Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Скачайте предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком. Узнайте, как не лишиться аванса и гарантированно добиться заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Основная задача этого документа для покупателя — быть уверенным в том, что выбранная квартира будет продана именно ему, за ту цену и на тех условиях, которые согласованы с продавцом.

Для продавца здесь важно получить документальное подтверждение серьезности намерений покупателя и получение частичной оплаты за свой дом или квартиру.

Хотя последнее требование не является обязательным, но об этом ниже.

К содержанию этого соглашения следует отнестись также серьезно, как и к составлению основного соглашения купли-продажи. В первичной бумаге необходимо указать:

  • Фамилии, имена, отчества сторон
  • Их паспортные данные
  • Точный адрес дома либо квартиры так, как он записан в выписке Росреестра
  • Данные самой выписки
  • Этажность объекта
  • Стоимость дома или квартиры
  • Согласие супруга на продажу недвижимости (если продавец состоит в браке)

Но одним из главных сведений этого документа являются условия перехода к этапу заключения основной договоренности — купли-продажи недвижимости. Существенным моментом здесь являются сроки заключения основного документа, платежей и передачи имущества.

Требования законодательства к форме преддоговора купли-продажи 

Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задаткомФорма соглашения

Закон однозначно требует составления предварительного договора в той же форме, в которой заключается и основной. Это означает, что документ нужно составить письменно.

Сроки главной сделки

Еще одной особенностью этого вида договоренностей является срок выполнения обязательств.

Если вы не укажите в нем дату заключения основного документа, то российским законом предусмотрен целый год на то, чтобы это сделать. Естественно, стороны соглашаются с этим редко.

Вероятно, вам также придется сначала согласовать сроки основной сделки с противоположной стороной заранее и затем отразить ее в предварительных бумагах.

Задаток

Гражданский Кодекс РФ не настаивает на том, чтобы в ходе подписания преддоговора покупатель обязательно вносил частичную оплату, а продавец категорически ее требовал. Вносить ли аванс, его размер — все это стороны решают самостоятельно. В каждом отдельном случае продавец и покупатель имеют свою мотивацию и интерес в этом вопросе.

С позиции продавца часто имеется большая заинтересованность в том, чтобы получить аванс и желательно в большем размере, «привязав» к себе клиента. Со стороны покупателя, как правило, есть желание внести поменьше либо не платить совсем.

Но может быть и обратная ситуация, к примеру: продавец не уверен в своем желании продать свой дом по такой цене, а покупатель убежден, что эта покупка для него крайне удачна и выгодна.

В любом случае, предоплата – это очень действенный способ обязать стороны заключить сделку. Поскольку виновная сторона не только часто теряет средства в размере задатка, но и может столкнуться с требованиями о возмещении убытков, понесенных другой стороной.

Так, если сделка не состоится по вине покупателя, то он однозначно теряет задаток. Эти средства остаются у продавца.

Если же сделка отменяется по вине продавца, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере! Это регламентируется статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ.

Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задатком

Также не забывайте о возможности истребования с виновной стороны компенсации по возникшим убыткам. Если вы сможете подтвердить их документально. Поэтому над необходимостью и суммой предоплаты стоит подумать не торопясь.

Маленькая хитрость: задаток или аванс

Знание этого нюанса позволит застраховать себя от существенных потерь. Дело в том, что юридические термины «аванс» и «задаток» имеют много отличий. Но в данной ситуации главное для покупателя это то, что закон по-разному смотрит на их возврат.

Аванс рассматривается Кодексом как один из первых платежей за передачу прав владения недвижимостью, не предусматривая жестких санкций за отказ от сделки.

Требования же к оплате и возврату задатка однозначно описаны в ГК РФ так, как это отмечено в предыдущей главе.

Другими словами, если указать в договоре «аванс» вместо «задаток», то в случае отмены сделки покупателем он вправе будет настаивать на полном возврате этой суммы и продавцу будет крайне сложно с этим спорить. Хотя, при этом не стоит забывать об опасности судебных споров, если продавец потребует возмещения убытков.

Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задатком

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.

В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.

Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку.

Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки.

Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.

Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.

Предварительный договор купли-продажи дома — образец

Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задатком

Расторжение предварительного соглашения купли-продажи квартиры

Наиболее благоприятный и безболезненный способ расторжения предварительного соглашения – это заключение основного договора и переход к сделке. Для этого он и был заключен.

Но, как известно, человек предполагает, а господь располагает и случиться может всякое. Поэтому помимо идеального варианта могут произойти незапланированные. Однако, они также предусмотрены ГК РФ.

Расторжение соглашения происходит в следующих случаях:

  1. Стороны заключают основной договор в соответствии со сроками, указанными в предварительном соглашении. Размер аванса учитывается в общей стоимости квартиры и вся последующая часть сделки регулируются основным соглашением;
  2. Одна из сторон инициирует отказ от заключения основного договора. В этой ситуации другой участник вправе принудить противоположную сторону к сделке, но только по прошествии шести месяцев с момента отказа от нее другого участника. Разумеется, судьбу предоплаты определят положения Гражданского Кодекса так, как описано выше. Если же в соглашении был указан «аванс», то вполне возможно покупатель ничего не потеряет;
  3. Обо всем можно договориться, поэтому и продавец с покупателем могут согласовать иные сроки либо иные условия и даже цену сделки в рамках основного договора в досудебном порядке. Это всегда возможно, если участники наделены достаточными коммуникативными навыками и стремлением к взаимовыгодному компромиссу.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задатком

Источник: http://2urist.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom/

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец 2019 года

Алгоритм заключения сделок с недвижимостью регламентирован законами, действующими нормами. Чтобы оформить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, образец 2019 берется за основу. Документ должен быть заполнен юридически грамотно.

Особенности оформления

Безопасность сделки регулируется существующими правилами. Специалисты подтверждают, что при продаже квартиры важно составить предварительный договор.

Обычная расписка с указанием факта передачи денег не накладывает на продавца строгих обязательств. Он может отказаться в дальнейшем от своих слов, подвести покупателя.

Продавец может изменить цену или заключить сделку с другим человеком.

Содержание документа

Как составить предварительный договор с задатком? Нужно указать в тексте:

  1. Город и дату, ФИО сторон (продавца, покупателя).
  2. Предмет договора, точную стоимость объекта.
  3. Условия совершения и расторжения сделки.
  4. Способы передачи средств. сроки расчетов.
  5. Сведения о задатке, заключительные положения.

Сделку должны сопровождать квалифицированные специалисты (нотариус, юрист). Важно выбирать опытных профессионалов, которые обладают высокой квалификацией.

Покупка ипотечной квартиры

Договор с обременением по ипотеке означает, что покупатель берет обязательства о погашении кредита. Он вносит на счет банка остаток средств, которые необходимы для наступления права собственности. Надо знать все особенности проведения сделки, чтобы обезопасить себя от любых рисков.

Заключение сделки

После внесения нужной суммы банк снимает залог спустя 5 суток. Право собственности регистрируется через 10 дней. Лучше обозначить в договоре то, что продавец обязан передать квартиру покупателю. Если не указать такой пункт в документе, одна из сторон может нарушить права другой.

Чтобы правильно составить договор, можно посмотреть образец аккредитива в Сбербанке. Советуем использовать аккредитивную форму расчета — это обезопасит все стороны сделки. Когда квартира находится в ипотеке особенно актуально использовать банковскую услугу аккредитива или услугу «промежуточный счет». Подробнее узнать о услуге аккредитива в Сбербанке можно на официальном сайте ПАО Сбербанк.
Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задатком

Также при передаче средств необходимо пользоваться банковскими ячейками. Они помогают обезопасить сделку, проконтролировать порядок расчета. Снятие обременения по ипотеке возможно только после полного погашения средств. Покупателю нужно подготовить все необходимое:

  • выписку, взятую из ссудного счета;
  • квитанцию об оплате налогов, закладную;
  • документы на объект недвижимости;
  • подтверждение выполнения условий договора;
  • паспорт, заявление о снятии обременения.

В банке можно взять закладную и документ, подтверждающий выполнение условий договора. Обременение может быть не только ипотечным, есть и другие виды (доверительное управление, попечительство или опека).

Перед проведением сделки стоит убедиться, что на квартире нет задолженности. Если она есть, все обязательства по оплате перейдут на нового собственника.

Соглашаться на такую сделку можно лишь в том случае, когда вас устраивает ситуация.

Сделки с несовершеннолетними лицами

Составление предварительного документа означает, что в дальнейшем будет заключен окончательный договор. Сроки указываются в содержании документа. При планировании сделок с несовершеннолетними необходимо получить согласие от родителей или опекунов. Может понадобиться разрешение для соцзащиты, документы от органов.

Подготовка документов

Если у покупателя есть дети младше 18 лет, нужно учитывать особенности таких сделок. Продажа квартир с долями для детей происходит с участием законных представителей. Условия проведения сделки:

  • подготовка трех экземпляров соглашения.
  • предоставление одного документа в Росреестр.
  • написание заявления (оформление права собственности).

Помимо этого понадобятся все основные документы:

  • паспорта всех участников процесса;
  • свежая выписка, взятая из домовой книги;
  • квитанция (об уплате госпошлины);
  • свидетельства о рождении (лиц до 18 лет);
  • согласие, полученное от органов опеки;
  • предварительный договор, кадастровый паспорт.
Читайте также:  Размер алиментов на детей от первого и второго брака

Нужно официальное разрешение для совершения сделки или признание человека дееспособным до достижения 18 лет. Такое бывает в исключительных случаях. Для опеки важно оценить все сложившиеся условия, в которых проводится сделка. Важно, чтобы разрешение было оформлено в письменном виде. Если оно не получено, сделку могут признать незаконной спустя некоторое время.

Права несовершеннолетних

Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задатком

Для ребенка допускается продажа его доли или квартиры, но только при согласии родителей. Несовершеннолетние лица могут также приобретать объекты недвижимости. Все процедуры оформления проходят с представителями. Имущественные права граждан до 18 лет строго соблюдаются. Основные положения:

  1. Не допускается, чтобы доля ребенка в новом жилье была меньше той, что продается.
  2. Условия проживания на новом объекте не могут быть хуже, чем текущие.
  3. Если родители не планируют покупку недвижимости, у ребенка обязательно должна быть доля в жилье, которое им принадлежит.

Условия, при которых несовершеннолетнего точно могут признать дееспособным:

  • официальное трудоустройство;
  • вступление в брак;
  • ведение предпринимательского дела.

Если человека признали дееспособным до 18 лет, он может сам заключать сделки. Участия родителей либо законных представителей не потребуется.

Кто может быть представителем?

Закон определяет список лиц, которые могут участвовать в сделках, представляя интересы несовершеннолетнего:

  • его родители;
  • опекуны;
  • попечители.

Уведомить Росреестр о проведении сделки можно лично, заказным письмом или обращением через официальный сайт. Попечительский совет обращает внимание на условия проживания, которые будут у ребенка после завершения сделки.

Ответственный подход к делу поможет заключить предварительный договор согласно всем правилам. Правомерность сделки и надлежащее оформление документов должны контролировать юристы, нотариусы, сотрудники агентства недвижимости.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры: нюансы и образец

Иногда в сделке купли-продажи используется предварительное соглашение — ПДКП. По нему нельзя непосредственно передать квартиру и принять оплату, и вступить в права собственника тоже не получится. Составление соглашения нужно, чтобы зафиксировать намерение сторон в будущем заключить основную сделку купли-продажи конкретной квартиры.

Если есть ПДКП, стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях. Договор подлежит судебной защите – если одна из сторон уклоняется от заключения основного, ее можно понудить к этому через суд.

Если же обе стороны передумали заключать основное соглашение, то по истечении оговоренного срока ПДКП просто прекратится без каких-либо штрафных санкций.

На вторичном рынке ПДКП не несут негативных последствий для покупателя. Иная ситуация при покупке строящегося жилья.

С помощью ПДКП можно договориться лишь о покупке готовой квартиры. Использование этого типа взамен договора долевого участия – это обходная схема, благодаря которой застройщик избегает обязанностей, возложенных на него законом.

Основной риск покупателя в данном случае – не получить квартиру. Суд не сможет обязать застройщика передать квартиру покупателю по ПДКП, ведь в тексте не содержится подобной обязанности застройщика. Не соглашайтесь на подписание ПДКП взамен ДДУ, чтобы избежать рисков.

Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задаткомБез существенных условий проект договора может быть признан незаключенным.

Обратите особое внимание на то, чтобы в вашем ПДКП были четко прописаны следующие условия:

  • стороны;
  • предмет – подробное описание квартиры;
  • цена квартиры;
  • порядок и срок оплаты квартиры;
  • порядок и срок передачи квартиры;
  • перечень лиц, зарегистрированных в квартире, с указанием срока их выписки;
  • иные условия, которые стороны сами признают обязательными к включению.

Все перечисленные выше условия должны полностью совпадать с условиями основной сделки.

Дополнительно рекомендуется прописать срок заключения основного договора. Если этого не сделать, то основная сделка в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

В предварительное соглашение могут быть включены и иные условия, например гарантии продавца или штрафные санкции. Они не являются существенными условиями, то есть без них сделка все равно приобретет юридическую силу.

Обеспечительные меры

Кроме существенных условий могут быть предусмотрены обеспечительные меры:

  • задаток – обеспечивает заключение будущей сделки;
  • залог продавца – обеспечивает своевременную оплату квартиры покупателем.

В качестве предварительной оплаты по будущей сделке иногда включается условие об авансе (не путать с задатком).

Задаток и аванс

Задатоквключается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

  1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
  2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
  3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.

Аванс – это просто первый платеж. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.

Сделка может заключаться и без задатка, и без аванса.

Важно, какая формулировка использована в тексте. Условие о задатке формулируется как в этом шаблоне:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей.

Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Условие об авансе формулируется следующим образом:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Две эти формулировки отличаются только наименованием платежа, однако именно от формулировки зависит правовая природа выплаченных денег.

Залог продавца с обременением

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты по основной сделке. Если предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без залога ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, а с залогом сделать это намного проще.

Условие о залоге включается в основной договор купли-продажи, но может быть прописано и в ПДКП. Обратите внимание, если вы пропишете залог в ПДКП, но не включите его в основное соглашение, залог не возникнет.

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Ипотека и предварительное соглашение

Очень часто ПДКП заключаются именно при оплате жилья с помощью ипотечных средств. Покупатель может найти квартиру и согласовать условия с продавцом, но до получения одобрения банком на выдачу ипотеки может пройти несколько недель.

Кроме того, банки сами приветствуют заключение ПДКП. Так им проще провести оценку будущей сделки, ведь банк видит существенные условия, о которых договорились стороны.

В случае, если оплата квартиры производится средствами ипотеки, в ПДКП нужно это указать. Банки разрабатывают собственные образцы предварительных соглашений, которые можно использовать при оформлении сделки. Условие об оплате квартиры в ипотеку можно сформулировать так:

«Стороны устанавливают следующий порядок оплаты квартиры:

Часть стоимости в сумме ________ руб. оплачивается за счет собственных средств Покупателя, путем передачи Продавцу наличных денежных средств в срок до ___________, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

 Оставшаяся часть стоимости квартиры  оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю банком: ________________________ (указать наименование бака) в соответствии с Кредитным договором, заключенным «_____»________г. в ____________________. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

Передача оставшейся части стоимости квартиры Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру с использованием банковской ячейки на основании предъявленного Продавцом договора купли-продажи с отметкой уполномоченного органа о проведенной государственной регистрации права собственности Покупателя. Условия использования банковской ячейки определяются соответствующим соглашением.»

На что еще обратить внимание?

Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:

  • Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.
  • Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.

В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор. По нему не возникает право собственности покупателя, поэтому и оснований для регистрации нет.

  1. Не заключайте ПДКП вместо ДДУ при покупке строящейся недвижимости. Вы рискуете потерять деньги и остаться без судебной защиты.
  2. В ПДКП прописывайте все условия, которые пропишете в основном.
  3. Чтобы сделка точно состоялась, включите условие о задатке. Помните – аванс не обеспечивает заключение основной сделки.
  4. Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы повысить безопасность предварительной и основной сделок.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/kak-oformit-predvaritelnyj.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Нередко перед составлением основного договора в рамках сделки стороны подписывают предварительный.

Что это за документ, в чем его необходимость и преимущество, в каких случаях он обязателен и для каких целей нужен? Об этом расскажем в нашей статье.

Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Обратите внимание!

Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется.

Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста.

Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

  • обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
  • подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
  • сведения о государственной регистрации квартиры;
  • информация о возможном авансе;
  • цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
  • время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
  • порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
  • подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.
Читайте также:  Решение суда о расторжении брака: особенности получения выписки

Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задатком

Неисполнение условий предварительного договора

Разрешение споров между сторонами происходит в судебном порядке. Причиной возникновения конфликтов может стать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Так, например, если нет согласия по поводу условий основного документа, суд установит их своим решением.

Если одна из сторон противится заключению основного договора, вторая может потребовать его подписания в порядке понуждения (сделать это необходимо в течение полугода с момента нарушения обязательства)

Составление искового заявления стоит доверить специалисту. Какие условия суд укажет в своем решении, каков размер причиненных истцу убытков взыщут с ответчика, будет ли начислена неустойка, зависит именно от профессионализма сопровождающего дело юриста.

Обратите внимание!

При неисполнении обязательства заключения основного договора и отсутствия требования об этом заинтересованной стороны, обязательства, которые предусматривал предварительный документ, будут прекращены.

Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительных договоров — дело, как правило, добровольное. Такая форма закрепления договоренностей применяется в основном, когда сумма планируемой сделки достаточно высока. Приобретение жилья требует значительных трат, продажа влечет немало рисков.

Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора.

Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные.

В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре. В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки.

Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи

Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

  • ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);
  • денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.

Обратите внимание!

Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки.

У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться. Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников. Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов.

Кредитные учреждения при выделении денежных средств на ипотеку требуют заключения предварительного договора купли-продажи. Это своеобразный гарант того, что выдаваемые в кредит деньги пойдут именно на приобретение недвижимости. Кроме того, банк устанавливает неустойку на случай, если сделка не состоится.

Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку

Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость. Он имеет некоторые отличия от обычных соглашений и должен содержать информацию:

  • о соотношении платы за квартиру за счет личных средств покупателя и за счет привлеченных банковских средств;
  • о сроке передачи помещения покупателю после оплаты первоначального взноса.

Как правило, финансовые организации имеют готовые образцынужных им предварительных договоров купли-продажи недвижимости, хотя и не все настаивают на применении таких шаблонов.

Обратите внимание!

Если заемные средства необходимы для приобретения жилья в новостройке, банк потребует не предварительный договор купли-продажи (так как по факту жилье еще не построено), а ДДУ с застройщиком.

Резюме

Не подписывайте никаких документов, пока не проконсультируетесь с юристом. Сделки с недвижимостью дороги сами по себе, но становятся значительно дороже в случае ошибок, тем более когда в них участвует банк.

Получить помощь специалистов, оценить грамотность составленного предварительного договора вы можете на нашем сайте. Мы готовы вас проконсультировать в режиме онлайн либо по указанным номерам телефонов.

Источник: https://pravoved.ru/journal/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи (ДКП) сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены.

В документе обязательно указываются условия сделки, цена, права и обязанности сторон, сумма внесенного задатка, а также сроки и условия оплаты квартиры. Соглашение имеет юридическую силу только если оно заключено в письменном виде.

Предварительный договор также нужен для получения разрешения от органа опеки и попечительства на заключение сделки, если квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Если квартира приобретается с привлечением ипотечных средств, предварительный документ нужно предоставить на проверку банку для получения кредита.

Документ не нужно регистрировать, по желанию его можно заверить нотариально. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем или судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи — что это такое и зачем нужен

Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором зафиксированы намерения сторон заключить сделку в будущем. В соглашении установлены условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут содержаться в основном ДКП.

Предварительный ДКП заключается в следующих случаях:

  • продавец не имеет пока нужных документов на квартиру;
  • в момент заключения сделки одна из сторон отсутствует;
  • у покупателя недостаточно денег для приобретения.

Порядок заключения предварительного соглашения установлен ст. 429 ГК РФ. Документ составляется по тем же правилам, что и основное соглашение.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный ДКП составляется в письменной форме в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Предметом соглашения является обязанность подписать основной договор в будущем.

В предварительном договоре указываются:

  1. Паспортные данные сторон. В договор обязательно вписываются все собственники квартиры. Если собственность совместная — продавец должен предоставить нотариально заверенное нотариусом соглашение на сделку.
  2. Точные параметры квартиры. Указывается площадь, этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.
  3. Дата заключения сделки. Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование. Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
  4. Окончательная цена. Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.
  5. Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу. Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.
  6. Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.
  7. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора. Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.
  8. Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).

При покупке квартиры по ипотеке

Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.

Если банк одобряет условия сделки, то на основании содержащихся в предварительном соглашении сведений определяются сроки и способы выдачи кредита заемщику-покупателю. В дальнейшем эти данные указываются в основном ДКП и являются гарантией финансового обеспечения сделки.

Сбербанк принимает на рассмотрение только те предварительные договоры, которые оформлены по разработанному им образцу. Пошлина за регистрацию ипотеки оплачивается только после подписания основного ДКП.

Предварительный договор с задатком или авансом

Предварительный платеж при покупке квартиры может вносится в виде задатка или аванса. Эти два термина разнятся:

  • задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
  • аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

Задаток уплачивается в счет суммы, положенной продавцу за совершение основной сделки. Выплата задатка гарантирует, что в основном ДКП будут прописаны те же условия, что и в предварительном. О получении задатка (аванса) должна быть написана расписка. Размер выплаты стороны определяют самостоятельно.

Предварительный ДКП квартиры в новостройке может содержать требование о внесении покупателем определенной денежной суммы с целью бронирования понравившегося объекта.

Вернуть задаток по предварительному соглашению можно двумя способами:

  1. Отправить продавцу письменное уведомление о возврате задатка.
  2. Обратиться в суд с предварительным соглашением и распиской о выплате задатка.

Составление для органов опеки

Когда квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, при оформлении купли-продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48). Согласие на заключение сделки служба дает только после изучения предварительного ДКП.

Разрешение на сделку можно получить только в том случае, если при продаже квартиры не нарушаются права и интересы ребенка — доля собственности не уменьшается, а жилищные условия не ухудшаются.

Для получения согласия в орган опеки предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если ему уже исполнилось 14 лет.
  2. Заявление от родителей или законных представителей, также их паспорта.
  3. Предварительный ДКП.
  4. Копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая продается, и на квартиру, приобретаемую взамен.
  5. Технические и кадастровые паспорта на обе квартиры, выписки из БТИ и лицевого счета (с 2016 года — выписка из ЕГРН).

Если недвижимость не приобретается сразу, на имя ребенка необходимо открыть счет в банке, куда после продажи квартиры поступят денежные средства. Заявление рассматривается в течение 1 месяца. Госпошлина не уплачивается.

Читайте также:  Что такое кадастровый план и как получить такой документ

Регистрация договора

При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dogovor-kupli-prodazhi/predvaritelnyj/

Предварительный договор купли продажи недвижимости

ВАЖНО! Предварительное соглашение купли-продажи недвижимости является документом, имеющим юридическую силу, но лишь в том случае, если он был составлен в письменном виде.

Если покупатель вносит за квартиру обеспечительный платеж, который в последующем будет зачтен в счет итоговой стоимости жилья, то в данном случае должен быть заключен договор купли-продажи квартиры с задатком.

Обязательно ли составлять данный документ

Российское законодательство не обязывает стороны заключать соглашение до основной сделки. Документ подписывается исключительно по добровольной договоренности между продавцом и покупателем.

Договор поможет каждой из сторон защитить свои интересы и станет важным помощником в том случае, если какая-либо из сторон нарушит свои обязательства, а второй участник сделки решит обратиться в суд.

В некоторых случаях составление данного документа является наиболее желательным. В частности, чаще всего стороны составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Договор при оформлении ипотеки

Финансовые организации, предоставляющие кредит на приобретение жилья, довольно часто требуют от заемщика предоставить соглашение, составленное между продавцом и покупателем. В таком случае решение об оформлении ипотеки принимается банком только после изучения документа, который предоставляется в финансовую организацию.

ВАЖНО! При оформлении ипотечного кредита в соглашении следует дополнительно указать пункт о том, что недвижимость будет приобретаться за счет заемных средств, предоставленных банком.

Также важно прописать, что если финансовая организация откажет в предоставлении кредита, предварительный договор будет аннулирован, а задаток за квартиру возвращен покупателю в полном объеме.

Предварительное соглашение при покупке жилья в новостройке

Покупка жилья на первичном рынке имеет свои особенности. Часто граждане приобретают квартиры в еще строящихся домах. Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке.

Однако в данном случае допускается заключение еще одного документа – договора долевого участия в строительстве. Как правило, строительная компания предлагает дольщикам один из двух вариантов.

ВАЖНО! Заключение предварительного договора возможно только после того, как строительная компания получит всю разрешительную документацию, необходимую для строительства многоквартирного дома. До тех пор, пока подобные бумаги не будут выданы, заключать договор не стоит.

Потребуется ли регистрация документа

Очень часто стороны, которым предстоит заключить сделку с недвижимостью, интересуются, регистрируется ли предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно российскому законодательству, государственной регистрации должны подлежать все договоры, связанные с недвижимым имуществом.

Однако речь в данном случае идет только о документах, заключенных непосредственно во время сделки при переходе права собственности от продавца к покупателю. Поэтому, в соответствии с указанием Президиума ВАС РФ, регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется.

Расторжение предварительного соглашения

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости может произойти как в одностороннем порядке (по желанию покупателя или продавца), так и по взаимному соглашению сторон. В некоторых случаях может потребоваться обращение в суд.

  1. Чтобы расторгнуть документ в одностороннем порядке, один из участников сделки должен в письменной форме направить второй стороне предложение о расторжении документа. В таком случае инициатор обязан выплатить штрафы и пени за несоблюдение договоренностей, оформленных документально. Если за квартиру был внесен задаток:
    • продавец, инициировавший расторжение документа, должен вернуть покупателю уплаченную сумму в двойном размере;
    • покупатель, отказавшийся от своих обязанностей по заключению сделки, оставляет продавцу уплаченный задаток в полном объеме.
  2. Если соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры принимается обоюдно по решению обеих сторон (например, в результате непредвиденных обстоятельств), то задаток в полном объеме возвращается покупателю, а все подписанные документы и расписки о получении денег уничтожаются.

В юридической практике у клиентов довольно часто возникает вопрос о том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если одна из сторон не дает своего согласия.

В данном случае решить проблему можно только в суде.

Кроме того, как продавец, так и покупатель может обратиться с иском в судебную инстанцию, если сочтет, что условия документа не соответствуют закону либо ущемляют права.

ВАЖНО! Если по истечению сроков, выделенных для заключения сделки, основной договор купли-продажи так и не составляется, соглашение автоматически аннулируется (при отсутствии письменных претензий от любой из сторон).

Заключение

Несмотря на то, что составление предварительного соглашения купли-продажи не связано с такими же высокими рисками, как заключение основной сделки по недвижимости, сторонам рекомендуется обратиться за грамотной юридической помощью.

Квалифицированный юрист поможет правильно составить документ, объяснит все нюансы соглашения и предупредит возможные ошибки.

Также важно помнить о том, что и покупатель, и продавец имеют право расторгнуть заключенный документ в одностороннем порядке, а также по обоюдному решению сторон.

Источник: https://j.etagi.com/ps/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Когда заключается предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец документа и правила составления

Некоторые считают, что вполне достаточно одного основного договора купли-продажи квартиры и еще дополнительно заключать предварительный нет необходимости.

Но ведь благодаря именно такому предварительному соглашению можно обезопаситься от мошенничества и избежать неожиданного отказа от сделки.

Договоренности, которые были достигнуты лишь в устной форме ни к чему не обязывают. Подробнее о заключении предварительного договора купли-продажи квартиры узнаете в нашей статье.

В каком случае заключается?

Главной причиной заключения такого договора обычно служат некоторые препятствия (существующие в данный момент), для устранения которых необходимо некоторое время. Это, например, отсутствие полной суммы денег у покупателя для покупки квартиры, ему требуется время, чтобы ее собрать. А продавцу это время как раз нужно для подготовки и сбора полного комплекта документов.

Цель его составления: по этому документу каждая из сторон берет на себя обязательства. Покупатель гарантирует приобрести данную квартиру, а продавец – передать ее после получения денег.

Не всегда при купле-продажи квартиры предварительный договор заключается с обязательным получением задатка, но это скорее исключение, чем правило.

Задаток обычно передается продавцу для того, чтобы подтвердить серьезность намерений покупателя (ст. 380 ГК РФ).

ВАЖНО! Недостаточно просто написать расписку при получении денег, она подтверждает лишь сам факт передачи, но не гарантирует исполнения устных договоренностей.

Именно правильно оформленное предварительное соглашение снизит риски того, что одна из сторон сможет изменить условия или же нарушить обязательства.

Форма этого договора и основного аналогичны, они должны быть обязательно оформлены письменно (ст. 160 ГК РФ).

Если возникнут какие-то причины для невозможности начала исполнения тех обязательств, которые были прописаны в предварительном соглашении, то задаток возвращается (ст. 381 ГК РФ).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Существенные условия типового документа

К существенным условиям типового договора можно отнести:

  • Предмет договора (подробное описание квартиры: количество комнат, площадь, этаж и т.д.). Здесь же можно отметить, что право на эту квартиру документально подтверждается и указать каким именно документом (желательно свидетельством о государственной регистрации).
  • Стороны договора – конкретные данные на каждого из участников (обязательно дата и место – в каком городе это происходит).
  • Стоимость квартиры проставляется цифрами и прописью.

Также нужно обеспечить включение в соглашение следующих обязательных пунктов:

  1. Сроки и условия заключения главного договора – все четко прописано в законодательных документах (ст. 429 ГК РФ). Срок не может устанавливаться больше чем на 1 год (обычно участники соглашения указывают более короткий период – в пределах 2 – 3 месяцев).
  2. Размер и условия передачи задатка (его ориентировочный размер обычно составляет 5-10 % от общей стоимости квартиры). Лучше, если будет прилагаться еще расписка о передаче денег.
  3. Последствия нарушения условий договора – все нужно конкретно прописать в соответствии с законом (ст. 381 ГК РФ). Если покупатель не исполнил договоренности, то задаток остается у продавца, если же виноват продавец в нарушении обязательств, то он обязан вернуть продавцу сумму задатка в двойном размере.

СПРАВКА! Кроме обязательных стоит прописать также и дополнительные пункты, которые значительно облегчат дальнейшие взаимоотношения участников сделки.

Лучше все нюансы обговорить заранее:

  1. кто будет оплачивать расходы при заключении основного договора;
  2. при государственной регистрации кто оплатит госпошлину;
  3. при передаче денег после совершения сделки кто должен оплачивать банковскую ячейку;
  4. обозначить, что квартира должна быть передана в надлежащем состоянии;
  5. если была договоренность о передаче, например, какой-либо мебели или встроенной кухни вместе с квартирой, лучше все это тоже прописать.

Распространенные ошибки при составлении

  1. Не обозначены все основные условия данного соглашения, которые необходимо указать. Из-за такого упущения вполне могут возникнуть разногласия и споры во время подписания основного договора.
  2. Происходит заключение предварительного соглашения, в котором главным предметом (объектом) сделки выступает пока еще несуществующая квартира, то есть, она в стадии строительства находится.
  3. Договор забывают подписать, а без подписи он просто недействителен.
  4. Некоторые подписывают его, даже не посмотрев предварительно квартиру, этого категорически делать нельзя.
  5. Продавец может преувеличить реальный размер своей доли (если продается часть квартиры).
  6. Могут быть умышлено сокрыты данные о других собственниках, которые не хотят переезжать из данной квартиры.

В итоге стоит сказать, что документ предварительный договор очень важный и полезный. Если он будет составлен правильно и грамотно, то сумеет значительно облегчить дальнейшие процессы. Но чтобы учесть многочисленные нюансы и избежать ошибок, лучше все-таки довериться компетентному юристу. Он и документы на недвижимость (правоустанавливающие) проверит как надо, и с историей данной квартиры легко сможет ознакомиться, и, естественно, поможет составить предварительный договор.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/predvaritelnyj/s-zadatkom.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector