Страхование титула при покупке квартиры — особенности и риски

Страхование титула при покупке квартиры - особенности и риски

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку — не прихоть банка, а важный инструмент защиты интересов кредитора и заемщика. Но практика показывает, что российские граждане крайне слабо представляют, что такое «титул» и что он дает, кроме лишних расходов.

Титульное страхование — это законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке? 

Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Страхование титула при покупке квартиры - особенности и риски

Страхование титула — это защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге.

В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом).

Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке? 

Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки.

В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего.

А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты права собственности

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Виндикационный иск

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем. И на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Пример виндикационного иска

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу.

А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было».

Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки недействительной

Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу.

И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями.

Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой».

То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Страхование титула при покупке квартиры - особенности и риски

Ипотечная квартира – на что мы имеем право?

Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая.

Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.

1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение.

А во-вторых — и это самое главное — размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери.

Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки.

Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания.

Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Вместо эпилога

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым.

В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде.

Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Источник: https://credits.ru/publications/364328/strahovanie-titula-pri-ipoteke/

Титульное страхование и его особенности

Титульное страхование является одной из разновидностей страховки, оформляемой в ходе получения ипотечного кредита. Цель заключения договора со страховой компанией выступает защита интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки по покупке недвижимого имущества в ипотеку недействительной.

Особенности отечественного рынка недвижимости, например, широкое распространение разнообразных мошеннических схем, делают титульное страхование по ипотеке востребованной в сегодняшних условиях услугой.

Поэтому подобный продукт входит в предложение большинства наиболее известных и популярных российских страховых компаний.

Что такое титульное страхование

Страхование титула при покупке квартиры - особенности и риски

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными.

В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Особенности титульного страхования

Страхование титула при покупке квартиры - особенности и риски

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

  • добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
  • частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
  • большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
  • выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.
Читайте также:  Как оформить льготы при оплате электроэнергии

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

  • подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
  • нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
  • заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
  • нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
  • юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит.

Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем.

Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика.

Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением.

Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

  • продолжительность действия страхового полиса;
  • примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
  • функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
  • статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
  • параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
  • прогнозируемый уровень риска;
  • длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

  • продолжительность договора. Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;
  • распределение выплат по годам. Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
  • формула расчета страховой суммы. Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
  • четкая формулировка страхуемого риска. Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита.

Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения.

Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.

Необходимые документы для оформления

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

  • от покупателя — паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
  • от продавца — аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
  • правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
  • техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
  • экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
  • договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

  • подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
  • нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
  • совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
  • нарушения, допущенные при приватизации объекта;
  • нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие — клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку.

Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации.

Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

  • невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
  • обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
  • использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
  • продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.

Источник: https://www.Sravni.ru/strahovanie-nedvizhimosti/info/chto-takoe-strahovanie-titula-dlya-ipoteki/

Как перехитрить страховщика? Защита титула

Причин, по которым можно потерять квартиру, множество, даже если покупатель — добросовестный приобретатель. Пока существует только один способ защиты в случае признания сделки недействительной — это страхование титула. О том, в какую сумму обойдется такая страховка, а также о тонкостях ее оформления рассказывает Светлана Турбина.

Светлана Турбина, юрист компании Est-a-Tet

Самые рискованные сделки

Страхование титула при покупке квартиры - особенности и рискиТитульное страхование обеспечивает страховую защиту в случае утраты права собственности на недвижимость, если вашу сделку признают незаконной из-за обстоятельств, о которых вы не знали в момент заключения договора купли-продажи. К сожалению, такие события не редкость. Они бывают связаны с нарушениями порядка приватизации, наследования, продажи имущества, с ошибками в оформлении документов и пр.В первую очередь титульное страхование защищает от рисков признания купли-продажи недействительной.Наиболее распространенные недействительные сделки:

  • — совершенные гражданином, признанным недееспособным;
  • — совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
  • — совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
  • — совершенные под влиянием заблуждения;
  • — совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
  • — по распоряжению общим имуществом супругов (совершенные одним из супругов без согласия другого);
  • — по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.
  • Кроме того, нередки риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (если продажа или передача имущества произошли помимо воли собственника).
  • Случай несчастный, но не страховой
  • К сожалению, даже титульное страхование не защищает абсолютно от всех форс-мажорных обстоятельств. Так, по стандартному договору не признаются страховыми случаи утраты недвижимого имущества либо прекращения права собственности или других вещных прав вследствие:
  • — прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
  • — военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок;
  • — реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества;
  • — обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя);
  • — отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю);
  • — прекращения права собственности на земельный участок;
  • — выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
  • — изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства;
  • — прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.
  • Цена вопроса

Тарифы на страхование титула довольно высоки и зависят от множества факторов. В год средняя цена взноса колеблется от 0,2 до 4,5% от страховой суммы. В свою очередь страховая сумма может быть определена исходя из:

  1. — действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора страхования;
  2. — цены предмета страхования по договору купли-продажи;
  3. — фактических затрат на строительство, реконструкцию объекта недвижимости;

— иным способом (в размере кредита под залог недвижимости, исходя из фактически оплаченной по договору купли-продажи суммы и т.п.).

Страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта недвижимости. В течение периода страхования страховая сумма может быть изменена (например, повыситься при проведении капитального ремонта).

Кроме того, стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты предшествующих сделок. На величине тарифа могут сказываться и состояние рынка недвижимости, и возраст самого объекта, и пакет документов, представленных в страховую компанию.

Страховщики считают, что самые рискованные — первые три-пять лет после сделки. Поэтому тариф за первый год владения недвижимостью — самый высокий. Впоследствии риски снижаются, а вместе с ними и стоимость страховки.

Уловки страховщиков

Страхование титула при покупке квартиры - особенности и рискиБезопасность недвижимости и ее владельца напрямую зависит от условий подписанного договора страхования. Страховщики используют множество хитростей и уловок при составлении типовых документов, позволяющих при удобном случае отказать в возмещении. На практике встречались даже такие ситуации, когда в договоре титульного страхования значилось, что если событие, приведшее к наступлению страхового случая, произошло до заключения договора страхования, возмещение не выплачивается. Таким образом, страховка не распространялась именно на случай признания купли-продажи квартиры незаконной — собственно, от чего и стремятся защититься владельцы недвижимости.

Для того чтобы страховой полис не оказался бесполезным, внимательно изучите его содержание. Убедитесь в том, что подробно прописан порядок извещения страховщика о наступлении страхового случая, процесс получения страхового возмещения.

Выясните, нет ли противоречий в сроках осуществления обязанностей, достаточно ли ясно указаны основания для отказа в выплате страховки. Не пренебрегайте детальным ознакомлением с условиями договора страхования, прежде чем его подписать.

В каких случаях титульное страхование бессильно

При титульном страховании покрываются только риски утраты права собственности, а от других оно, к сожалению, не убережет. Статистика показывает, что по итогам предварительной оценки недвижимости в 5% случаев страховая компания отказывает собственникам в заключении договора. В частности, не подлежат страхованию те объекты, по которым идут судебные споры или не хватает основных документов.

Кроме того, титульное страхование не действует в ряде ситуаций. Например, если вы самостоятельно отказались от прав на застрахованное имущество; оно продано, погибло или уничтожено (эти риски могут быть компенсированы по другим видам страхования); используется не по назначению или подлежит изъятию; произошли определенные изменения характеристик, конструктивных параметров или свойств и т. д.

Читайте также:  Уменьшение размера алиментов: когда это возможно, а когда нет

Судебные разбирательства со страховой компанией могут длиться годами. Однако, если иск был подан во время действия страхового полиса, а вердикт в пользу собственника недвижимости вынесен только через несколько лет, страховщик все равно выплатит положенную компенсацию.

К СВЕДЕНИЮ

  • Договор титульного страхования защитит интересы покупателя, если возникнут проблемы с:
  • — законностью предыдущих сделок;
  • — нарушением прав предыдущих владельцев;
  • — неучтенными наследниками;
  • — ошибками регистратора;
  • — неправомочными действиями суда. 

Документы, необходимые для страхования недвижимости

Обязательные

Свидетельство о государственной регистрации праваКопии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователяЭкспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта)Выписка из домовой книгиФинансовый лицевой счет (карточка учета собственников)Все договоры отчуждения квартиры за последние три года (купля-продажа, дарение, мена, рента и т.д.)Свидетельство о праве на наследство по завещанию (закону), копия завещанияСвидетельство о смерти наследодателяЗаявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями, или справка ЖСК о полностью выплаченном паеРазрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственниковНотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время бракаВрачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста)

Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности)

По запросу

Расширенная (архивная) выписка из домовой книгиСправка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-perehitrit-strahovschika-zaschita-titula-217444/

Страхование титула при покупке квартиры не работает!

Страхование титула при покупке квартиры не работает в России, причины и примеры в статье.

Сегодня чуть ли не 90% квартир приобретаются с участием ипотечных средств.

Обязательным условием получения кредита является заключение договора со страховой компанией, в целях исключения рисков.

Это, конечно, благое дело, тут не поспоришь, пусть даже придется платить энную сумму денег за страхование. Вопрос возникает в другом — всегда ли страховые компании готовы выплачивать по страховым случаям?

Одно дело, если это страхование авто по полюсу ОСАГО или даже КАСКО, но когда дело касается крупных сумм, исчисляемых миллионами?!

Думает ли кто-нибудь об этом, когда осчастливлен одобренный кредитом и подписывает договор в страховой компании? Вряд ли.

И подписывая обязательный пакет страховых услуг, без которых кредит не дадут, мало кто задумывается — работает ли этот механизм.

Я не в коем случае не призываю не верить кредитным организациям или не брать кредиты. Ипотека — это реально работающий и стимулирующий рынок недвижимости механизм, в некоторых случаях очень даже стимулирующий.

Внимательно, очень внимательно читайте ВСЁ, что вы подписываете.

Причиной темы о целесообразности страхования титула квартиры послужило Дело Чалаевых, которое нашумело по всей стране. И на его примере, а также на других примерах я приведу вам доводы и факты, которые вы можете принять или не принять к сведению.

Я всегда сторонник того, что выбор только за вами и никто за вас принимать решение не имеет право, но вы должны быть максимально проинформированы о возможных «казусах» — это цель данной статьи.

Но обо все по порядку.

Страхование титула при покупке квартиры: что это такое?

Титульное страхование квартиры для страны в целом несколько молодое понятие, хотя на Западе давно применяется и успешно работает. Преследует оно вполне благие цели — защита от рисков, которые вы не могли предвидеть при покупке квартиры.

Чтобы в один прекрасный день после успешной покупки квартиры, не оказаться на улице без денег, только потому, что, как снег на голову, объявился человек с правами на квартиру, подтвержденными документально.

Даже не смотря на эти риски, к титульному страхованию прибегает не больше 15% жителей России.

Интересно почему?:)

  • Во-первых лишь малая доля (по мнению некоторых экспертов, около 2 — 4%) всех сделок с недвижимостью признаются недействительными.
  • Во-вторых многие надеются на русское «авось».  Ставка достаточно высока и стоит ли рассчитывать, что вы не станете одним из тех невезучих.

Страхование титула при покупке квартиры — это страхование финансовых рисков, которые возникают у покупателя  квартиры и связаны они с потерей права собственности на приобретенную квартиру, либо с частичной потерей этого права.

Страховые компании, да и в других городах утверждают, что возместят, в случае чего, потраченные деньги и, казалось, это хорошо. Но везде есть свои нюансы, особенно, если подумать, что страховые компании «живут» страховыми взносами, а не выплатами.

Какая квартира попадает в «зону риска»

  • Во-первых, когда после покупки квартиры будет доказано, что продавец был невменяем на момент совершения сделки, но суд не определил его как недееспособным. А когда начнется суд, то выяснится, что он-де не отдавал отчет своим действиям, хотя на сделке вел себя вполне адекватно — сделку признают недействительной. Здесь, даже справка с ПНД может не сработать, но лучше ее все-равно взять. 
  • Во-вторых, покупая квартиру, полученную в процессе наследования, вы ни слухом ни духом не подозреваете, что может объявиться наследник, к примеру, из-за границы. Однако, если он объявится и предъявит свои права на квартиру — вы ее лишитесь.
  • В-третьих, в «зоне риска» так же квартиры. по которым проводились судебные тяжбы, либо они были конфискованы банком. В случае оспаривания судебных решений — вы также можете лишиться своей недвижимости.

Что предлагают при страховании титула

Основные предложения страховых компаний при страховании титула сводятся к следующему. Они предлагают, когда наступит страховой случай, произвести финансовое возмещение, в размере рыночной стоимости, покупаемой квартиры.

Общие условия этого предложения следующие:

  •  прекращение права собственности — это один из страховых случаев, при котором происходит потеря (утрата) собственником недвижимости, по причине признания судом сделки купли-продажи недействительной, а так же предшествующей(-щих) ей сделок, а так же при истребовании недвижимости (виндикации);
  • ограничение права собственности — второй страховой случай, который наступает при ограничении или запрещении вашего права собственности на квартиру (другую недвижимость);
  • недвижимое имущество в себя включает не только квартиру, это может быть земельный участок и прочие объекты, неразрывно связанные с землей;
  • страховая стоимость — это стоимость вашей квартиры, либо другой недвижимости, которую определил оценщик, ипотечный договор, правоустанавливающий документ, либо заявленная стоимость ( тогда сама страховая компания проводит экспертизу по оценке, на момент, когда будет причинен убыток);
  • определяется сумма расходов, в процентах от суммы страхования. Она идет на защиту прав на квартиру, при возникновения страхового случая. Размер определяется согласно подтверждающим документом (платежки от адвокатских контор).

Еще отдельно прописывается пункт, в котором оговаривается возможный вариант, когда страхователь мог знать, что покупая квартиру он может ее потерять, т.к., к примеру, есть наследники, которые еще не объявлялись и прочее.

Что гарантирует трахование титула при покупке квартиры по договору

Есть несколько распространенных путей приобретения квартиры — в ипотеку и за наличные. При покупке квартиры в ипотеку страхование титула квартиры — обязательное условие. Помимо него в пакет страхования входит страхование трудоспособности, жизни и предмета залога, т.е. вашей квартиры.

Страховые компании, да и банки, которые их советуют утверждают, что страхование имущества, здоровья и страхование рисков обеспечит вам «душевное спокойствие», т.к. в случае чего страховая компания возместит понесенный вами ущерб.

Они проверяют «юридическую чистоту» квартиры и оценивают риски, т.е. если квартира перепродавалась несколько раз за короткий промежуток времени, получена продавцов по наследству и еще ряд других факторов — риски будут высокими, как и процентные ставки, вследствие этого.

Затем страховая компания дает гарантию на возмещение полной стоимости вложенных в покупку квартиры денег.

В заключении они гарантируют юридическое сопровождение, если случиться один из указанных в договоре страхования случаев.

В общем, обещают страховое возмещение при любых возможных притязаниях на купленную вами квартиру. Срок заключения такого договора, обычно 3 года, т.к считается, что этим временем ограничен срок исковой давности.

Что гарантирует страхование титула при покупке квартиры на деле

Титульное страхование квартиры подходит не для любого объекта недвижимости. Например, квартира на первичном рынке недвижимости не всегда может быть застрахована таким образом, т.к. страхованию подлежит право собственности, которое на момент выплаты денег у будущего собственника не возникает.

Поэтому страхование титула квартиры подходит для вторичного рынка недвижимости. К тому же, если риски по страхованию будут очень высокими — страховая компания может отказать в страховании такой квартиры.

Многие думают, что подписали договор титульного страхования квартиры и теперь, при возникновении страхового случая надо будет только подойти в кассу. Ан, нет!

Страховая компания не обязана представлять интересы своего клиента, поэтому придется лично присутствовать и участвовать во всех судебных заседаниях.

Этот процесс может затянуться на несколько лет, а в это время ни квартиры, ни денег.

Разве такое может быть? Да, об этом читайте дальше.

Временной интервал, продолжительностью 3 года, о котором говорят страховые компании при страховании рисков не ограничивается этим сроком, т.к. этот срок начинается тогда, когда то лицо, чьи права нарушили, могло узнать о нарушении его прав.

Например, вы купили квартиру три года назад, а лицо, чье право вы нарушили, купив квартиру, узнало об этом сегодня — с этого момента начнется истечение срока давности.

Страховая компания при страховании рисков, а именно титула, указывает, что вернет полную рыночную стоимость квартиры. Однако, эта стоимость будет исчисляться на момент сделки купли-продажи.

А вы помните, как росли цены на квартиры в Хабаровске в конце 2011 года? Почти на 30% за 4 месяца!

Что тогда? Хватит ли этой суммы? Будет ли она являться реальным возмещением? Чтобы этого избежать, надо предварительно указывать в договоре возможность менять рыночную стоимость квартиры — как вариант.

Наш постсоветский менталитет лишает нас инстинкта самосохранения, когда мы заходим в большие организации. Нам кажется, что вот здесь-то при таком размахе структуры нас никто не обманет. Нет, и не собирался!

Но, случайно или нет, могут не договорить чего-то или не дописать или написать, но не акцентировать ваше внимание, а вся вина в исходе дела ляжет на того, кто подписал договор не читая — на вас!

Титульное страхование квартиры — молодая отрасль страхования и такой многолетней практике, как на Западе в России нет. Не надо слепо доверять — перепроверяйте каждый пункт, строчку и закорючку — это в ваших интересах!

Сомневаетесь в своей проверке — наймите специалиста! Грамотный юрист всегда будет стоять на вашей стороне и не позволит сделать необдуманных действий.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Когда возрастают риски по оспариванию сделок купли-продажи недвижимости:

  •  не правильно оформленная приватизация;
  • использование при сделке купли-продажи поддельных документов (чаще это доверенность). Я уже писал про нюансы про нюансы покупки квартиры по доверенности;
  • если один из участников сделки признан недееспособным;
  • нарушены права наследников (кто-то случайно не был оповещен о наличии доли в наследстве);
  • нарушение прав несовершеннолетних;
  • сделка купли-продажи проведена без согласия одного из супругов, либо у одного из супругов, который расторгал когда-то брак;
  • если кто-то из собственников признан умершим (через 6 мес. «умерший» может объявиться);
  • заключение сделки с указанием неполной суммы в договоре продажи квартиры, т.н. «миллионные» (риск получения только тех денег, которые четко прописаны в договоре купли-продажи);
  • «горячие» или очень дешевые варианты квартир с ценой значительно ниже рынка.
Читайте также:  Что такое тсж - преимущества и недостатки такой формы управления мкд

Перечисленные обстоятельства могут стать основаниями как признания сделки купли-продажи недействительной, так и оставления ее в силе. Прочтите дополнительно внимательно статью Покупателю на заметку.

Так ли надежно страхование титула при покупке квартиры?

Покупая квартиру с привлечением ипотеки, каждый покупатель уверен, что надежнее схемы нет, т.к. банк проверил все риски (ведь это в его интересах), а страховая застраховала всевозможные риски — это ее работа.

Но при этом эйфория у определенного процента покупателей квартир проходит, т.к. их недвижимость по вполне законным основаниям через суд отходит третьим лицам. Как так? Да вот так!

Если суд признает, что квартира, приобретенная в ипотеку, продана по поддельной доверенности (это может всплыть совсем неожиданно и в любое время) и покупатель недобросовестный, то страховая компания, в силу того, что не может страховать противоправные интересы, может отказать в возмещении.

Почему так происходит?

Любая страховая компания получает доход от взносов и все страховые случае — это не в ее интересах. Но любой покупатель применяет титульное страхование квартиры, если появится риск потери права собственности в пользу третьих лиц — все тип-топ, и страховая компания обязана выплатить страховую сумму.

Однако, однажды приходят приставы и выселяют с квартиры «счастливых» обладателей недвижимости, на основании судебного решения. Выгнанные из своей новой квартиры покупатели пишут заявление в страховую компанию, которая должна возместить этот немалый ущерб.

А страховая компания отказывает им, т.к. в договоре страхования есть пункт, в котором черным по белому прописано, что возмещение убытков не происходит, если случай, который привел к наступлению страхового случая, произошел до заключения договора страхования.

Как защитить себя покупателю квартиры разбираем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Другими словами, деньги за незаконно купленную квартиру не возмещаются. Получается, что страховая компания берется за возмещение рисков, которые произойдут после страхования, а не до.

Т.е. купите вы «черную» квартиру или «чистую» им дела нет — этот риск они не оплатят! Таким образом самый главный риск, который признан страховать титул — риск незаконной сделки — не страхуется!

В результате, о какой проверке «юридической чистоты» квартиры может идти речь? Эта проверка не нужна ни банку, ни страховой компании.

Сейчас вы думаете, наверное, разве такое может быть? Разве это может произойти со мной? Да, это происходит и может также произойти и со мной и с вами тоже.

А доказательством этому может послужить «Дело Чалаевых», которое широко известно с 2008 года. Помните, в начале статьи, я выделил компанию МАКС красным маркером? Это все к ней.

Вот рассказ Марины Чалаевой, цитирую (сообщение от 26.02.2010):

Страхование титула при покупке квартиры - особенности и риски

Есть ли положительный пример страхования титула при покупке квартиры?

Есть. Аналогичный случай произошел с компанией «Капитал-Страхование» и решение было принято в пользу клиентов — все страховые суммы выплачены (Дело №А40-52691/08-63-582, ПОСТАНОВЛЕНИЕ № КГ-А40/3856-09, г. Москва от 19 мая 2009 года).

Видимо, закон работает не всегда или как ему вздумается, в общем Россия…

 В итоге:

Приходим к выводу, что на рынке недвижимости любой покупатель, будь он с ипотекой или наличными деньгами должен, в первую очередь, проверять и перепроверять все! Начиная от квартиры и заканчивая кредитным договором и договором страхования.

Хотя даже после этого нет гарантий, но хоть какая-то уверенность, что сам смотрел и видел.

Дополнительно прочтите о 11 рисках покупателя квартиры

Страхование титула при покупке квартиры может стать гарантией того, что если за купленной вами квартирой придут невесть откуда появившееся наследники или несовершеннолетние и т.д. — вы получите страховую выплату.

Однако, это вероятнее всего может произойти, если вы тщательно проштудируете каждый документ на всех этапах сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/rabotaet-li-strahovanie-titula.html

Страхование титула при покупке квартиры: что это, сколько стоит

Главная » Купля-продажа квартиры » Страхование титула при покупке квартиры

4 601 просмотров

При покупке квартиры, одним из самых популярных видов страхования является «титульное страхование». В обычной ситуации оно не является обязательным, однако если жилье оформляется в ипотеку, то банк может потребовать оформлять такой страховой полис. В противном случае ставка по кредиту будет автоматически повышена и в конечном итоге клиент больше потеряет, чем сэкономит.

Что такое страхование титула при покупке квартиры

Титульное страхование недвижимости – это страховка клиента от вероятного варианта потери права собственности на жилье. Так как подобный вид страхования актуален именно при покупке квартиры, его также иногда называют страхование сделки.

Покупатель может потерять право собственности на уже приобретенную недвижимость по разным причинам, большая часть из которых относится к мошенническим схемам.

Сделать это можно только через суд, но когда дело до него доходит, обращаться в страховую уже бессмысленно (откажут). Таким образом, страховать титул рекомендуется задолго до возникновения возможных проблем.

А еще лучше, еще даже до получения права собственности на квартиру.

Такой страховой полис преимущественно направлен на компенсацию возможных проблем, связанных с тем, что сделку признают незаконной. В некоторых случаях страховые случаи дополняются другими возможными вариантами, но каждый из них имеет строго определенную формулировку.

Страхованием титула занимаются лишь отдельные компании, потому, за счет меньшей конкуренции, эта услуга достаточно дорогостоящая.

Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.

Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость.

На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно.

В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.

Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.

Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.

Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.

Формально, клиент может потребовать застраховать титул на любой срок. Однако на практике, полис обычно действует 3 года. Меньше – слишком рискованно для клиента. Больше – не имеет смысла. Дело в том, что срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием права собственности составляет ровно 3 года.

Есть некоторые исключения и варианты с восстановлением срока исковой давности, но это частные случаи, на которые ориентироваться не стоит. Таким образом, полис оформляется на три года (или переоформляется на новый срок каждый год). После этого страховку можно не продлевать – никто ничего оспорить уже не сможет.

Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры

Как было сказано ранее, страховая сумма такого полиса равна рыночной стоимости квартиры. При этом, абсолютно неважно, на какую цену договорились покупатель с продавцом. Сумма страхового платежа зависит от рыночной цены квартиры и составляет 0,2-2,5% от нее.

Пример: Предположим, человек покупает квартиру за 2 миллиона рублей. Рыночная цена ее 2,5 миллиона, но продавец очень спешит и потому предпочитает потерять немного денег, но быстрее заключить сделку. В страховом полисе будет фигурировать сумма в 2,5 миллиона, а платеж составит от 5000 до 50000 рублей, в зависимости от особенностей сделки.

На конкретную сумму платежа влияют следующие факторы:

  • Уровень риска возникновения проблем. Чем он ниже, тем дешевле обойдется страховка.
  • Стоимость жилья. Чем выше, тем больше придется компенсировать и, как следствие, тем дороже обойдется страховой полис.
  • Период действия полиса. Если заключать сразу на три года, можно получить неплохую скидку. Кроме того, за счет уменьшения уровня риска, самым дорогостоящим считается первый год, а самым дешевым – третий.

Пример: В первый год клиент должен будет заплатить за страхование титула 20 тысяч рублей. Второй год обойдется уже в 15 тысяч, а третий – в 10 тысяч рублей.

Страхование титула не является панацеей и предотвращает лишь часть возможных проблем. Потому на все 100% доверяться ему не стоит. С другой стороны, именно благодаря такой страховке можно избавиться хотя бы от части вариантов с потерей права собственности.

Нужно отслеживать сам факт согласия или отказа страховой компании. Если СК даже не вникая в суть проблемы отказывает в страховании – это сигнал к тому, что сделка практически 100% мошенническая.

А если стоимость полиса превосходит среднерыночную, значит риск очень высок, но все же находится на приемлемом уровне.

И только в том случае, если цена страховки находится на стандартном уровне – значит с жильем все в порядке.

Именно для того, чтобы не стать жертвой мошенников нужно пытаться оформить полис еще до получения права собственности. И если СК отказалась от страхования, это отличный повод задуматься, а так ли хочется рисковать при покупке квартиры?

Логично, что интересы покупателя и страховой компании в плане оформления таких полисов будут диаметрально противоположными.

Первый хочет подстраховаться от потенциального риска, а СК собирается просто заработать на практически гарантированно надежной сделке.

Так что, именно тогда, когда клиенту действительно требуется страхование, СК может отказать (слишком высок риск), а вот тогда, когда полис особо не нужен, СК с удовольствием его оформить

Отказ в страховом возмещении

Очень пристально стоит отслеживать все пункты договора страхования. Особенно те, где описаны страховые случаи и варианты, при которых СК имеет право отказать в страховом возмещении.

Отказ в страховом возмещении – это не то же самое, что отказ в страховании. В первом случае СК не выплатит деньги клиенту, а во втором – вообще откажется оформлять полис.

Чаще всего условия, при которых может последовать отказ в выплате возмещения не отличаются особой сложностью. Например, установлен конкретный срок, в течение которого клиент обязан уведомить СК в наступлении страхового случая. Если его нарушить, последует отказ в возмещении. Однако нередко условия будут невыполнимыми и, как следствие, СК ничего не выплатит.

Чтобы полис титульного страхования действительно оказался полезным и, в случае проблем, позволил клиенту получить положенную сумму, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации специалисты разберут каждую ситуацию и дадут рекомендации по дальнейшим действиям. Кроме того, они могут взять на себя взаимодействие с СК, банком, продавцом, судом и так далее. На практике, оперативная помощь юриста помогает решить большинство проблем еще до их возникновения и повернуть ситуацию в пользу клиента. Страхование титула при покупке квартиры - особенности и риски

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/strahovanie-titula-pri-pokupke-kvartiry/

Ссылка на основную публикацию