Как быстро погасить ипотеку — важные нюансы досрочного погашения

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как быстро погасить ипотеку. Наши эксперты подготовили для вас две стратегии как быстро выплатить ипотеку, советы как быстрее рассчитаться с ипотекой самостоятельно и с помощью государства, а также информация о том как выплачивается ипотека досрочно.

Две стратегии гашения ипотеки

В соответствии с российским законодательством каждый заемщик имеет законное право погасить свою задолженность в досрочном порядке. Условия по оплате кредита раньше срока должны обязательно быть прописаны в кредитном договоре. И перед тем, как внести подобный платеж, стоит внимательно изучить подписанный ранее документ.

Взимание штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей в пользу банка за досрочное гашение долга являются незаконными.

Исполнение обязательств по займу раньше обозначенного срока бывает 2-х видов: частичное и полное.

Первый вариант предполагает внесение платежей в размере, существенно превышающем его размер в соответствии с установленным графиком. Второй – погашение кредита одним платежом в полном объеме.

При частичном способе выплат заемщик может использовать две стратегии расчета с кредитором:

1. Посредством снижения величины ежемесячного платежа

В этом случае срок кредитования остается прежним, сокращается лишь помесячная оплата. Он будет актуален для тех заемщиков, для которых кредитное бремя оказывает серьезную нагрузку на бюджет семьи.

То есть, при необременительном ежемесячном платеже по ипотеке гашение задолженности производится дополнительно посредством случайных заработков, использования средств материнского капитал и иных методов господдержки, налогового вычета, что позволяет не снижать привычный уровень жизни.

1. С помощью сокращения срока кредитования

Данная стратегия подразумевает оформление займа на короткий срок. В итоге заемщик получает минимальную переплату при внесении существенных сумм в счет погашения задолженности. Такой способ могут использовать клиенты со стабильным высоким доходом, позволяющим быстро рассчитаться по заключенному кредитному договору.

Какой из предложенных вариантов выбрать, должен решить сам заемщик с учетом факторов своей платежеспособности, семейных обстоятельств и уклада жизни.

Для лиц, неуверенных в продолжительной стабильности получения достаточных доходов, рекомендуется воспользоваться первой стратегией и снизить размер ежемесячного платежа при неизменном сроке погашения.

Безусловно, погашение ипотеки раньше срока является выгодным для клиента, так как серьезно снижает переплату или размер начисленных процентов. Поэтому при наличии возможности лучше гасить долг максимально возможными суммами, если они не влекут за собой серьезное ухудшение финансового положения заемщика.

Любое досрочное внесение платежа по ипотеке в размере, большем по сравнению с графиком, должно быть согласовано с банком. Для этого следует заранее обратиться в банк по телефону или лично для уточнения суммы к оплате на конкретную дату и заполнения заявления на досрочное погашение. После зачисления денег на ссудный счет график будет пересмотрен в пользу клиента, а проценты пересчитаны.

Две схемы платежей

Большую роль при досрочном закрытии ипотечного договора играет тип (схема) платежей. Банки могут применять 2 вида платежей:

• аннуитетные;
• дифференцированные.

При аннуитетной схеме выплат ежемесячные платежи во время всего периода исполнения обязательств равны. Такая схема выгодна, прежде всего, для банков, поэтому большинство кредитных организаций используют именно ее.

Структура аннуитетного платежа выглядит так: бОльшая часть суммы идет на погашение начисленных процентов (80-90% от общей суммы) и лишь малая часть на погашение основного долга.

Таким образом, основной долг в начале срока погашения уменьшается совсем незначительно.

Аннуитет позволяет кредитору минимизировать потенциальные риски и получить максимальную прибыль. Заемщику, который желает расплатиться с ипотекой досрочно, график платежей с равными суммами не выгоден. Проценты в первое время будут довольно большими.

Такой кредит нужно гасить очень быстро, а потом через суд пытаться пересмотреть размер переплаты из фактически оплаченного периода пользования заемными средствами, предварительно рассчитав какой бы у вас был размер переплаты, если вы взяли ипотеку именно на этот срок кредитования, в рамках которого вы смогли закрыть ипотеку полностью.

Используйте наш ипотечный калькулятор для правильного расчета. Он поддерживает функцию досрочного гашения с разными типами платежей и стратегиями.

Погашение задолженности с помощью дифференцированных платежей предполагает постепенное уменьшение величины ежемесячного платежа к концу срока кредитования. Основная часть платежа – основной долг. Сумма же процентов меняется ежемесячно из-за погашения тела кредита. Данный тип выплат для клиента, который хочет побыстрее закрыть кредит, будет выгоднее по сравнению с аннуитетными платежами.

Размер таких платежей позволит легче справиться с кредитной нагрузкой для заемщиков с ограниченной платежеспособностью.

Существенный размер в начале дифференцированных выплат для многих оказывается непосильным, и многие клиенты отказываются от подобного графика в пользу аннуитетов.

Поэтому следует заранее оценить свои реальные возможности с учетом потенциальных форс-мажоров и принять окончательное решение.

Досрочное погашение в банках

Некоторые участники рынка ипотечного кредитования в РФ (особенно регионального значения) могут предлагать такие условия досрочной выплаты займа, что смысл в ней попросту теряется.

Среди ограничений возможны следующие:

1. Применение штрафных санкций и уплата комиссии

В кредитный договор может быть включен пункт о взимании штрафа или комиссии в случае, если заемщик захочет погасить долг в досрочном порядке.

1. Дополнительные действия со стороны клиента

Здесь имеется в виду предварительное предупреждение кредитора заемщиком о своем намерении внести досрочный платеж. Одни банки принимают его в устной форме, другие – требуют написать заявление.

1. Определение пороговой суммы досрочного погашения

Некоторые кредиторы указывают в договоре минимальное значение суммы платежа, вносимого заемщиком раньше установленного срока. Ниже этой величины совершить платеж нельзя.

Законодательно установление любых ограничений и применение штрафов в отношении досрочного погашения запрещено. И даже если в договоре прописаны подобный порядок расчета, через суд можно добиться законности прав заемщика.

На практике подобные условия обычно включают небольшие региональные банки. Крупные игроки ипотечного рынка давно отказались от подобных мер. Например, ипотеку в Сбербанке можно закрыть путем подачи заявления онлайн и внесения требуемой суммы. Никаких комиссий и иных платежей, а также ограничений по сумме и срокам оплаты.

Само по себе досрочно заплатить по ипотечному займу выгодно, а сделать это намного раньше окончания срока договора и тем более. Погашенная досрочно ипотека позволит минимизировать издержки по выплате процентов банку. Главное здесь – изыскать необходимые средства.

Поддержка от государства

Накаленная финансовая обстановка в стране особенно остро стоит вопрос о качестве исполнения заемщиками своих кредитных обязательств. Дополнительной мерой помощи в вопросах погашения ипотеки может стать использование поддержки от государства.

Среди возможных вариантов господдержки можно выделить:

Средства материнского капитала по закону можно направить на досрочное закрытие ипотеки, которые перечисляются пенсионным фондом РФ на ссудный счет заемщика по его заявлению. На текущий момент его величина составляет 453 026 рублей. Такая существенная сумма поможет оплатить значимую долю задолженности.

Каждый гражданин России, купивший жилую недвижимость и официально трудоустроенный, имеет право вернуть 13% от ее стоимости.

Здесь действует ряд ограничений по максимальной сумме возврата (максимум 260 тысяч рублей по основному долгу и 390 тысяч рублей по процентам, то есть всего 650 тысяч рублей), количестве перечислений в год и размеру заработной платы. Чем больше заработная плата у заемщика, тем быстрее он сможет вернуть налог.

На федеральном и региональном уровне ипотечные заемщики могут воспользоваться субсидиями в рамках действующих программ.

К примеру, остро нуждающиеся граждане с действующей ипотекой, которые оказались в сложной жизненной ситуации, имеют право на получение безвозмездного возмещения. Для этого существует программа помощи ипотечным заемщикам.

Также в различных субъектах федерации могут действовать свои региональные программы помощи ипотечникам, включая поддержку молодых семей, работников бюджетной сферы и т.д. Условия по ним могут существенно различаться (по сумме, требованиям, способу получения и перечисления).

Такие программы подразумевают изначальное оформление ипотеки с низкой процентной ставкой, которая субсидируется государством. В настоящее время действие подобных проектов существует в рамках региональных социальных программ. Смотрите пост «Социальная ипотека» на эту тему.

Поддержка со стороны государства в любой ее форме может стать серьезным подспорьем при выплате займа. Особенно актуальна она будет в ситуации финансовых проблем в семье заемщика.

Что не следует делать

Любому заемщику следует избегать следующих действий, способных нанести вред его финансовому положению и взаимоотношениям с банком-кредитором:

• оформлять новый потребительский кредит с целью побыстрее закрыть ипотечный кредит (ставки по обычным кредитам намного выше, чем по ипотеке, что совершенно не выгодно для клиента);
• обращаться в другой банк с целью рефинансирования без детального изучения условий и потенциальной выгоды (по новой ипотеке потребуется предоставить в банку отчет об оценке имущества, заключить договор страхования, перерегистрировать обременение, что сулит серьезные издержки для заемщика, сведя на нет возможную выгоду даже при низкой кредитной ставке);
• обращаться за советами к так называемым «специалистам» на различных банковских и финансовых форумах (думать нужно только самому и учитывать личные обстоятельства);
• при снижении доходов продолжать вносить ежемесячную плату в прежнем размере и волочить нищенское существование во всех смыслах (в случае, если кредитная нагрузка стала непосильной для заемщика, всегда стоит обсудить это с банком и найти оптимальное решение проблемы для улучшения положения дел (рефинансирование, кредитные каникулы и прочее)).

Следованием таким простым рекомендациям позволит избежать возможных ошибок при желании быстрее погасить ипотеку.

Что следует делать

Для того, чтобы как можно быстрее рассчитаться с кредитором по ипотечному кредиту, рекомендуется делать следующее:

1. Искать новые источники дополнительного заработка (получение дополнительного дохода может быть, как стихийным, сезонным, так и постоянным).
2. Постоянно держать руку на пульсе и быть в курсе последних новостей в сфере ипотеки (это касается изменений в законодательстве, новых программ и условий в различных банках, продления программ господдержки или их ликвидации).
3. Сократить ненужные расходы и заняться экономией семейного бюджета в разумных пределах (лучше лишить себя некоторых излишеств на некоторое время и погасить досрочно задолженность, чем переплатить существенную сумму банку).
4. При высвобождении лишних денег сразу направлять ее на гашение кредита.

Банку, безусловно, выгодно, чтобы клиент платил стабильно весь срок кредитования. В этом случае сумма процентов будет максимальной. Банк получит хорошую прибыль, заемщик – огромную переплату. Поэтому лучше пытаться изыскивать возможные способы закрыть долг досрочно и существенно снизить итоговую стоимость займа.

Ипотека быстро закрывается при планомерном досрочном погашении задолженности, но в погоне за избавлением от долга не следует забывать о разумности. То о чем мы думаем, и будет в нашей жизни. Если мы будем думать постоянно о долгах и ипотеке, то нас и будут окружать долги и постоянная борьба с ипотекой.

Избавляться от задолженности нужно спокойно. Все свои мысли следует направить на притяжение новых денег, самосовершенствование и любовь. Избавление от ипотеки через эти позитивные эмоции позволит вам погасить задолженность быстро и самым неожиданным образом.

Сама вселенная даст вам инструмент или подарок, который позволит спокойно рассчитаться с банком.

Если у вас есть сложности с выплатой ипотеки и вам грозит просрочка и маячит перспектива выселения из ипотечной квартиры, то рекомендуем прочитать наш пост о том, как избавиться от ипотеки «Банкротство физических лиц и ипотека». Также вам в помощь наш ипотечный юрист. Запись на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте. Он защитит вас от банка и коллекторов, а также подскажет выход из ситуации.

Источник: https://ipotekaved.ru/dosrochno/kak-bystro-pogasit-ipoteku.html

Как досрочно погасить ипотеку

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Минимальный платеж: 15 720 Р	Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р	Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р	Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется	Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г.	В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2020 г.

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму.

Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится.

Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

• Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.
• Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.
• Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/

5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями.

Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.

Рассмотрим ключевые ошибки при досрочном погашении

Ошибка первая — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

1. Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа 9 сентября 2018 года
2. Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут 31 января 2019 года

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита.  Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

Механизм экономии следующий

1. Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
2. Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.
Возможен ли возврат страховки при досрочном погашении?

Ошибка вторая — не следить за своими платежами банку

• Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
  Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
• Возьмем пример.

У вас есть кредит с ежемесячным платежом 15 тыс. рублей 15 числа каждого месяца

У вас есть свободная сумма 50 тыс. рублей.

Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей.

Вы внесли деньги через кассу и ждете осуществления досрочки.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

Ошибка третья — погашать когда появятся деньги любыми суммами

Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
Есть 2 варианта:

1. Банк списывает деньги для досрочного погашения в дату ближайшего платежа по кредиту
2. Банк списывает  деньги точно в дату погашения.  Этот вариант применяет Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и ряд других банков

Допустим, вы решили погасить кредит через 15 дней после очередного платежа. У вас есть 1000 рублей на досрочку на вашем счету. Ваш долг по кредиту на на дату очередного платежа был 100000 рублей.

Во втором варианте досрочное погашение работает следующим образом:

1. Банк смотрит, сколько процентов нужно начислить за 15 дней пользования средствами 100 000 рублей. Это будет допустим сумма 5 тыс. рублей. Банк сначала списывает проценты из суммы досрочки, а потом уже оставшуюся сумму с остатка долга
2. Банк пытается списать 5 тыс рублей, а на счету только 1 тыс. Банк списывает 1 тыс. рублей в счет уплаты процентов. Никакого досрочного погашения — уменьшения остатка долга не происходит. Вы просто заплатите банку проценты заранее — это вам не выгодно.

Не будем вдаваться в математику, она описана здесь. Вот как это выглядит на картинке

В столбце проценты — наша 1. тыс. рублей, она пошла на выплату процентов.  В столбце остаток долга — нуль. После досрочного погашения ежемесячный платеж не изменился и остался тем же(первый столбец).

В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно.

Ошибка четвертая  — копить и гасить потом сразу большой суммой

Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

1. Аннуитетный платеж складывается из процентов и суммы в оплату тела займа. Он каждый раз одинаков согласно формуле расчета аннуитетного платежа.
2. Сумма в оплату тела займа первоначально очень низкая, а процент банку очень большой.

Рассмотрим кредит в 100 тыс. рублей на 36 месяце с датой первого платежа 9 сентября 2018 года

Сделаем досрочку через 1 год(слева) и через 2 года(справа) на 50 тыс. рублей и сравним переплату с помощью того же калькулятора сравнения кредитов.

Чем раньше вы осуществляете досрочное погашение, тем меньше вы заплатите банку. Копить и потом гасить сразу большой суммой — неправильно. Экономия при досрочке в этом случае будет меньше

Конечно этот случай, не совсем идеален. Нужно было бы рассмотреть, погашение по 50 тыс. через 1, 2 и 3 года против же 150 тыс. через 4 года, но результат бы остался таким же — погашать раньше всегда выгоднее с точки зрения математики.

Ошибка пятая  — не иметь финансовую подушку

Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

Что толку, если вы погасите кредит досрочно, потом не будете иметь средств заплатить месячный платеж? При просрочке платежа банки накладывают штрафы и пени. Их придется заплатить и они полностью сведут экономию на досрочке к нулю.

Совет

Обязательно возьмите справку после полного досрочного погашения об отсутствии задолженности, закройте все счета по кредиту и получите справки о закрытии. Это убережет вас от неожиданных сюрпризов от банка.

Источник: http://mobile-testing.ru/5_oshibok_dosrochnoe_pogashenie/

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

• Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.
• И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

Выводы

1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например mobile-testing.ru.

Досрочное погашение с сокращением срока

Всего за 5 тысяч в месяц вы сократите переплату по процентам на 137 121 рубль и выплатите ипотеку за 5 лет 8 месяцев. При этом ежемесячно вам предстоит отдавать всё меньшую сумму за счёт дифференцированных платежей.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже. Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

При сокращении размера платежа процесс также идёт в сторону уменьшения обоих параметров, правда, не столь быстро. Это происходит за счёт сокращения доли, ежемесячно идущей в счёт погашения основного долга.

Выходит, что при таком подходе будет сэкономлено 94 196 рублей, ипотеку вы погасите за 7 лет и 1 месяц.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Разницу между изначальным платежом и текущим здесь вычислять бессмысленно: она формируется в основном за счёт уменьшения процентов. И платёж будет так и так сокращаться в зависимости от энтузиазма, с которым вы будете гасить основной долг.

Выводы

1. Если вас устраивает размер доли основного долга в структуре платежа, сокращайте срок кредита. Размер ежемесячной выплаты в любом случае будет уменьшаться быстрее, чем изначально, за счёт сокращения остатка основного долга.
2. Уменьшение платежа существенно затягивает ваши отношения с банком — в этом конкретном случае на 1 год и 7 месяцев. Ежемесячный платёж при этом в первое время уменьшается не так быстро, как хотелось бы: при выплатах без досрочек после года ипотеки его размер составит 21 405 рублей, при досрочных выплатах с уменьшением платежа — 20 345 рублей.

Источник: https://Lifehacker.ru/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/

Нюансы досрочного погашения ипотеки

Досрочное погашение ипотеки – «голубая мечта» любого заемщика, выплачивающего ежемесячно солидную сумму по ипотечному кредиту. После приобретения жилья в кредит каждый мечтает быстрее стать полноправным собственником. Задача минимум – выполнить все кредитные обязательства перед банком. Задача максимум – выплатить долг с наименьшими финансовыми потерями.

Сумма ипотеки исчисляется миллионами рублей. Погашение кредита ранее установленного срока позволяет существенно снизить переплату по кредиту. Тело кредита будет погашено полностью, а часть процентов спишется. Существуют нюансы, которые заемщик обязан учитывать, чтобы выбрать самый выгодный для себя вариант досрочного погашения при различных условиях кредитования.

Права заемщика

В 2011 году заемщик получил право погашать ипотеку ранее оговоренного срока без начисления штрафных санкций. Банк обязан учесть пожелания клиента и удовлетворить его просьбу. Изменения закреплены в Гражданском кодексе РФ.

Заемщик, планирующий частично или полностью выплатить свой долг, опережая установленный график платежей, обязан: за 30 дней до предполагаемой даты погашения уведомить банк в письменной форме о своих намерениях.

В договоре ипотеки может быть прописан меньший срок. Внимательно читайте документы.

Обратите внимание! Банк не может увеличивать срок подачи заявления и мотивировать отказ тем, что гражданин не вовремя подал документы на рассмотрение. Срок 30 дней закреплен в ст.809 и 810 ГК РФ.

Сумму к досрочному погашению уточняйте у кредитного инспектора перед заключением договора. Необходимо обеспечить поступление на счет заемщика всей суммы к оговоренной дате.

Аннуитетные платежи

Большинство российских банков дает деньги в долг на покупку жилья по системе аннуитетных платежей. Сумма долга и проценты рассчитываются при заключении договора. Ежемесячно заемщик вносит одинаковую сумму. Эта схема больше устраивает банк, нежели клиента.

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, в ВТБ, других солидных банках России четко отлажено. Банкиры подберут самый выгодный для заемщика вариант, позволяющий заемщику сэкономить.

Кредиторам, конечно, это невыгодно. Но дальновидные банкиры учитывают не только сиюминутную выгоду. Довольный клиент обратится за следующим кредитом в то банковское учреждение, где к нему отнеслись с пониманием. Банки, вставляющие «палки в колеса» и умышленно скрывающие информацию о возможных способах снизить финансовую нагрузку, в будущем обиженный клиент обойдет десятой дорогой.

Выгодно ли гасить досрочно ипотеку в случае аннуитета? Конечно! Фишка в том, что на первом этапе погашения сумма процентов намного превышает само тело кредита. Из 50 тысяч ежемесячного платежа 40 тысяч уйдет на оплату процентов и только 10 тысяч – на погашение тела кредита.

Вывод: следует брать ипотеку с аннуитетным платежом на максимально доступный для данного клиента срок и выплачивать ее максимально быстро. Так переплата по процентам будет намного ниже. Некоторые банки устанавливают минимальный период, в течение которого досрочное погашение невозможно.

Наличие жилплощади позволяет реализовать вариант улучшения жилищных условий с наименьшими финансовыми потерями.

Как поступить:

• выставить имеющееся жилье на продажу по разумной цене, чтобы скорее нашелся новый владелец;
• выбрать квартиру для покупки в ипотеку и оформить кредит;
• найти покупателя на свою жилплощаль;
• досрочно погасить ипотечный кредит после получения денег от продажи своей недвижимости.

Многие граждане, планирующие приобрести квартиру большей площади или хороший дом, поступают именно так.

Максимальный комфорт

После погашения заемщиком оговоренной в заявлении суммы части ипотечного кредита банк предлагает два варианта дальнейших действий:

• уменьшить размер ежемесячного платежа;
• сократить срок кредитования.

Что выгоднее для клиента? Ответ зависит от обстоятельств, существующих у конкретного человека. Если кроме ипотеки у гражданина есть и другой кредит (или их несколько), предпочтительнее уменьшить ежемесячные выплаты. Так появится возможность погашать все кредитные обязательства с наименьшей нагрузкой на бюджет семьи.

Если других займов нет, разумнее сокращать оставшийся срок к полному погашению. Такой вариант позволит переплатить намного меньше процентов.

В любом случае, стоит реально оценить свои финансовые возможности. Бывает, что заплатив часть долга и увеличив обязательный ежемесячный платеж, заемщику приходится ограничивать себя и близких буквально, во всем, чтобы выплатить заем.

Жизнь впроголодь не добавляет здоровья. Лечение новых и обострение хронических болезней опустошат семейный бюджет и сведут «на нет» экономию по ипотеке.

Кредитный калькулятор

Оценить предполагаемую выгоду и рассчитать, как изменятся платежи по ипотеке, заемщик может самостоятельно. Мы предлагаем воспользоваться услугами нашего кредитного калькулятора в режиме онлайн. Но можно использовать и сервисы самих банков.

Как это работает? Возьмем, например, банк ВТБ, кредитующий граждан для покупки жилья.

Простая и удобная в пользовании программа позволяет рассмотреть следующие операции с вашей ипотекой:

• полное досрочное погашение кредита;
• построение нового графика ежемесячных платежей с учетом частичной досрочной выплаты;
• расчет возможной суммы возврата процентов, учитывая применение налогового вычета;
• изменение процентной ставки;
• экономию по кредиту (в мобильной версии);
• учет ваших платежей как в уменьшение тела кредита, так и в уменьшение срока кредитования.

Существующая опция «Расчет суммы платежа при изменении процентной ставки» актуальна для заемщиков, у которых в договоре прописан пункт о снижении процентной ставки после обретения права собственности на жилье.

Кредитный калькулятор ВТБ 24 пригодится и перед получением кредита для приобретения жилья.

Можно справиться с заданием под силу любому человеку. Нужно ввести:

• срок;
• ставку;
• сумму займа;
• дату досрочного погашения;
• тип досрочного платежа.

Осталось нажать на «Рассчитать». Программа выдаст вам график погашения, сумму ежемесячного платежа и полной переплаты с учетом введенных данных. Можно сохранить результаты предыдущих расчетов для сравнения.

Ипотека в Сбербанке

Многие россияне пользуются услугами Сбербанка России. Среди кредитных продуктов для физических лиц ипотека является одной из самых востребованных услуг. Специальные программы для военнослужащих, молодых семей, льготных категорий населения позволяют получить жилье в кредит на выгодных большому количеству граждан.

Учтите: банк серьезно оценивает платежеспособность потенциального заемщика. Требования достаточно жесткие. Обязательно наличие необходимого уровня подтвержденного дохода.

Большинство ипотечных кредитов в Сбербанке выдается под аннуитетную схему погашения. Этот вид платежа повышает переплату для заемщика.

После внесения изменений в Гражданский кодекс РФ заемщики получили право погасить часть ипотечного кредита досрочно. Целесообразность этой операции нужно просчитывать для каждого клиента, исходя из его финансовых возможностей.

Порядок действий

Нужно:

• обратиться в то отделение Сбербанка, где был заключен договор ипотеки, и написать заявление о намерении досрочно погасить часть займа;
• получить у сотрудника банка новый график для оплаты долга и подписать его;
• своевременно внести оговоренную в заявлении сумму на счет;
• проверить после наступления даты платежа, как прошло зачисление денег.

Учтите, что разные каналы погашения предусматривают различные сроки зачисления денег. Совершите платеж заранее. Сохраняйте все квитанции об оплате для подтверждения суммы и даты совершения платежа в случае возникновения вопросов и недоразумений.

Нюансы досрочного погашения в Сбербанке

Обратите внимание на эти пункты:

• после досрочного погашения части ипотечного кредита параметры ипотеки клиент не может выбрать на свое усмотрение. Банк придерживается такой политики: заемщик может уменьшить размер ежемесячных выплат. Срок кредитования останется прежним. Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах в Сбербанке при таком варианте снижает выгоду заемщика;
• еще одно ограничение. Для защиты интересов финансового учреждения установлен минимальный срок, раньше которого погашение ипотечных кредитов раньше срока запрещено. В зависимости от программы кредитования этот срок в Сбербанке России колеблется от 3 до 24 месяцев;
• минимальная сумма досрочного внесения в Сбербанке установлена на уровне 15 тысяч руб. Заемщики часто не обращают внимания на эти цифры, полагая, что смогут вносить свободные средства в любом количестве. Внимательно читайте условия договора перед тем, как поставить подпись. Самонадеянность в таком серьезном вопросе недопустима.

Ипотека с каждым годом становится популярнее среди россиян. Перед походом в банк оцените свои финансовые возможности, продумайте, сможете ли вы досрочно погасить заем и уменьшить переплату.

Ознакомьтесь с текстом договора. Уточните у сотрудников все непонятные моменты. Если детали останутся не выясненными до заключения договора, в дальнейшем вы можете понести значительные финансовые затраты.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/ipoteka/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-vygodno-ili-net.html