Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке — процедура

Многие покупатели, планирующие обзавестись собственным жильем, задумываются о приобретении квартиры на вторичном рынке недвижимости. Причин такого решения может быть много.

Среди наиболее значимых можно выделить возможность заселения сразу после оформления сделки купли-продажи, чего нельзя сказать о недвижимости в новостройках.

Кроме этого, предложения вторичного рынка находятся в домах, расположенных в удобных районах, окруженных развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке - процедура

Но как безопасно купить квартиру в Кемерово или любом другом городе и не ошибиться с выбором, а также не стать жертвой мошенников, которые любят проводить различные махинации, используя в качестве основного инструмента обмана жилье на вторичном рынке недвижимости.

С чего начать?

Специалисты рекомендуют начинать заниматься вопросами, касающимися покупки квартиры, с поиска хорошего риелтора. Обращение в агентство недвижимости потребует дополнительных трат, но при этом позволит избежать многих неприятностей.

Самостоятельно разобраться во всех нюансах безопасного проведения операции купли-продажи вполне реально, но стоит ли терять время, если квартира нужна срочно?

Во время первой встречи со специалистом необходимо озвучить свои пожелания, касающиеся недвижимости. Если нет точной уверенность в том, какой объект хотелось бы купить, риелтор поможет найти оптимальное решение. Также он сориентирует по ценам, расскажет о преимуществах тех или иных объектов, которые будут определены в список избранных.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке - процедура

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости: основные этапы

Процесс покупки жилья, выбранного среди предложений вторичного рынка недвижимости, условно делится на несколько ключевых этапов.

  1. Поиск и выбор. Заниматься этим делом желательно при содействии риелтора. Его нужно привлекать не только к поиску, но и к поездкам на осмотр каждого заинтересовавшего объекта. Специалист заметит детали, на которые обычный покупатель не обратил бы внимание. Также он окажет помощь в проверке юридической чистоты квартиры.
  2. Внесение аванса. Этот платеж нужен для бронирования понравившейся недвижимости.
  3. Проведение сделки. На завершающем этапе осуществляется процедура купли-продажи, предусматривающая оплату оставшихся средств. Чтобы сделка была законной, ее необходимо подкрепить соответствующим договором.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке - процедура

В каждом из этих этапов риелтор должен принимать активное участие.

Источник: http://joomlamoduli.ru/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-nedvizhimosti-s-pomoshhyu-rieltora/

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

  • продажа по фальшивой доверенности. Фиктивный документ на право владения недвижимым имуществом приводит к тому, что вся сделка может быть признана недействительной;
  • отсутствие согласования со всеми владельцами. Важно выяснить, сколько лиц претендуют на собственность. Отсутствие согласия супруга или детей продавца может повлечь за собой расторжение договора;
  • выплата задатка без заключения договора задатка в надлежащей форме с заверкой у нотариуса. Порядок его составления не регламентирован законодательством, но в Гражданском кодексе прописаны условия и возможные операции с выплаченной суммой. Если обязательства, по которым был выплачен задаток, не были выполнены по вине покупателя, сумма остается у владельца. Если условия нарушил продавец, он возвращает задаток покупателю и дополнительно выплачивает компенсацию;
  • приобретение квартиры, не подлежащей отчуждению;
  • наличие в квартире незаконных перепланировок.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке - процедура

Перечень действий при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ряд подходов, способных помочь уберечь себя от встречи с мошенниками.

Анализ документов

В первую очередь проверьте наличие и правильность оформления всех правоустанавливающих документов. Они должны быть предоставлены вам в оригинале.

Стоит проверить:

  • завещание;
  • договор купли-продажи, мены или дарения;
  • свидетельство права на наследство;
  • свидетельство права собственности;
  • акт приватизации.

Если текущий владелец ранее также приобрел желаемую вами жилплощадь, стоит проанализировать правильность заключения сделки с предшествующими продавцами.

Также попросите форму №3, в которой перечислены все прописанные на жилплощади лица. После вам потребуется письменное и нотариально заверенное согласие всех прописанных лиц и супруга владельца на продажу недвижимости.

Проверка продавца

Для анализа запросите у продавца оригинал паспорта и ИНН. Обратите внимание на все факторы, которые могут указывать на недействительность паспорта. В нем должны быть вклеены фотографии в 25 и 45 лет, данные должны совпадать с информацией, что указана в правоустанавливающих документах.

Если при общении с владельцем недвижимого имущества вы заметили признаки злоупотребления алкоголем или какие-либо другие психические отклонения, попросите предоставить справку о дееспособности.

Если после заключения сделки продавец будет признан недееспособным, ваша сделка может быть аннулирована. В результате вы будете обязаны вернуть жилье, а вам будут возвращены деньги.

Но как показывает практика, процесс обратного обмена занимает очень продолжительное время.

Проверка наличия прав собственности в реестрах

Обратитесь к нотариусу, чтобы он предоставил вам заверенные выписки о приобретаемом жилье из Реестра прав собственности. Также потребуются данные об объекте из Реестра ипотек и Единого реестра запретов отчуждения. Вам потребуются справки из перечисленных реестров, которые можно получить самостоятельно через сайт Министерства юстиций Украины или через любой ЦНАП.

Получение информации об объекте из ЕГР судебных решений

В Едином государственном реестре судебных решений хранится информация о недвижимости, которая была предметом судебных споров. В ЕГР вы можете получить всю информацию о таких делах и вынесенных решениях.

Заключение предварительного договора

В нем оговариваются сроки и условия, по которым будет заключен основной договор купли-продажи. Этот предварительный документ является подтверждением того, что сделка не будет сорвана за время, пока собственнику потребуется собрать необходимые бумаги, а покупателю — подготовить требуемую сумму средств.

Читайте также:  Порядок призыва граждан на военную службу: этапы и условия

На что обратить внимание при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры?

  • при подписании должны присутствовать все лица, которые могут претендовать на имущество, а также непосредственно продавец и покупатель;
  • продавец должен предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, паспорта, ИНН, свидетельства о браке/разводе для осмотра и сверки с реквизитами в договоре;
  • в предварительном документе должны быть прописаны сроки, место заключения основного договора, его сумма, обязанности и ответственность сторон;
  • каждая страница должна быть подписана.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке - процедура

Приобретение квартиры на вторичном рынке — это сложный процесс, в течение которого требуется постоянная сверка с законодательством, предельное внимание ко всем этапам процедуры.

Чтобы подготовиться к покупке и заключить сделку по всем правилам, стать полноправным владельцем недвижимого имущества, рекомендуем доверить всю работу специалистам в сфере недвижимости.

Юристы АН «Европа» проводят предварительную инспекцию всех документов и юридической истории объекта перед включением его в базу.

Также вы можете рассчитывать на помощь в выборе подходящего по всем вашим требованиям предложения, полное сопровождение в процессе заключения сделки и информационную поддержку на каждом из этапов. Чтобы узнать о существующих предложениях и получить подробную консультацию, свяжитесь с нами по телефонам: 77-108-77, 77-101-71 или посетите наш офис по адресу: Одесса, ул. Базарная, 3-Б.

Источник: https://www.048.ua/news/2261247/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-na-vtoricnom-rynke

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

  • Юридическую чистоту квартиры.
  • Личность продавца.
  • Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
  • Технические характеристики жилища.
  • Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

  1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
  2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Заключение договора внесения аванса
  5. Подготовка документов для оформления сделки.
  6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
  7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
  8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры.

Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.
Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст.

35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

  1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
  2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
  3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться

○ Как правильно составить договор купли-продажи

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

  • Дата и место подписания.
  • ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
  • Информация о квартире с указанием технических характеристик.
  • Правоустанавливающие сведения продавца.
  • Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
  • Иные сведения о сделке.
  • Подписи обоих участников.
Читайте также:  Как заполнить 3-ндфл на имущественный вычет за 2020 год

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
Содержание соглашения сторон предусматривает:

  • Адрес и цену квартиры.
  • Сумму передаваемого аванса.
  • Дату и время уплаты.
  • Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
  • Информацию о банке-посреднике.
  • Данные об участниках.
  • Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.

Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры.

Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться

○ Проверка квартиры и собственника

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

  1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
  2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
  3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить.

Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели).

Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру.

Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.
Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке.

Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54025-chto-nado-znat-pri-pokupke-zhilya-na-vtorichke.html

Как безопасно купить квартиру

И при покупке жилья в новостройке, и на вторичном рынке есть риск остаться у разбитого корыта – но этого можно избежать.

Когда в кошельке наконец-то есть сумма, которая приближает к покупке заветного жилья, начинаются сомнения, — купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке? И дело не только в расположении, возможности перепланировки и качестве коммуникаций: многие боятся стать жертвой мошенников или недобросовестных застройщиков, и в итоге остаться и без квартиры, и без денег. Как купить жилье без риска оказаться у разбитого корыта — читайте ниже.

КВАРТИРА НА БУМАГЕ

Многие отдают предпочтение покупке квартиры в новых домах. И неудивительно, ведь в этом есть два существенных плюса. Во-первых, вы можете сделать все «под себя» (сантехника, добротные трубы, умные радиаторы отопления и энергосберегающее оборудование, счетчики воды и тепла по последнему слову техники и т.д.).

Во-вторых, стоимость квадратного метра на первичном рынке дешевле, а значит, появляется возможность купить больший метраж за те же деньги. Особенно это касается домов, строительство которых не завершено на момент сделки. Рассмотрим подробно этот вариант, поскольку благодаря своим преимуществам он очень популярен среди украинцев. А между тем именно он имеет больше всего недостатков.

Блоги Татьяна Перевощикова

И главный состоит в том, что уплатив деньги, человек становится лишь инвестором (дольщиком) строительства, а не хозяином собственной квартиры.

Это серьезный риск, так как объект может оказаться недостроенным вовремя или вообще будет заморожен из-за мошенников, которые изначально не планировали сдавать дом в эксплуатацию.

Только знание действующего законодательства, проверка документов застройщика от А до Я и грамотное заключение договоров может уберечь покупателя от покупки кота в мешке.

  • Под лупой адвоката
  • Перед сделкой нужно проверить информацию о том: кто застройщик, сколько времени он работает на рынке, сколько он сдал объектов, историю их возведения, наличие-отсутствие судебных исков против застройщика, а также его финансовое состояние (не близок ли он к банкротству).
  • После этого предстоит посетить отдел продаж и проверить следующую документацию:
  • регистрационные документы компании;
  • лицензию на строительные работы (с указанием целевого назначения);
  • правоустанавливающие документы на земельный участок (лучше, если он в собственности застройщика, а не арендован);
  • договор генерального подряда;
  • документы о создании фонда финансирования строительства (фонда операций с недвижимостью) и правомерность его создания;
  • разрешение на строительство дома именно на данном земельном участке;
  • проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;
  • уступка имущественных прав, заключения предварительных, инвестиционных или других договоров;
  • техпаспорт объекта, проект строительства, поэтажные планы и прочее.
Читайте также:  Заявление в банк о невозможности платить по кредиту: образец

Лучше, если с самого начала за проверку берется адвокат, так как увидеть сканы или копии документов недостаточно. Полученную информацию нужно изучить, проанализировать, сопоставив все факты, и добиться соблюдения интересов инвестора в договоре (нотариус от застройщика все равно «играет» на стороне застройщика).

К примеру, нередко покупателю предстоит оплатить разницу между фактической площадью и той, которая указана в документах. Может оказаться, что в процессе строительства площадь вашего жилья увеличилась, а поскольку вы уже сделали вклад, то другого выхода, кроме как оплатить новоявленные метры, у вас нет.

Блоги Иван Божко

Застройщик не всегда честно поступает в таком случае, и часто сдирает за «бонусную» жилплощадь завышенную цену. А погрешность иногда оказывается в 10 кв. м и даже больше, в итоге сумма доплаты за нее нарисовывается просто космическая.

Поэтому необходимо проконтролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница (это не более 2 кв. м), за которую доплатит клиент. Причем по заранее оговоренной адекватной цене.

Иногда инвестор — покупатель квартиры — приходит к застройщику через брокера. Бытует мнение, что якобы он обеспечит безопасность сделки. Увы, это не всегда так. Нет никакой гарантии, что проверку документов действительно добросовестно и качественно проведут. Как и уверенности в том, что агентство недвижимости понесет ответственность в случае нарушения прав его клиента.

Утром — деньги, вечером — стулья

Деньги вносятся в кассу компании застройщика либо же уплачиваются через банк. При этом, несмотря на скидки при полной оплате, лучше перестраховаться и не вносить 100% стоимости — это необходимо согласовать и указать в договоре о инвестировании в строительство. Если все же объект окажется проблемным, то хоть какую-то сумму покупатель сбережет. 

После сделки у него на руках должны остаться документы, подтверждающие полную оплату или внесение стартового взноса, договор о купле-продаже недвижимости, заверенный застройщиком и покупателем (неотъемлемая часть договора — график платежей) и ключи от квартиры, — даже если дом еще не завершен, ключи уже должна быть.

Несмотря на то, что некоторые застройщики прописывают в договоре возможность возврата средств, на практике, если инвестор передумал совершать покупку, это сложно реализовать.

Любой застройщик уже давным-давно вложил ваши деньги, и в лучшем случае вам, как инвестору, предложат перепродажу или переуступку (когда предлагается уступить все права и обязанности другому инвестору и таким образом вернуть вложенные деньги).

ПЛАТИ И ЖИВИ!

Приобретение жилья на вторичном рынке имеет больше преимуществ. Вы видите, что и у кого покупаете, можете сразу въехать и быть полноценным хозяином. Но риски в таком случае тоже есть.

  1. Например, продавец может оказаться мошенником, предъявить поддельные документы, могут появиться люди, которые имеют какие-то права на квартиру уже после того, как вы отдали за нее деньги или же за ней обнаружится судебный шлейф.
  2. Дабы избежать неприятностей, покупатель должен потребовать у продавца такие документы:
  3. — паспорт и справку о присвоении ИИН;
  4. — правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследства, решение суда, договор о разделе имущества, доверенность на осуществление сделки);
  5. — справку из паспортного стола о количестве прописанных жильцов по форме-3;
  6. — экспертную оценку недвижимости;
  7. — справку о наличии-отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  8. — согласие супруга-супруги на продажу (вне зависимости от совладения);
  9. — разрешение опекунского совета, если в квартире живут несовершеннолетние и/или малолетние дети.
  10. Помимо этого необходимо проверить по реестрам легитимность предыдущих сделок с данной недвижимостью.

Ну и нельзя не остановиться на способах оплаты покупки квартиры.

Это может быть перевод денег на банковский счет, при этом продавец платит налог 5-15% цены жилья и оценку недвижимости, а потом еще пополам с покупателем 1% госпошлины, 1% пенсионного сбора и 1% комиссии нотариусу.

Можно осуществить сделку и через договор дарения. В этом варианте налоги меньше, но рисков больше — даритель может передумать/оказаться аферистом и начать оспаривать договор в суде.

После заключения сделки на руках у покупателя должны остаться:

  • документ, подтверждающий полную оплату;
  • договор купли-продажи недвижимости, заверенный сторонами и удостоверенный нотариусом;
  • техпаспорт на квартиру;
  • ключи от нее.

Главное же, что какой бы вариант вы не выбрали, необходимо быть предельно внимательным, изучить каждую запятую всех документов и лучше не экономить на адвокате. Ведь на кону стоит не только немалая сумма, но и мечта — мечта о счастливой жизни в собственной квартире. 

Источник: https://tsn.ua/ru/blogi/themes/law/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-903930.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector