Зачем необходимо согласие владельца помещения на субаренду

При высокой стоимости на объекты недвижимости и земельные участки, нередко значительно выгоднее не выкупать их в собственность, а арендовать на определённый срок в зависимости от цели назначения. Установив правила пользования недвижимостью или землей, собственник передаёт свои владения в аренду.

При больших площадях арендатор, в свою очередь, по согласованию с собственником может сдать часть помещений третьим лицам. В этом случае арендатор выступает арендодателем, а вид аренды называется субарендой. Такой вид сотрудничества намного выгоднее всем сторонам.

Для законности сделки требуется согласие арендодателя на субаренду, образец составления которого рассмотрим для разных вариантов арендного сотрудничества.

Правовые аспекты

Арендные отношения законодательно регламентированы Гражданским кодексом, и только владелец собственности решает, как ею распоряжаться: сдавать в аренду одному арендатору и уполномочить его контролировать процесс взаимодействия с субарендаторами или самостоятельно работать сразу с несколькими клиентами.

Выбирается, как правило, первый вариант, так как всю руководящую деятельность берёт на себя арендатор, распределяя помещения и сдавая их в субаренду по своему усмотрению, но с согласия собственника.
Согласно п.2 ст.

615 ГК РФ настоящий договор поднайма с третьей стороной, может быть заключён, при наличии согласия арендодателя, то есть собственника.

В кажущейся тавтологии и игре слов заключён глубокий правовой смысл. Нарушение этого условия ведёт к полной ликвидации законности сделки.

Законом не предусмотрена конкретная форма выражения согласия на передачу имущества в субаренду.

Разрешено его оформлять протоколом, отдельным письмом, дополнительным соглашением, приложением к основному документу, один экземпляр или копия которого должна храниться у владельца имущества.

Может ли субарендатор сдавать сам в аренду помещение?

Арендатор имеет право сдавать в субаренду третьим лицам имущество, одновременно наделив их теми же функциями. То есть каждое последующее звено цепочки – это и субарендатор и субарендодатель для следующего элемента связи.

Законодательством количество звеньев не ограничено. Единственным правилом является то, что срок субаренды не может превышать период, выделенный для аренды.

Заключая договор, необходимо удостовериться, что существует заверенное нотариусом согласие собственника на субаренду.

Ответственность за нарушение договорных отношений

Согласно ст. 167, 168, 615 и ст. 1103 ГК РФ при сдаче здания в субаренду без согласия арендодателя (собственника), последний имеет право расторгнуть соглашение найма с требованием взыскать убытки по причине пользования имуществом не по назначению. Субаренда без согласия арендодателя считается незаконной и может повлечь наказание в зависимости от нанесённого ущерба.

При продлении сроков основного соглашения между собственником и арендатором автоматически разрешено изменить и сроки поднайма, но лучше оформить новый документ с чётким указанием новых данных.

Если в первоначальном договоре коммерческого найма собственности не было предусмотрено, сдавать помещение в субаренду (по причине отсутствия необходимости), то следует согласовать этот момент в виде дополнительного соглашения. Согласно п. 1 ст.

452 ГК РФ сделки между юридическими и физическими лицами об изменении условий основного договора должны быть оформлены и заверены в той же форме, что и основной документ. То есть, если он оформлялся у нотариуса, то и все дополнения поднайма должны быть заверены нотариально. В противном случае соглашение теряет правовую силу и является нарушением законодательства.

Нюансы составления договора

Статья 615 ГК РФ обязывает к поднайму или прокату применять те же правила, что прописаны в основном документе на аренду собственности. По ст. 607 ГК в соглашении в обязательном порядке прописываются все виды имущества, которые будут переданы в пользование третьим лицам.

Без описания объекта передачи, договор считается юридически ничтожным. То есть при делегации права аренды помещения необходимо указывать его площадь, расположение и другие важные параметры. Если объектом является оборудование, то указываются все его параметры при передаче внаём.

Типовой договор аренды недвижимости дополняется следующими документами:

• Разрешением на поднаём от собственника помещения или офиса.
• Протоколом, в котором указаны все разногласия сторон.
• Протоколом о согласовании разногласий, если они существуют.
• Актом, в котором прописываются условия приёма-передачи собственности внаём и поднаём.

При возникновении необходимости прекратить договорные отношения по недвижимости одна из сторон по ст. 610 ГК обязана оповестить об этом другую за три месяца до окончания срока. Одновременно прекращается и срок действия поднайма. Но законодатель в ст.

618 ГК РФ предусмотрел правовую возможность для добросовестного субарендатора на оформление договора с новым арендодателем или собственником на тех же условиях на оставшийся ранее установленный срок. Тем самым закон защищает интересы субарендатора любого уровня.

В соглашении аренды или проката  всегда приписываются штрафные санкции и условия выплаты пени.

Соглашение поднайма должно сопровождаться следующими документами:

• Перечнем имущества или объектов недвижимости, которое использует субарендатор.
• Графиком платежей.

Договор аренды с правом субаренды выглядит следующим образом.

Внимание! При составлении документов необходимо следить в договоре субаренды за сроками действия соглашения сторон. Следует убедиться, что этот период меньше или равен сроку аренды по основному документу. В противном случае субарендатор теряет все права, и его деятельность становится незаконной.

Каждому субарендатору желательно иметь копию основного договора аренды, что избавит его от правовых коллизий в будущем и судебных разбирательств.

Образец согласия арендодателя на субаренду

Согласие на субаренду нежилого помещения или офиса составляется собственником только письменно и является неотъемлемой частью основного соглашения. Образец можно найти как в интернете, так и составить самостоятельно. Главное условие – подробное описание сдаваемого помещения, его состояния, площади пользования. Субаренда – это всегда риски:

• Арендатор, прежде всего, отвечает перед собственником за надлежащую эксплуатацию взятого помещения.
• В случае порчи имущества субарендатором, отвечать приходится арендатору перед владельцем. То есть переуступка прав не освобождает от ответственности.
• Одновременно арендодатель отвечает за качество предоставляемых коммунальных услуг, отделку помещения, комфортность пребывания.
• Изменение сроков аренды без дополнительного оповещения нарушает права субарендатора. Любое изменение сроков исполнения договора одной стороной приводит к прекращению законной деятельности другой.
• Нарушение прав собственника наблюдается, когда арендатор не оповещает его о новых сделках субаренды.

Важно знать! Законодательство не запрещает арендатору устанавливать собственные цены на сдаваемое в наём помещение.

Арендатор, взяв на себя организационные обязанности по использованию арендованной собственности, вправе распоряжаться ею и получать от этого финансовую прибыль, одновременно неся полную ответственность перед собственником.

Важно! Отсутствие согласия на поднаём приводит к мгновенному прекращению деятельности субарендатора.

Если арендуемое помещение было сдано третьим лицам без согласия собственника, он вправе расторгнуть договор с требованием возмещения убытков согласно п.3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ.

Договор аренды квартиры с правом субаренды образец выглядит аналогично. Поднаём жилищного фонда особенно востребован в курортных зонах или при посуточной аренде.

Можно ли сдавать муниципальное имущество?

Законом не запрещена аренда и поднаём муниципального имущества, которое находится в собственности у государства. Переход прав пользования возможен только при согласии собственника, то есть государства в лице администрации города или района, где находится объект.

Важно! Если срок аренды или субаренды больше одного года, то необходима регистрация договора в Росреестре.

Кроме вышеупомянутых статей Гражданского кодекса, арендные отношения регламентируются Федеральным законом № 218-ФЗ. Судебные инстанции разошлись во мнении, необходимо ли регистрировать договор аренды, заключённый на неопределённый срок.

И как поступить в этом случае, если суды принимают абсолютно противоположное решение? Регистрация всегда надёжнее, чем её отсутствие, так как в любой момент могут быть внесены изменения, и договор будет признан ничтожным.

Поднаём государственного имущества регламентируется № 135-ФЗ. В ст. 17.1 этого законодательного акта отмечено, что государственное и муниципальное имущество должно предоставляться через проведение аукциона (Постановление Высшего арбитражного суда № 73 от 17.11.11). В этом случае согласие собственника также обязательно, что отражается в аукционной документации.

Особенности найма муниципальной собственности

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/arenda/pravilno-sostavlennyj-obrazets-pomozhet-dobitsya-soglasiya-arendodatelya-na-subarendu

Согласие арендодателя на субаренду, образец

Если компания-арендатор хочет передать имущество во временное пользование третьему лицу, по общему правилу владелец имущества должен это разрешить. Ознакомьтесь с образцами, как можно оформить согласие арендодателя на субаренду. Учтите случаи, когда такое согласие не потребуется.

Согласие на субаренду – разрешение владельца передавать имущество третьим лицам (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Например, арендованное помещение. Такой документ понадобится, когда арендатор:

• размещает в офисе несколько юридических лиц;
• оформляет документы (например, разрешение на строительство);
• планирует создать компании с аналогичным адресом и др.

Есть несколько способов оформить согласие арендодателя на субаренду.

Способ № 1. Закрепите согласие на субаренду в самом договоре

Согласие собственника на сдачу имущества в субаренду можно закрепить в основном договоре. Такой вариант удобен и арендатору, и арендодателю.

Первому не придется тратить время на обработку запросов, второму – ждать разрешения или принимать на себя риски возможного отказа.

Разрешить субаренду в договоре можно компании, которая планирует разместить дочерние общества или иные лица, с кем не возникнет спорных вопросов. 

• Пример формулировки:
• «Стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.
• Арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя сдавать арендуемые помещения в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по настоящим договорам аренды другим лицам».

Если арендодатель дал согласие на сдачу в субаренду помещения или иного имущества, отозвать его в одностороннем порядке нельзя (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018).

Часто арендодатель предпочитает контролировать вопрос передачи имущества в поднаем. Например, в договоре владелец прописывает условие: 

1. «Арендатор не вправе сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя».
2. «Арендатор не имеет права сдавать помещение частично в субаренду или по договору о совместном использовании помещений с иными юридическими или физическими лицами без письменного согласия арендодателя».

Чтобы пункт работал, владелец может включить в соглашение санкцию за нарушение обязательств. Арендодатель может взыскать неустойку или потребовать расторгнуть договор за нарушение его условий: 

1. «За нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором арендатор в двухнедельный срок с момента выставления претензии выплачивает арендодателю штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленного федеральным законодательством, действующего на момент выявления нарушений».
2. «Арендатор вправе сдавать торговое место в субаренду только с письменного согласия арендодателя. В случае выявления передачи в субаренду торгового места без согласия арендодателя, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 50% от месячной базовой части суммы арендной платы за пользование торговым местом, либо настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем». 

Чтобы привлечь арендатора к ответственности, владельцу придется доказать факт незаконной передачи помещения третьему лицу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2009 № А33-7829/08-Ф02-6824/08 по делу № А33-7829/08). 

Способ № 2. Составьте по образцу отдельный документ, в котором арендодатель даст согласие на субаренду

Если в основном договоре арендодатель не дал согласия на субаренду, понадобится отдельный документ. Получите согласие, прежде чем сдавать помещение или иное имущество третьим лицам.

Можно направить заявление собственнику и получить на нем отметку (постановление АС Московского округа от 07.04.2017 № Ф05-2697/2016 по делу № А40-1228/15). Действуйте способом, который согласовали в договоре.

Чтобы документ подтвердил волю арендодателя, можно запросить согласие на фирменном бланке арендодателя или заключить дополнительное соглашение. Специальной формы нет, главное, чтобы в документе можно быть идентифицировать арендодателя и убедиться в согласии, которое дал его полномочный представитель. 

В каких случаях потребуется согласие на сдачу имущества в субаренду

Согласие собственника на субаренду применяется при передаче в поднаем:

Также это правило действует в лизинговых правоотношениях (апелляционное определение ВС РФ от 18.05.2017 по делу № 33-10161/2017).

Так, ИП заключили договоры аренды торговых мест на территории рынка. Субаренда была возможна только с письменного согласия арендодателя. Собственник потребовал расторгнуть договоры и оплатить фактическое пользование торговыми местами. Арендаторы заявили иск о неустойке за досрочное расторжение договора и доказали, что получили согласие на субаренду.

Они направляли заявления с запросом о субаренде. Директор арендодателя расписался на документах о передаче торговых мест в поднаем, указал дату и заверил печатью. При таких обстоятельствах суд посчитал отказ от договора неправомерным, а требования ИП законными (постановление АС Московского округа от 07.04.2017 № Ф05-2697/2016 по делу № А40-1228/15).

 

Скачайте документы по теме:

Получите согласие на субаренду земли или уведомите собственника

Чтобы сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, нужно учитывать законодательство, которое действовало на дату возникновения правоотношений.

Согласие потребуется, если арендатор получил участок до вступления в силу ЗК РФ или соответствующее условие содержит договор (постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Источник: https://www.law.ru/article/22310-soglasie-arendodatelya-na-subarendu-obraztsy

ВС: согласие на субаренду входит в договор — новости Право.ру

При каких условиях арендодатель может разрешить субаренду помещений, а потом запретить? В вопросе разбиралась экономколлегия Верховного суда. На заседание явились юристы арендодателя и арендатора, которые в своих выступлениях ссылались на позиции практики Высшего арбитражного и Верховного судов. Стороны по-разному трактовали нормы и разошлись даже в изложении фактов.

Может ли арендодатель в одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду, если оно закреплено в договоре? В этом вопросе разбиралась «тройка» экономколлегии ВС в деле № А73-5337/2016.

В нем истец, ООО «Промсвязь», добивалась расторжения договора аренды 2010 года ввиду существенного нарушения его условий арендатором, «Аренда Центром». Соглашение разрешало ему без письменного согласия арендодателя сдавать офисы в субаренду, чем арендатор и занимался все эти годы.

Но в 2015 году «Промсвязь» уведомила, что отменяет разрешение на субаренду. В «Аренда Центре» на письмо не отреагировали, потому что сочли, что нельзя отменить условие двусторонней сделки (договора) в одностороннем порядке.

В ответ арендодатель собрал доказательства того, что субаренда продолжается, и отправился в суд с требованием расторгнуть договор, потому что не давал на нее согласия.

Два суда согласились с арендатором, что одна из сторон по своей инициативе не может изменить договор, но АС Дальневосточного округа занял точку зрения арендодателя.

Он указал, что согласие на сдачу помещений в субаренду – это одностороняя сделка, пусть и изложенная в договоре, а значит, арендодатель может отозвать свое согласие. К тому же третье лицо, давшее согласие на совершение сделки, в любой момент может его отозвать, гласит п.

57 постановления Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 года. Арендатор не может ограничивать волеизъявление собственника, подытожил окружной суд, отменяя решения нижестоящих инстанций.

Диспозитивность или императивность

Постановление кассации «Аренда Центр» обжаловал в Верховном суде, чье заседание состоялось сегодня, 16 января. На нем стороны поспорили, императивен или диспозитивен п. 2 ст. 615 ГК, который дозволяет сдавать помещения в субаренду с согласия арендодателя. По мнению юриста «Аренда Центра» Марины Масловой, норма диспозитивна.

Об этом говорит п. 18 информационного письма ВАС № 66 от 11 января 2002 г., который гласит, что условие договора о разрешении перенайма не противоречит п. 2 ст. 615 ГК. Маслова настаивала, что такое условие является частью двустороннего соглашения и от него нельзя отказаться в одностороннем порядке. Поэтому неприменим п.

57 25-го Пленума: он говорит об односторонних сделках.

– Если бы этого условия не было, вы заключили бы договор? – поинтересовалась председательствующая Ирина Грачева.

– Нет, – ответила Маслова. – Арендодатель, бывший завод, получает прибыль от помещений, но не хочет содержать их и ремонтировать. Для этого и нужен арендатор: следить за состоянием офисов, заниматься субарендой и платить за это. До нас была другая фирма. А после того, как договор был расторгнут по решению суда, «Промсвязь» сразу же заключила аналогичный договор с другой компанией.

По мнению Масловой, иск был нужен для того, чтобы сменить арендатора на нового. Причина – корпоративный конфликт в «Промсвязи», пояснила юрист.

«Если бы не было разрешения сдавать офисы в субаренду без согласия собственника, мы бы не заключили такой договор»

Договор с другими условиями, возражал представитель арендодателя Константин Константинов.

По его словам, «Промсвязь» отозвала лишь автоматическое согласие на любую субаренду – отношения можно было продолжать, только согласовывая с владельцем каждую кандидатуру субарендатора. Сейчас все организовано именно так, подчеркнул Константинов.

По его словам, налоговые органы интересуются у «Промсвязи» как у собственника офисов, кто реально находится по адресу – выявляют фирмы-«однодневки».

По убеждению Константинова, п. 2 ст. 615 строго императивен, а в информационном письме ВАС речь идет лишь о форме сделки – разрешается включить одностороннее согласие на субаренду в двусторонний договор, что не меняет характера этих двух сделок.

– Много лет ваши отношения складывались именно так, что согласия не требовалось, – отметила судья Грачева.

Константинов повторил, что согласие отозвано и он не понимает позиции арендатора: «Что ему мешало каждый раз согласовывать субаренду?» Владелец не мешал владеть и пользоваться помещением, что составляет суть аренды, а значит, договор не изменился, заявил юрист.

Но его доводы экономколлегию не убедили, и спустя некоторое время она огласила свое решение: постановление кассации отменить, акты второй и первой инстанции оставить в силе. Таким образом, «Аренда Центр» отстоял свое право и дальше снимать офисы и отдавать их в субаренду.

• Аренда, Суды и судьи
• АС Дальневосточного округа
• Коллегия ВС по экономспорам

Источник: https://pravo.ru/news/view/147208/

Даем согласие на субаренду нежилого помещения правильно: образец документа, а также его нормы оформления и отправки

В процессе хозяйственной деятельности может возникнуть необходимость сдачи арендованных помещений в субаренду. Причины у хозяйствующих субъектов являются совершенно различными, но необходимо руководствоваться правилами, установленными законодательством.

Субаренда нежилого помещения – это разновидность гражданско-правового договора, позволяющего арендатору передать арендуемое помещение в субаренду. Это право арендатора закреплено в п. 2 ст.

615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Но оно имеет свои особенности.

До того, как заключить договор необходимо получить согласие арендодателя – собственника недвижимого имущества.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Определение понятия

Важно понимать смысл данного термина и хорошо представлять себе, кто его предоставляет. Согласие собственника – это твердое намерение собственника, позволяющее точно определить возможность сдачи арендатором недвижимого имущества в субаренду.

ля заключения договора субаренды необходимо получить согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду. Указанная норма носит обязательный характер и прописана в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Без указанного согласия сделка будет недействительной. А это уже грозит расторжением договора и влечет финансовый потери и убытки для субъектов данной сделки.

Согласие собственника требуется всегда. Однако, законодательно не закреплена форма, в какой оно должно быть получено и оформлено.

Согласие можно оформить следующими способами:

1. Включением непосредственно в текст договора фразы, упоминания или самостоятельного пункта о согласии арендодателя на передачу имущества в субаренду.
2. Составлением отдельного документа в форме заявления, письма, приложения.

Это значит, что при имеющемся в тексте договора аренды положения, где прописывается, что арендатору предоставляется право на заключение договора субаренды. Составление отдельного документа собственником в письменном виде не требуется.

Указанных выводов придерживается Высший Арбитражный суд РФ, отразивший свое мнение в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Договаривающиеся стороны самостоятельны в выборе того, каким образом оформляется согласие.

Кем составляется?

Когда заинтересованные лица решили оформить разрешение арендодателя на передачу нежилого помещения в аренду в виде отдельного документа, оно предоставляется собственником такого имущества.

Можно обратиться к собственнику с соответствующим заявлением, направлением письма, либо озвучить свое пожелание при личной встрече, или во время переговоров.

Собственником помещения может быть:

• физическое лицо, действующее как индивидуальный предприниматель;
• юридическое лицо.

На сегодняшний день нет четко прописанных правил, где бы указывалось из каких пунктов, в каком порядке, и как должно выглядеть согласие собственника.

Поскольку обязательных требований к структуре и внутреннему содержанию не имеется, оно составляется произвольно в простом письменном виде, куда можно включить следующие пункты:

1. Наименование адресата: прописать своего контрагента в чей адрес предоставляется согласие.
2. Наименование подписываемого документа, например: «согласие собственника на передачу в субаренду нежилого помещения».
3. Место и дата составления.
4. Фамилию, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, и его представителя, подписывающего данное разрешение.
5. Четкое намерение, характеризующее волеизъявление на передачу имущества в субаренду. Например: «Даю свое согласие на передачу в субаренду».
6. Характеристики интересующего объекта: где находится, с определением точного адреса, этажа расположения, номер помещения и площадь, позволяющие определенно идентифицировать объект недвижимости.
7. Технические характеристики согласно данных с технического паспорта, описание (например, состояние ремонта).
8. Срок, на который оно предоставляется.

Срок не может превышать периода, указанного в договоре аренды нежилого помещения. Данное правило содержится в ч. 2 ст. 615 ГК РФ, регламентирующей, что срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды.

Если арендодатель предоставил согласие на субаренду бессрочно, арендатор может возобновить договор. Он будет действовать в пределах срока аренды без получения нового разрешения собственника. К такому заключению пришел Высший Арбитражный Суд РФ, закрепивший свое мнение в вышеуказанном Информационном письме Президиума № 66 от 11.01.2002г.

• Указание на договор аренды.
• Подпись собственника с расшифровкой.

Здесь приведен лишь примерный перечень пунктов. Он имеет рекомендательный характер, но содержит основные варианты. Его необязательно придерживаться. Можно включить и другие по выбору заинтересованных сторон, представляющихся важными, исходя из конкретного случая.

Если же, указание о возможности передачи недвижимого имущества, обозначается конкретно в договоре аренды, данное условие можно прописать отдельным пунктом, включив, например, в раздел, оговаривающий права арендатора. Можно оформить дополнительным разделом договора.

Требуется ли нотариальное заверение?

Надо ли собственнику недвижимости обращаться к нотариусу? Такой необходимости нет. Анализ норм гражданского законодательства и закона о нотариате показывает, что специальных норм, устанавливающих нотариальное заверение не существует.

Нотариальное заверение согласия собственника не требуется. Стороны могут установить такую необходимость по своему усмотрению, либо оформить его по желанию собственника или остальных сторон договора.

Как правило, в процессе обычной хозяйственной деятельности, договаривающиеся стороны сами устанавливают способы обмена документацией. Это может быть передача:

1. посредством электронной почтой;
2. факсимильной связи;
3. непосредственного обмена сотрудниками компаний;
4. почтовой связью и другие возможные способы.

Способы передачи своему контрагенту могут быть следующие:

• Передать лично путем вручения оригинала. Можно посоветовать сделать с него копию и вручить под роспись.
• Направить почтовым отправлением заказным письмом с уведомлением о вручении.

То есть, использовать любой способ, подтверждающий, что документ получен.

https://www.youtube.com/watch?v=Ulvmf-8HWZc

Из вышесказанного можно установить, что согласие на передачу нежилого помещения в субаренду – это обязательное и существенное условие для заключения договора арендатора с субарендатором.

До того, как подписать такой договор надо удостовериться в наличии разрешения. Без него, заключение такого договора не представляется возможным.

В противном случае наступят последствия для недействительных сделок.

Согласие может быть оформлено как в письменном виде путем составления отдельного документа в произвольном порядке. Так и путем включения его в текст договора в виде отдельного пункта или указания. Обязательного нотариального удостоверения оно не требует.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/subarenda/soglasie-sobstvennika-nyuansy.html

Субаренда без согласия арендодателя

При пользовании арендованным имуществом арендатор обязан строго руководствоваться положениям Гражданского кодекса и заключенного договора с арендодателем. В числе прав арендатора при пользовании имуществом в ГК РФ прописано и право сдавать это имущество полностью или частично в субаренду, но только лишь с согласия арендодателя. Как защититься, если все же была оформлена субаренда без согласия арендодателя и какие последствия грозят сторонам?

Правовая сущность субаренды

При субаренде изначальные права и обязанности арендатора по заключенному соглашению переходят другому лицу – субарендатору, вот только ответственность перед арендодателем остается за первоначальным арендатором.

Особенности субаренды:

• Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
• Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
• Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (в.

Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

• То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.
• Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.
• Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:

1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Часть 3 ст. 615 ГК РФ более чем очевидно гласит, что нарушение условий использования имущества – веское основание для прекращения договора и возмещения всех убытков.

При этом не имеет никакого значения «тяжесть» и объем нарушений – у арендодателя априори есть право потребовать расторгнуть договор и отменить все обязательства.

При этом арендодатель может потребовать:

1. Расторжения договора аренды;
2. Признания договора субаренды недействительным.

С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.  

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных.

Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г.

N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).

Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

Поделиться ссылкой:

Источник: https://lawpractik.ru/arenda/subarenda-bez-soglasiya-arendodatelya/

Подробно о согласии на субаренду от собственника нежилого помещения: образец и основная информация

На практике случается так, что нежилое помещение во владение и пользование неким лицам передает не сам собственник, а арендатор, который, если разобраться, не имеет полных прав на объект недвижимости.

Какой должна быть при этом позиция собственника? Должен ли он выражать свою волю на осуществление сделок по субаренде принадлежащего ему помещения? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Нужно ли разрешение собственника?

Отношения регулируются ст.615 Гражданского кодекса РФ, определяющей порядок пользования арендованным имуществом. В частности, речь идет и о субаренде, как о передаче, в нашем случае, недвижимости, взятой в наем, и передаваемой на тех же правах третьим лицам.

В ч. 2 указанной статьи отмечено, что осуществлять действия, о которых идет речь, арендатор может только с согласия собственника и никак иначе. Если же полноправный владелец нежилого помещения не дал разрешения на то, чтобы имел место перенайм, то сделка по передаче недвижимости в пользование третьим лицам будет считаться недействительным.

Одним словом, законодатель, формулируя нормы ст. 615 ГК РФ, четко определил: все вопросы нужно решать с собственником, не иначе. И это вполне логично. В любом случае, в сделках, связанных с арендой имущества, существенную роль играет личность арендатора. Очень часто собственник готов передать помещение в пользование определенному лицу, а не кому-то другому.

Как получить разрешение?

Что касается процедуры, то она проста. Нужно осуществить одно из двух действий:

1. Сразу же, еще до момента оформления аренды, обговорить данный вопрос с полноправным владельцем.
2. Обратиться к собственнику недвижимости в какой-то момент, пока договор аренды еще действует.

В первом случае все может происходить более неформально. Перед заключением сделки, стороны предъявляют друг другу:

• паспорта;
• доверенности, если договор будут подписывать представители;
• учредительные документы, если стороны (одна из сторон) ведут коммерческую деятельность и зарегистрированы в качестве: ИП, ООО, ПАО, АО и так далее.

Обратите внимание! Собственник нежилого помещения должен представить правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости.

Далее, происходит обсуждение проекта договора, согласование пунктов. Именно тогда, потенциальный арендатор может устно сообщить о том, что желает рассмотреть вопрос получения согласия на субаренду нежилого помещения.

К тексту, желательно, приложить копию договора аренды. Особенно это необходимо будет сделать в тех случаях, когда арендодатель – крупная компания, специализирующаяся на сдаче в наем нежилой недвижимости.

Как выглядит документ?

Начнем с формы:

1. Она всегда будет соответствовать той, в которой заключен договор аренды.
2. Сделка по сдаче в наем нежилого помещения оформляется в письменном виде, соответственно, и разрешение на субаренду не должно быть выражено устно. Вернее, полноправный владелец может сказать, что не возражает против субаренды. Но его слова должны быть зафиксированы на бумаге, а под ними должна стоять его подпись и печать, если таковая имеется.
3. Согласно положениям ст. 651 ГК РФ и разъяснениям ВАС РФ, если договор будет оформлен на срок, более 12 месяцев, то он подлежит гос. регистрации в органах Росреестра. Соответственно, и соглашение, в таком случае, должно пройти аналогичную процедуру.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

   Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Еще о форме, но немного с другого ракурса: что за документ должен быть подготовлен?

1. Если вопрос о субаренде был поднят до заключения сделки аренды, то соответствующий пункт можно прописать в тексте первоначального договора.
2. Если же у арендатора возникло желание сдавать недвижимость третьим лицам несколько позже, то специалисты рекомендуют оформить дополнительное соглашение к договору.

1. Данное согласие будет иметь признаки дополнительного соглашения.
2. Не ясно, какую юридическую силу будет иметь подобный документ. Некоторые специалисты считают, что эта сила будет недостаточной для того, чтобы санкционировать субаренду.

Различия между мнениями связаны с формулировками норм ГК РФ. Об этом еще пойдет речь в настоящей статье. Пока же, речь пойдет про содержание согласия собственника.

Оно может быть таким:

1. В случае если согласие дается в рамках первоначального договора, то в документ нужно включить подобный пункт: «Арендодатель выражает свое согласие на передачу нежилого помещения – предмета договора, в наем третьим лицам».
2. Если говорить про доп. соглашение, то в нем должен быть содержаться целый ряд информации.

Какие именно сведения указывают в доп. соглашении? Это:

• информация о сторонах;
• об объекте недвижимости;
• о дате и месте заключения договора аренды, его номере.

Собственно, должен содержаться и пункт о том, что собственник помещения не возражает против оформления отношений субаренды между арендатором и третьими лицами.

Справка! Если стороной соглашения выступает ИП, то нужно в соглашении его ИНН и ГРН, по юридическому лиц необходимо указывать: ИНН, ОГРН, сведения об уставе, дату и номер приказа о назначении руководителя, информацию о доверенности или ином документе, на основании которого действует представитель фирмы.

Чтобы ответить на данный вопрос, нужно:

• понимать, что такое право собственности;
• знать положения ст.615 ГК РФ.

Собственник имущества имеет полномочия:

• по владению;
• пользованию;
• распоряжению вещью, в нашем случае – нежилым помещением.

Именно он, согласно смыслу норм ГК, определяет судьбу своего имущества, порядок пользования им третьими лицами. В ст. 615 ГК РФ прямо указано, что субаренда возможна с согласия собственника.

Таким образом, если полноправный владелец возражает против передачи арендатором недвижимости кому-то еще, то таких действий не должно осуществляться.

Отдельно прописывать запрет на субаренду в документах не нужно. Если, например, в договоре нет пунктов о согласии на субаренду, то недвижимость в пользование третьим лицам передаваться не должна. Арендатору придется с этим смириться.

Подводные камни

В законодательстве не идет речь о том, что собственник должен давать согласие на совершение конкретной сделки. Именно по этой причине возникает ряд споров.

Обратите внимание! Представляется правильной следующая позиция: если в договоре или в доп. соглашении указано, что субаренда разрешается, то арендатор вправе передавать имущество любому лицу, по своему усмотрению.

Отношения субаренды оформляются путем заключения отдельного договора, варианты которого можно найти здесь.

Если же субарендатор, по тем или иным причинам, не устраивает собственника, то последний, в принципе, ничего сделать не сможет. Исключение: случаи, когда есть основания направить претензию лицу, пользующемуся недвижимостью, и, затем, потребовать досрочного расторжения договоров. В том числе, и договора аренды.

Например:

• если недвижимость используется в целях, для которых она не предназначена;
• если действия субарендатора ведут к ухудшению состояния нежилого помещения.

В общем, речь идет о всем том, что изложено в ст.619 ГК РФ.

Подводя итог, можно отметить, что согласие на субаренду нежилого помещения – очень важный документ (часть документа – договора аренды). Если его не удалось получить от собственника, то о субаренде не может идти речи, в принципе.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/subarenda/soglasie-na-sdachu.html