилищного фонда взамен старых пятиэтажек».
- Закон о статусе столицы регулирует отношения, связанные с обеспечением реализации прав и обязанностей федеральных органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти города Москвы в связи с осуществлением городом Москвой функций столицы Российской Федерации.
- С учетом изложенного полагаем, что указанные отношения не связаны с осуществлением городом Москвой функций столицы Российской Федерации.
Проектом не учитываются положения законодательства Российской Федерации, устанавливающие приоритет норм кодифицированных актов перед нормами других нормативных правовых актов (см.
статью 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статью 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статью 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), статью 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В связи с этим установление особенностей регулирования соответствующих отношений невозможно без внесения изменений в указанные кодифицированные акты (например, особенности осуществления градостроительной деятельности в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения, в том числе в Москве, предусматриваются главой 9 ГрК РФ).
Кроме того, обращаем внимание на следующее.
Источник: https://visualhistory.livejournal.com/1714461.html
Закон о реновации — содержание, начало и условия действия
Закон о реновации жилищного фонда в Москве вызвал бурю эмоций и протестов у людей, которые оказались в эпицентре события.
Федеральный законопроект стал одним из наиболее резонансных событий, в отношении которого ходит множество «легенд», написан не один десяток статей, а также пояснений к каждому из пунктов закона.
В чем же особенности проекта реновации жилья? Нужно ли волноваться владельцам квартир, которые проживают в домах под снос? На какую недвижимость можно рассчитывать взамен старого жилья? Эти и другие моменты подробно разберем в статье.
О чем говорит закон о реновации жилищного фонда в Москве?
Для начала отметим, что в тексте закона под номером 120505-7 вопреки суждениям многих экспертов, слово «пятиэтажка» не упоминается. Это означает то, что в список зданий под снос может попасть любое здание старого периода, которое находится в аварийном состоянии, или срок эксплуатации которого подходит к концу.
Несмотря на многочисленные протесты и продолжительные обсуждения, закон о реновации жилищного фонда столицы все-таки был принят, после чего получил широкую огласку в СМИ. В процессе согласования законопроекта в документ внесено более 400 правок, что свидетельствует об отсутствии единого мнения и стремления получить наиболее удобное для всех решение.
Заключительная версия федерального закона раскрывает следующие моменты:
- Порядок и особенности составления перечня домов, которые включаются в программу реновации.
- Правила участия жильцов в создании перечня и реализации проекта.
- Порядок и особенности перехода на баланс города помещений, которые остаются в расселенных зданиях.
- Нюансы содержания и структуры градостроительных документов, касающихся будущей планировки очищаемых территорий.
- Особенности выплаты компенсации при выселении, а также порядок определения суммы.
- Особенности улучшения условий проживания людей, которые находятся в очереди на получение жилья в новостройках.
- Критерии, которым должны соответствовать новые квартиры владельцев жилья в расселяемых домах.
- Права бизнесменов, которые арендуют помещения в зданиях, подлежащем сносу. В законе рассмотрены только те случаи, которые касаются объектов городской собственности.
- Нюансы воплощения программы реновации по отношению к ипотечной недвижимости.
- Статус фонда реновации жилой застройки столицы.
- Особенности технической регулировки при ведении градостроительной деятельности в ситуации, когда речь идет о сносе городских застроек.
Несмотря на охват законопроектом основных вопросов, касающихся программы реновации, людям нужны дополнительные гарантии от Правительства. После предоставления таковых участникам программы проще соглашаться на расставание со своим старым жильем.
Источник: https://urist-dmitri.ru/zakon-o-renovacii-soderzhanie-nachalo-i-usloviya-dejstviya/
Закон о реновации 2019 — жилищного фонда, в Москве, пятиэтажек, Федеральный
Реновация устаревших жилищных фондов (например, старые пятиэтажки), а также сопутствующий закон, был принят летом 2107 года. Поправки в него были внесены 1 июля этого же года. Процесс этот начался мэром города Москвы, впоследствии чего было получено одобрение со стороны президента Российской Федерации.
Изначально должен был происходить снос старого и ветхого жилья с обязательным переселением каждого жильца в новую квартиру.
Однако, в процессе действия закона и программы, появились проблемы и несостыковки, связанные с невнятной нормативной базой.
Вследствие чего Государственной думой происходило авральное принятие различных постановлений и законов, которые из-за своей спешности были совсем непонятными простому гражданину.
Всего изменений за время заседаний было в количестве девяти различных законов, актов и кодексов. Закон, который был в первоначальном виде, сильно отличается от того, что существует на сегодняшний день.
Суть программы
Для того чтобы понять суть программы реновации, стоит сделать анализ всех принятых изменений, актов и кодексов, впоследствии чего можно вывести определённые итоги по этому закону:
- предоставленное жилое помещение должно быть расположено на той же территории, что и старое жилище, не меньше по площади, а иногда и больше, отделанное и пригодное для жилья;
- внеочередниками считаются те граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных требований и условий;
- гражданин, чьё жилище попадает под закон реновации, может выявить желание получить равноценное жилье или купить его самостоятельно, получив при этом денежную сумму;
- граждане, которые проживают в коммуналках, должны получить отдельное жилье;
- допускается выбор большего жилья с задействованием доплаты или материнского капитала;
- дома, считающиеся новыми, не могут быть включены в реновацию;
- при незаключении договора на приобретение и переселение в новое жилье, посредством суда происходит выселение в принудительном режиме.
Закон о реновации
Закон о реновации гласит, что реновацией жилья считается ряд действий, направленных на улучшение условий жизни граждан, проживающих в городе Москве, с целью исключения аварийных и опасных ситуаций и обеспечения развитости определённых районов, которые предназначены для проживания.
Все это подразумевает создание благоприятных обстоятельств для жизнедеятельности и дееспособности граждан.
Законом оговорены показатели жилья, которое может быть допущено к программе реновации. В этот список могут попасть дома, построенные с использованием стандартного проекта, начиная с 1957 и заканчивая 1968 годом. Строения не должны иметь больше девяти этажей.
Граждане, проживающие в жилье, попавшего в программу реновации, освобождаются от уплаты взноса на капитальный ремонт. Допускается проживание граждан в старом жилье до выплаты положенной суммы или предоставления нового жилого помещения.
- Под программу реновации не попадают строения, считающиеся аварийным или ветхим жильём, в связи с расселением граждан по другой государственной программе.
- Программа реновации пятиэтажек распространяется только на строения, расположенные на территории города Москва, и считается столичным проектом.
- Законы, регулирующие действие программы:
- ФЗ №4802-I «О статусе столицы»;
- ФЗ №14 «О дополнительных гарантиях».
Какие дома будут сносить
Дома, которые будут сноситься в первую очередь, должны иметь самое плохое состояние. Ответственность за определение таких домов лежит на московских властях, которые должны составлять перечень жилья, подходящего под эту программу.
Требуется ли согласие собственников
Программа реновации подразумевает согласие на снос жилища от большинства жильцов. Поэтому государство, принимающее сторону большинства, законодательно обосновало заключение договора в обязательном порядке.
Какое жилье люди получат взамен
Граждане, чьё жилье претерпит программу реновация, должны получить равнозначные квартиры:
- идентичные показатели площади и количества комнат;
- полученное жилье должно обладать улучшенной отделкой;
- расположение новой квартиры должно совпадать с районом нахождения предыдущего жилья (район, округ).
- Сайт Московского Правительства располагает примерным проектом предоставляемых жилищ.
- Предположение того, что предоставленное жилище будет намного лучше предыдущей квартиры, обосновано более высокими техническими показателями.
- После заключения договора по программе «реновация жилья», гражданин может покинуть предыдущую квартиру и въехать на новую жилплощадь.
Настоящий договор на жилье будет идентичным соглашением на предыдущую квартиру. Допустим, при нахождении прошлой квартиры в долях, они будут сохранены в тех же частях. Совместная собственность останется неизменной.
Площадь предоставляемых квартир
Исходя из того, что предоставляемая квартира должна быть равнозначной, площадь нового помещения не может быть меньше площади старого жилья.
Увеличение площади допускается при оформлении соответствующего заявления и внесении определённой доплаты.
Расселение жителей коммуналок
Гражданин, проживающий в коммуналке, чьё жилье попадает под программу, будет переселён в отдельную квартиру.
Закон не предусматривает предоставление комнаты за коммуналку. Однако, стоит понимать, что это касается только тех случаев, которые попадают под реновацию.
Если квартира не приватизирована
С жильцами, не являющимися собственниками жилья, которое подлежит реновации, заключают соглашение о социальном найме.
Однако, таким гражданам могут предоставить жилье на правах собственности. Для этого, жильцу нужно оформить соответствующее заявление.
Жилье в ипотеке
Люди, которые проживают в жилье, купленном на заёмные деньги со стороны кредитной организации, как и остальные жильцы, получают равнозначное жилище. Единственным отличием в этом случае будет обременение, которое оформляется сразу после регистрации права на новое жилье. В случае ареста «старой» квартиры, новая также получает такое же обременение.
Стоит отметить, что в данной ситуации не требуется получение согласия от кредитной организации и самого жильца. Плата за оформление новых бумаг не взимается, сведения в закладной вносятся автоматически.
Показатели ипотеки (условия, ставки, платёж, размер долговых обязательств) остаются в том же состоянии.
Если при взятии ипотеки была оформлена страховка на покупаемое жилье, она будет перенесена в автоматическом режиме.
При этом должно быть составлено обращение в страховую компанию о том, что гражданином было получено новое жилье, посредством программы реновация. Допускается отправление документов почтой России без посещения офиса компании.
При отказе жильцов с такими квартирами съехать в новое жилье, законом предусматривается обращение в суд, который должен заставить гражданина покинуть квартиру.
Требуется ли доплата
При получении равнозначного и равноценного жилья, граждане не должны вносить никакой доплаты, причём требование денег за это считается незаконным и подразумевает разбирательство с привлечением прокуратуры.
По желанию жильца и при составлении соответствующего заявления, подразумевается предоставление жилья больше предыдущего. Требование о доплате в этом случае считается приемлемым и законным. Доплата может производиться с использованием материнского капитала, субсидии, различных сертификатов.
Что получат собственники нежилых помещений
При реновации нежилых помещений, владельцы получают равноценные выплаты. При этом, объект недвижимости изымается для государственных нужд. При аренде помещения, которое готовится под снос, предоставляется возможность аренды равнозначного помещения с теми же условиями. А также будет действовать сохранение срока и льгот. Участие в торгах считается в этом случае нецелесообразным.
При окончании соглашения об аренде, договор заключается на 10 лет. При наличии права на преимущественный выкуп, оно сохраняется, с указанием сведений в новом соглашении в период действия программы реновации.
Если дом аварийный
В случае владения ветхим или аварийным жильем, программа реновации не действует. Расселение жильцов происходит, исходя из иного государственного проекта.
При признании жилья аварийным, оно просто будет снесено, а жильцу, проживающему, допустим, в коммунальной квартире, предоставят жилище в виде комнаты. Причём предоставленное жилье может располагаться на территории другого района.
Сроки
Начало реновации и массового переселения людей в городе Москве подразумевается в 2019 году, после разработки всей градостроительной документации.
До этого периода будет происходить проектирование и строительство жилья, которое в дальнейшем представиться переезжающим по программе жильцам. Допускается небольшое переселение, которое может начаться уже в 2019 году.
Делая анализ всех высказываний со стороны государственных чиновников, до начала 2019 года должны быть разработаны нормативно-правовые акты, связанные с программой реновации. К середине 2019 года будет подготовлена градостроительная документация.
Из вышеуказанного следует, что закон о реновации жилищного фонда в Москве тщательно регулриеут данную процедуру в 2019 году.
На видео о программе реновации
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: https://realtyurist.ru/renovacija/zakon-o-renovacii/
Загрузка...
