Важные аспекту дду и на что обратить внимание при подписании договора

Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договора

Поскольку такая схема довольно привлекательна для мошенников и нередко ими использовалась, был принят Федеральный закон № 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. Фз 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.

Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.

Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам

  • Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договораобязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе,
  • строгие требования к оформлению проектной и иной документации, возможность нотариального заверения договора, исключает двойные продажи квартир,
  • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав,
  • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты,
  • оговорены условия просрочки платежей для дольщика,
  • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора,
  • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор,
  • установлены условия об изменении цены, чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика. ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект. Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

  • Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.
  • Юристы нашей редакции советуют ознакомиться с обзором законопроекта о риэлторской деятельности в РФ.
  • Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:
  • Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договоразаявление в двух экземплярах от каждой из сторон,
  • чек об уплате пошлины,
  • собственно ДДУ со всеми приложениями,
  • паспорт дольщика,
  • документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения,
  • договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли),
  • при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки),
  • если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика.

Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать.

Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком.

А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своём сайте обязан размещать следующую информацию:

  • Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договораразрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведённых застройщиком за последние три года,
  • разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год,
  • разрешение на строительство,
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям,
  • результаты экспертизы проектной документации,
  • документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка,
  • проект дду,
  • виды обеспечения исполнения обязательств по дду,
  • договор поручительства с застройщиком (при наличии),
  • в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

На что нужно обратить внимание

Про регистрацию участка, разрешение на строительство и публикацию декларации уже было сказано выше.

Застройщик публикует проектную декларацию в СМИ, так как обязан информировать потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.

Что должен содержать договор?

  • Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договораописание квартиры,
  • площадь квартиры,
  • цена квадратного метра,
  • полная стоимость квартиры,
  • срок передачи квартиры,
  • гарантия на квартиру и коммуникации,
  • размер долевого взноса,
  • ответственность застройщика,
  • ответственность дольщика,
  • оплата коммунальных услуг покупателем.

Описание квартиры

В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.

Площадь квартиры

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился.

Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры

В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

Срок передачи квартиры дольщику

Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договораВ этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года». Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости. Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.

Гарантия на объект недвижимости

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трёх – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Размер долевого взноса

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

Ответственность застройщика

Застройщик не признаётся виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.

Ответственность дольщика

Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор.

Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

Начало оплаты коммунальных услуг

Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договораНередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов закону, дольщик может быть уверен, что получит квартиру с теми параметрами, о которых договаривался с застройщиком и в установленные сроки.

Этому способствует и то, что по закону застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиком.

То есть в случае банкротства застройщика, дольщик не потеряет средства, вложенные в строительство.

Образец договора долевого участия можно посмотреть здесь

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/214-fz-na-chto-obratit-vnimanie-pri-podpisanii-dokumentov-dlya-ddu

Подводные камни ДДУ. Нюансы договора купли-продажи в новостройке

Подписание договора долевого участия — это волнительный и ответственный момент. Перед тем как связать себя обязательствами со строительной компанией, банком или агентством недвижимости нужно внимательно ознакомиться с документами. В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.

Что такое договор долевого участия?

Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договора

Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.

От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

Особенности договора долевого участия

Подводные камни договора — распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

Увеличение площади квартиры

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

Читайте также:  Транспортный налог в самарской области на 2020 год

Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договора

  • цена за квадратный метр;
  • цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
  • сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд.

Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей.

Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

Сроки сдачи новостройки

Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договора

В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.

Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.

Процедура оплаты

В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

Устранения недочетов

В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договора

Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:

  • требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
  • снизить цену;
  • потребовать у СК компенсацию собственных затрат.

Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом.

Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций.

Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

ВАЖНО!

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

  • отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
  • предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
  • предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Как купить квартиру по ДДУ?

Подводные камни договора долевого строительства встречаются часто и человеку, который редко сталкивается с подобной документацией, обнаружить самостоятельно их трудно. Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.

Консультацию о надежных и проверенных застройщиках Краснодара можно получить бесплатно оставив заявку на сайте недвижимости 23Квартиры.ру. Специалисты проинформируют про особенности оформления и нюансы договора, которые можно или даже нужно изменить до их подписания.

Источник: https://23kvartiri.ru/melkij-shrift-ili-podvodnye-kamni-ddu/

На что обратить внимание при заключении дду

Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке.Как подстраховаться от подводных камней этой сделки?Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?

Покупка квартиры в доме, который строится по 214-ФЗ, считается самым надежным способом приобретения жилья на первичном рынке.

Полное название закона – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Договор долевого участия (ДДУ) защитил покупателя от главной проблемы недавнего прошлого – двойных продаж, когда одну и ту же квартиру застройщик умудрялся сбыть сразу нескольким покупателям.

Долевые договоры обязательно регистрируются в Росреестре, поэтому с ними такая махинация не пройдет.Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации.Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство.

Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.

При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку.

Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена.

В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования.И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег.При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.

В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома.Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).

Договор уступки по ДДУ на что обратить внимание? —

Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей.Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор.

Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок.

Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку, чтобы оценить степень его готовности.

Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации, выложенной на официальном сайте предприятия.

Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Во-первых, это срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту.

Если, например, дом был сдан в эксплуатацию, а застройщик тянет с передачей вам квартиры, то в суде вы будете отстаивать свои права, оперируя точной датой, а не расплывчатыми сроками.

Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Не «в четвертом квартале 2017 года», а «не позднее 15 ноября 2017 года».

Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость.Договор без этого пункта считается недействительным.

В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату.

Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику.Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии.Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру.

Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке, на что

Что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ По закону гарантийный срок на построенный дом, в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года.

Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.

Некоторые недобросовестные застройщики настаивают на оплате до регистрации, иначе, дескать, покупатель передумает и придется затевать сложную процедуру расторжения договора и отмены регистрации.

Но застройщику как раз в этой ситуации ничего не грозит, а вы, оплатив незарегистрированный ДДУ, рискуете, что компания подпишет еще с кем-то аналогичный документ на ту же квартиру и возьмет с него деньги.И тогда неясно, кому достанется оплаченная жилплощадь.

Риски договора долевого участия Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре.Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.

Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.

Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд — см. Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ.

Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов.Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.

Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.

ДДУ 214 ФЗ на что обратить внимание

И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет.

Но если это застройщику доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы: – разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации; – аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; – разрешение на строительство; – заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; – документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; – заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям; – проект договора участия в долевом строительстве; – выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве; – договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался); – фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).За каждый день просрочки сроков устранения строительных недостатков застройщик будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья.

Читайте также:  Юридическая ответственность за экологические правонарушения

А когда такие дефекты делают квартиру непригодной для проживания, то застройщику придется еще и компенсировать неустойку в 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недочетов.

Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади.Изменение площади квартиры в виде 5% от площади являться существенным.

В принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным Участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке.

В принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным Участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке.При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику.А если не построит, банк возвращает денежные средства дольщику.

Использование счетов экскроу застройщиком осуществляется по желанию.Для застройщиков предусмотрены льготы: в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве.

Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.ННовая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса).

Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при

Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому.Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.

Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ.Будет собрана информация о каждой строительной компании страны: какие объекты она построила, какие претензии и взыскания были на нее наложены и т.

Сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.

Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности.Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет.

Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ.Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.

Изменения в 214-ФЗ При надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ.

6 сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики.Изменения по Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

Как проверить застройщика? На что обратить внимание при

Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договора

В настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ.И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен».Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию.И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.С 1 января 2017 года будет действовать требование, чтобы девелоперы отчисляли минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ в компенсационный фонд.И с 1 января 2017 года отменяется обязательное страхование застройщиков.Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.Обратите внимание: источник Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Не тратьте время на их поиск – поручите экспертизу и ведение переговоров с застройщиком профильному юристу по ДДУ в Королёве, а также других городах Московской области компании «Юридический консалтинг».

Источник: http://proclean.net.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-zaklyuchenii-ddu

Дду 214 фз: на что обратить внимание при подписании договора

Порой мы приходим к выводу о том, что нам необходимо купить квартиру. На это есть масса причин.

Однако это шаг очень серьёзный, и подходить к нему надо внимательно, тщательно взвешивая решения и всё обдумывая, особенно если решаешься купить квартиру в строящемся доме.

Для продажи жилого помещения необходимо заключить ДДУ (214-ФЗ). При подписании данного документа необходимо обратить внимание на детали, о которых далее пойдёт речь в этой статье.

В самом начале

Перед тем как связать себя узами обязательств с какой-либо строительной компанией, необходимо предварительно изучить ДДУ (214-ФЗ). В самом начале необходимо установить кто прописан в качестве застройщика.

Наименование строительной компании должно быть указано полностью, а также следует проверить, где и когда была произведена регистрация девелопера, информация о свидетельстве компании в ЕГРЮ и т.д.

Чем больше данных будет проверено, тем лучше.

Заключение договора — важный и ответственный момент. Должны быть соблюдены условия:

  • Именно официально признанный застройщик, имеющий необходимый пакет документов, от своего имени заключает договор долевого участия.
  • В ДДУ должна стоять подпись директора компании-застройщика или его доверенного лица. Доверенность при этом должна прилагаться к договору.

Четкость условий — гарантия спокойствия

Чтобы потом не возникало спорных ситуаций, необходимо четко указывать в договоре долевого участия объект, на который претендует одна из сторон. Все что наступает после сдачи объекта никак не относится к ДДУ. При этом стоит отметить, что не имеет важности то, есть ли в заглавии документа «договор долевого участия» или нет. Все эти моменты описаны в законе 214-ФЗ.

Подробное описание и никакой двоякости

В ДДУ должны быть указаны все возможные характеристики предмета договора. Это:

  • Адрес строящегося жилья.
  • Этаж и номер квартиры.
  • Кадастровый номер земельного участка.

Застройщик также должен внести в договор пункт о гарантиях и компенсации. Минимальный срок гарантии на жилье — пять лет, а на оснащение — три года. Уменьшить этот период законным путем невозможно.

Цена квадратных метров

Закон 214-ФЗ гласит, что пункт о пересмотре цены за сдаваемый объект в договоре долевого участия может иметь место. Однако, права потребителя позволяют покупателю получить компенсацию с застройщика за недостающие квадратные метры. Строительная компания, в свою очередь, не может требовать с дольщика доплату за «лишнюю» площадь.

Проблема состоит в том, что не всегда указанная в ДДУ площадь объекта соответствует реальному количеству квадратных метров. Чтобы предотвратить излишние споры и сохранить время и деньги, стоит заранее подстраховаться:

  • Описание объекта и его площадей должно быть составлено как можно более подробней, с учетом балконов, терас и т.д.
  • В договоре долевого участия стоит прописать возможные спорные ситуации и пути их разрешения.

Квартира должна иметь четкий «портрет» в договоре

Планировка квартиры, окна, дверные проемы, отделка и прочие «незначительные» детали — все это должно найти свое отражение в договоре долевого участия. Документ должен содержать полное и подробное описание жилья, вплоть до фирмы-изготовителя дверей и напольного покрытия.

В первую очередь это делается для удобства дольщика. Слова компании-застройщика не будут весомым доказательством в суде в случае спорной ситуации. Чтобы не получить «кота в мешке», покупатель должен проверить ДДУ на предмет точных описаний. За каждое несоответствие дольщик может потребовать у компании денежную компенсацию в судебном порядке.

Немного о расторжении договора долевого участия

ДДУ не связывает дольщика какими-либо обязательствами, поэтому может быть прекращен по односторонней инициативе.

В этом случае дольщик будет вынужден выплатить компании-застройщику неустойку, которая является своего рода денежной компенсацией.

При подписании и расторжении ДДУ стоит обратить внимание именно на размер неустойки, чтобы заранее просчитать все варианты возможного исхода событий и не понести финансовых потерь.

В заключение стоит отметить, что дольщику не обязательно следить за каждой буквой договора долевого участия.

В случае спорной ситуации сторона, претендующая на предмет договора, находится под защитой прав потребителей.

При рассмотрении подобных дел суд заранее встает на сторону обманутого дольщика, защищая его от возможного мошенничества и прочих противозаконных действий со стороны компании-застройщика.

Однако, подробный и грамотно составленный ДДУ станет реальным преимуществом против возможных махинаций, более подробнее читать тут. Прямое нарушение документа даст дольщику стопроцентную гарантию на получение денежной компенсации от строительной компании.

Источник: http://www.press-release.ru/branches/consalt/ddu-214-fz-na-chto-obratit-vnimanie-pri-podpisanii-dogovora/

На что обратить внимание при подписании договора долевого участия

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ).

На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании.

Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Как грамотно заключить договор долевого участия

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента.

Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади.

Читайте также:  Как рассчитать пособие по бир при помощи онлайн калькулятора

Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.

214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

7) должен быть указан срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Необходимо знать, что такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства конкретного объекта недвижимости. Естественно, за просрочку передачи объекта застройщик уплачивает неустойку.

Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

Юридическая компания Аймрайт

Безусловно, в договоре должна быть указана именно та площадь квартиры, на которую вы рассчитываете. Но в аспекте площади важно проследить, чтобы в договоре отсутствовали условия, согласно которым не происходит перерасчет стоимости квартиры при изменении её метража по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации.

Дду на что обратить внимание

С 2010 года в Московском регионе строительство многоэтажных жилых домов в подавляющем числе случаев ведется по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

Но и в 2016 году при покупке новостроек мы неоднократно встречали и «кривые» договоры ДДУ (которые по сути — вовсе не ДДУ), и встречали продавцов квартир — вовсе не застройщиков, и учредителей застройщиков из оффшоров, и т.д.и т.п. Все перечислять нет никакого смысла.

Рекомендуем прочесть:  Проблемы при сдаче жилья

Договор долевого участия – как не допустить ошибок

Графа данных об объекте строительства включает в себя характеристику возводимого здания и его проект. Эскизный проект должен предоставляться для ознакомления дольщику и быть подкреплен печатью и подписью.

Желательно, чтобы все пункты договора, в том числе и написанные мелким шрифтом, проверялись независимым юристом или нотариусом, дабы избежать возможных рисков.

Обманутые дольщики фирмами-застройщиками – не такая редкость в наши дни, даже после введения ФЗ-214.

Интересное — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге

Наконец, до сих пор практически в каждом договоре встречается фраза о доплатах в случае изменения общей площади квартиры по итогам ПИБовских замеров. Если объект оказался меньше, чем оговорено в ДДУ, застройщик возвращает разницу. Если больше, раскошелиться придется дольщику.

Договор долевого участия в строительстве — на что обратить внимание

Многие строительные фирмы стараются включить выгодные для себя пункты и исключить положения, защищающие покупателя. Именно по этой причине, стоит внимательно читать договор перед его подписанием, а также, заранее произвести полную проверку всех приложенных документов.

Источник: https://svoijurist.ru/zhilishhnoe-pravo/na-chto-obratit-vnimanie-pri-podpisanii-dogovora-dolevogo-uchastiya

Договор Дду На Что Обратить Внимание 2019

Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта.

В нем должны быть прописаны строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится.

Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства.

Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт – заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем.

Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился.

Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

Рекомендуем ознакомиться:  Ржд Скидки На Билеты 2019

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать.

Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком.

А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Дду на что обратить внимание

  • Неустойка: Интересы дольщика по своевременному получению от застройщика построенного объекта обеспечиваются законной неустойкой (установлена статьей 6 закона 214-ФЗ). За каждый день просрочки заказчиком в передаче объекта дольщику, последний вправе требовать уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора.

По выбору застройщика, наряду с залогом, обеспечивает обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома на основании одного разрешения на строительство поручительство банка или страхование гражданской ответственности.

Дду в новостройке — что это

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание

Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).

Нельзя сказать, что ПДДУ – незаконен. Это понятие закреплено в статье 429 ГК, но по закону, предварительный договор не предполагает денежных расчетов между сторонами, оплата по нему осуществляться не может. Такой вид договора вполне возможно заключить до основного ДДУ, но основанием для взимания застройщиком платы за жилье не является.

Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

На какие моменты нужно обращать внимание при подписании ДДУ

Застройщик предлагает дольщику типовой договор стандартной формы в собственной интерпретации, переуступка прав не предусматривается. Возможно, что текст договора уже многократно подписан другими дольщиками, юридически корректен и все существенные позиции в нем зафиксированы правильно.

Государство определило нормы права (ФЗ № 214) для застройщика и дольщика, предусмотрительно обеспечив права сторон договора и собственные интересы. Обязательное участие финансовой организации имеет значение. ДДУ – это не приобретение жилья, а описание юридических аспектов на строящееся жилье, которое должно быть построено к определённому сроку.

Договор дду на что обратить внимание 2018

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Рекомендуем ознакомиться:  Поправки в ук рф 2019 ст 228 ч 2

Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится.

Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

Договор долевого участия

В связи с этим, дабы избежать негативных последствий, возникших в результате подписания договора долевого участия на заведомо невыгодных условиях для Участника, хотелось бы отметить основные моменты, на которые нужно обратить внимание при заключении Договора.

Делая юридические заключения в отношении соответствия законодательству договоров долевого участия (или ДДУ) в строительстве (далее – Договор), наши специалисты сталкиваются порой не просто с пунктами Договора, которые прописаны явно не в пользу участника, а иногда просто с «кабальными» условиями данной сделки.

Интересное — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге

В каком доме будет располагаться купленная квартира? Казалось бы, здесь должна быть предельная ясность, ведь привлекать средства дольщиков можно только после того, как была опубликована или размещена на сайте строительной компании проектная декларация объекта. В ней все четко расписаны количество этажей, инженерные решения, используемые строительные материалы.

В общем, наличие такого условия в договоре — это риск получить не тот «товар», за который заплатили. И свои интересы придется отстаивать в суде, решение которого непредсказуемо. Закон позволяет расторгнуть договор по инициативе дольщика в том случае, если имеются «существенные отклонения от проекта». Но что именно под этим подразумевается, оставлено на усмотрение служителей Фемиды.

Источник: https://womanlaw.ru/zhilishhnye-otnosheniya/dogovor-ddu-na-chto-obratit-vnimanie-2019

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector