Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости в 2020 году

Новости и аналитика Новости С 1 января 2020 года во всех регионах определять и оспаривать кадастровую стоимость будут согласно закону о государственной кадастровой оценке

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости в 2020 году

Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы должны будут регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»(далее – Закон № 237-ФЗ). В течение переходного периода, который начался с 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с Законом № 135-ФЗ, должна быть завершена до 1 января 2020 года. Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно Закона № 237-ФЗ определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта (ч. 1-3, ч. 5 ст. 24 Закона № 237-ФЗ).

Согласно «новому» порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (ч. 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ).

Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения (ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ).

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц.

Главный юрисконсульт ООО НКЦ «Эталон» Александр Попов на круглом столе «Кадастровая оценка и налогообложение объектов недвижимости.

Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти», состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления (п. 15 ч. 1 ст. 20, глава 25 Кодекса административного судопроизводства), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно Закону № 237-ФЗ не является обязательной, можно сразу обращаться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:

Александр Попов напомнил о том, что в случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Между тем, правило, обозначенное ВС РФ, расходится с позицией по этому вопросу Конституционного Суда Российской Федерации, о нюансах котрой можно узнать из авторской колонки управляющего партнера правового бюро «Тимофеев и партнеры» Александра Тимофеева, подготовленной специально для ГАРАНТ.РУ.

Напомним также, что с 1 января 2019 года будет изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Стоит отметить, что измененная после указанной даты кадастровая стоимость должна учитываться при налогообложении с даты начала применения изначальной стоимости. 

Источник: http://www.garant.ru/news/1234618/

Как оспорить кадастровую стоимость и не переплачивать налоги

— налог на имущество

  1. С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Тульская, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене.

Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам.

А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации«).

  • — земельный налог
  • Плательщиками земельного налога являются организации и индивидуальные предприниматели независимо от режима налогообложения, а также физические лица, которые обладают земельными участками (на основании права собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения).
  • Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Налоговая база по земельному налогу, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости) определяется на конкретную дату — 1 января года, являющегося налоговым периодом, и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода. Земельный налог также как и имущественный является местным налогом, т.е. он платится в бюджет муниципального образования (или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), где он установлен и в котором находится земельный участок.

  1. Земельный налог рассчитывается по следующей формуле:
  2. Земельный налог = Кст x Д x Cт x Кв, где
  3. Кст – кадастровая стоимость земельного участка (её можно узнать на официальном сайте Росреестра или при помощи кадастровой карты);
  4. Д – размер доли в праве на земельный участок;
  5. Ст – налоговая ставка;
  6. Кв – коэффициент владения земельным участком (применяется только в случае владения земельным участком в течение неполного года).

Таким образом, базой для начисления налога на имущество и земельного налога является кадастровая стоимость объекта недвижимости либо земельного участка.

  • Помимо этого, от кадастровой стоимости зависит:
  • — арендная плата,
  • — плата за пользование земельным участком,
  • — выкупная стоимость объекта недвижимости либо земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности при продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственникам находящихся на этих участках зданий, строений и сооружений;
  • — налог на доходы физических лиц (при продаже)
  • — удорожание снятия запрета на строительство (для приватизированного земельного участка).
  • Почему кадастровая стоимость может быть завышена?

Кадастровая стоимость земли и объектов недвижимости формировалось методом массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объекта недвижимости либо земельного участка. Помимо этих факторов, напрямую влияющих на рыночную стоимость земли и объектов недвижимости, могли быть допущены технические ошибки, которые повлияли на стоимость объектов налогообложения при определении их кадастровой стоимости.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Итак, оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п.

13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г.

№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Таким образом, чтобы определить рыночную стоимость Вашего объекта на дату определения его кадастровой стоимости, необходимо провести его оценку, в которой будут максимально учтены факторы, влияющие на его рыночную стоимость.

Не стоит строить иллюзий, что именно Ваш объект стал жертвой технической ошибки – их процент, на самом деле, не так и велик.

Скорее всего, при определении его рыночной стоимости не был учтен ряд факторов, влияющих на стоимость.

Этот вопрос лучше доверить специалистам, которые помогут разобраться в причинах завышения кадастровой стоимости Вашего объекта и помочь устранить последствия)).

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
  • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

  • об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

  1. Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости
  2. Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.
  3. В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:
  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам.

Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Читайте также:  Какие банки кредитуют пенсионеров и на каких условиях

Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов.

Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом (п. 4 ст. 247 КАС РФ).

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.

Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г.

№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости«).

  • Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.
  • Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
  • Итак, подводим итоги.
  1. От кадастровой стоимости объектов недвижимости и земли зависит арендная плата, плата за пользование земельным участком, выкупная стоимость объекта недвижимости либо земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, при продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственникам находящихся на этих участках зданий, строений и сооружений; налог на доходы физических лиц (при продаже). В случае, когда кадастровая стоимость неоправданно высока, Вы переплачиваете значительные суммы в бюджет.
  2. Завышенная кадастровая стоимость может быть снижена.
  3. Процесс пересмотра кадастровой стоимости не прост, без квалифицированных специалистов в области оценки Вам не обойтись, а качественное юридическое сопровождение поможет Вам без хлопот получить данную услугу «под ключ».

Услуга «Оспаривание/уменьшение кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости» включает в себя:

  • бесплатный анализ вероятного размера уменьшения кадастровой стоимости и Вашей выгоды;
  • заказ и контроль новой оценки земли или недвижимости;
  • судебная или административная процедура оспаривания кадастровой стоимости;
  • внесение изменений в документы государственного кадастра недвижимости.

Что же нужно делать для уменьшения кадастровой стоимости?

Причина для того, чтобы не откладывать это мероприятие, очевидна — Не нужно переплачивать! Самым целесообразным и эффективным вариантом является обжалование кадастровой оценки в суде. Судебный процесс занимает время.

После того, как будет получено решение суда, необходимо будет внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости, что также занимает время.

Поэтому чем раньше будет начат этот процесс, тем больше шансов, что Вы не будете переплачивать.

Наша работа состоит из следующих этапов:

  • БЕСПЛАТНО проводится предварительная оценка Вашего земельного участка, объекта недвижимости или объекта капитального строительства и анализ возможности и целесообразности снижения кадастровой стоимости.
  • В случае целесообразности снижения кадастровой стоимости, проводится оценка рыночной стоимости Вашего объекта с выполнением Отчета об оценке.
  • В случае, если Вы заключили договор на оценку с юридическим сопровождением «под ключ», за дело принимаются юристы, которые готовят пакет документов для обращения в Комиссию (если Вы – юридическое лицо), а, затем, в суд; либо сразу в суд (если Вы – физическое лицо), а также представляют и защищают Ваши интересы в Тульском областном суде по данному делу.
  • В результате нашей работы Вы получаете решение суда или Комиссии об изменении кадастровой стоимости на основе установления ее соответствия рыночной стоимости.
  • Налоговая инспекция после уведомления о решении суда или Комиссии, пересчитывает размер налога и возвращает Вам излишне уплаченную сумму с начала года.

Почему необходимо поторопиться с обжалованием кадастровой стоимости в текущем году?

  • Согласно п.24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей налогообложения с 1 января календарного года, В КОТОРОМ было подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
  • Для того, чтобы в 2020 году не платить налоги от завышенной кадастровой стоимости, необходимо обратиться в комиссию по обжалованию или в суд до конца декабря 2019 года.
  • Срок — от двух до шести месяцев.

Мы успешно проводим независимую оценку всех видов стоимости, в том числе оспаривание кадастровой стоимости, не только в Туле, но и в районах Тульской области, а также в других регионах России.

Стоимость услуги по оспариванию кадастровой стоимости в каждом случае рассчитывается индивидуально, поскольку определяется трудозатратами, местонахождением объекта и его особенностями.

Бесплатную консультацию Вы можете получить, связавшись с нами по телефону: 8 (4872) 30-79-79, 36-38-85, либо по электронной почте: ersha1@mail.ru.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости в 2020 году

Также вы можете воспользоваться услугами по оценке квартиры.

Источник: http://es71.ru/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti/

Оспорить кадастровую стоимость | Аккаунтор Россия

Автор: Роман Соколов, юрист в Аккаунтор

Все организации, являющиеся владельцами объектов недвижимости, должны уплачивать налог на имущество организаций и земельный налог.  

Налоговая база для уплаты налога на некоторые виды недвижимости зависит от кадастровой стоимости – чем выше стоимость, тем больше налог. Закон даёт право организациям уменьшать кадастровую стоимость. В статье мы рассматриваем, когда и как можно снизить кадастровую стоимость недвижимости.

Виды недвижимости, позволяющие снизить налог 

Описываемым способом можно снизить налог на недвижимость, налоговая база которой определяется на основе кадастровой стоимости. К ней относятся:

  • земельные участки;
  • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • нежилые помещения, используемые для размещения офисов, торговых объектов;
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
  • жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Она определяется государственными органами региона, в котором находится объект недвижимости. 

Иногда возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости сильно отличается рыночной.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Есть два основания для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 7 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 3 ст. 66 ЗК РФ):

  1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Например, у организации есть офис площадью 100 м2, а оценщик указал, что площадь – 200 м2. Это прямо влияет на кадастровую стоимость и является основаниями для оспаривания результатов оценки
  2. Проведение оценки рыночной стоимости недвижимости одновременно с оценкой её кадастровой стоимости. Если есть информация о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в регионе, и она ниже, чем кадастровая стоимость вашего объекта, это позволяет оспорить результаты кадастровой оценки.

Как оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Есть два способа оспаривания кадастровой стоимости:

  • В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (внесудебный порядок);
  • В суде.

Можно выбрать любой из этих способов, однако мы рекомендуем выбирать внесудебный порядок.

Его преимущества по сравнению с судебным порядком – достаточно высокий процент удовлетворения заявлений и более быстрое принятие решений. 

Порядок внесудебного оспаривания кадастровой стоимости

  1. Необходимо обратиться региональное отделение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра. Нужно предоставить заявление и пакет документов. Заявление должно содержать:

сведения о лице, подающем заявление (наименование организации, ОГРН)

  • адрес объекта, кадастровая стоимость которого оспаривается
  • основания признания кадастровой стоимости недействительной.

К заявлению необходимо приложить:

  • Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта;
  • Копию правоустанавливающего документа на объект;
  • Документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности сведений об объекте);
  • Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде (если заявление подается на основании установления рыночной стоимости объекта).
  1. В течение 7 рабочих дней комиссия направляет уведомление о том, когда состоится рассмотрение заявления (не позднее, чем через месяц со дня подачи). Необходимо принять участие в рассмотрении.

Если комиссия решает изменить кадастровую стоимость, то в течение 5 рабочих дней она уведомит ответственный орган государственной власти о своём решении. 

Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости

  • В суде можно оспорить как результаты оценки кадастровой стоимости, так и решение комиссии по рассмотрению споров, если она отказала в изменении стоимости.
  • Если оспаривается установление кадастровой стоимости, то ответчиком является орган местного самоуправления, который утвердил стоимость, а также Росреестр.
  • Если организация подаёт иск на решение комиссии, то ответчиком является комиссия, принявшая решение.
  • Для судебного оспаривания нужно составить и подать в суд административное исковое заявление:
  • С административным исковым заявлением можно обратиться:
  • Не позднее 5 лет с даты внесения в ЕГРН (до 01.01.2017 — государственный кадастр недвижимости) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости;
  • В течение 3 месяцев со дня получения решения комиссии.

Срок рассмотрения заявления зависит от основания подачи:

  • Оспаривание кадастровой стоимости рассматривается не более 2 месяцев с принятия заявления судом;
  • Оспаривание решения комиссии рассматривается не более 1 месяца с принятия заявления.

Когда решение об изменении кадастровой стоимости вступает в силу?

Если суд или комиссия приняли решение изменить стоимость, то новая стоимость устанавливается с 1 января года, в котором организация подала заявление, но не раньше даты, когда оспариваемую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН.

Что делать после изменения кадастровой стоимости?

При оспаривании кадастровой стоимости можно вернуть излишне уплаченную сумму налога. Для этого нужно подать заявление в налоговую по установленной форме (КНД 1150058).

Период, за который можно вернуть сумму налога, зависит от основания оспаривания кадастровой стоимости.

  1. Если кадастровая стоимость объекта была изменена из-за исправления ошибок, допущенных при определении такой стоимости, вернуть сумму налога можно будет с того периода, когда была применена ошибочная кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость применяется при определении налоговой базы со следующего периода после ее установления. То есть, если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН в 2015 году, налог из этой стоимости рассчитывается только с 2016 года.

  1. Если кадастровая стоимость изменяется по решению комиссии Росреестра или суда по иным основаниям (например, в случае установления рыночной стоимости объекта), возвратить сумму налога удастся с того периода, в котором подано заявление.

С 2019 года вступают в силу поправки в налоговый кодекс (ФЗ от 03.08.2018 N 334-ФЗ), меняющие существующие правила.

Если решением комиссии Росреестра или суда кадастровая стоимость изменится вследствие изменения характеристик этого объекта, измененная кадастровая стоимость будет учитываться для определения налоговой базы с момента внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости. Например, если в 2019 году у объекта изменилась площадь, а сведения об этом будут внесены в ЕГРН в 2020 году, измененная в связи с этим кадастровая стоимость будет применяться с 2020 года, даже если заявление об изменении кадастровой стоимости будет подано позднее.

Читайте также:  Госпошлина в росреестр меняется по разным причинам

В 2019 году также будут действовать новые правила при изменении кадастровой стоимости в случае установления рыночной стоимости объекта – возвратить сумму налога можно будет с того налогового периода, в котором была установлена оспоренная кадастровая стоимость.

Важно, что новые правила распространяются лишь в отношение той кадастровой стоимости, которая установлена после 1 января 2019 года. Если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН до этой даты, применяются действующие сейчас правила.

Подводим итоги

Сам алгоритм оспаривания кадастровой стоимости выглядит несложно. Однако важно понимать, что данный процесс содержит подводные камни, требует правильного составления заявлений и подбора пакета документов, и может сильно затянуться во времени или закончиться отрицательным результатом в случае допущения даже самых незначительных ошибок.

Чем может помочь Аккаунтор?

Команда специалистов Аккаунтор имеет большой опыт и рада предложить услуги при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости:

  • Оценка кадастровой стоимости Ваших объектов недвижимости на предмет соответствия рыночной стоимости. Специалисты Аккаунтор тщательно оценят сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости объекта, на предмет достоверности. Если Вы не уверены в необходимости запуска процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, мы можем провести приблизительный анализ с указанием возможной суммы налога на недвижимое имущество / земельного налога после оспаривания кадастровой стоимости объекта (при положительном результате).
  • Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости как в судебном, так и во внесудебном порядке, включая проведение оценки, анализа кадастровой оценки, составление заявлений, участие в судебных заседаниях и заседаниях комиссии.

Источник: https://www.accountor.com/ru/russia/challenging-cadastral-value-decrease-corporate-property-tax

Оспаривание кадастровой стоимости

В настоящее время налог на имущество, а также земельный налог и арендные платежи за землю в большинстве случаев рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (объекта капитального строительства или земельного участка). Под объектами капитального строительства понимаются жилые и нежилые помещения, здания, сооружения и передаточные устройства, в т. ч. объекты незавершенного строительства.

Пока еще остались категории собственников/налогоплательщиков, которые освобождены от уплаты налога на имущество (например, юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения, если принадлежащие им объекты не включены в специальный реестр недвижимости, налог по которой также рассчитывается от кадастровой стоимости), либо которые уплачивают налог исходя из иной налоговой базы (например, юридические лица, уплачивающие налог от балансовой стоимости имущества). Однако все понимают, что переход к налогообложению по кадастровой стоимости неизбежен практически для всех категорий объектов и налогоплательщиков.

Еще в 2016 году был принят федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым все функции по проведению государственной кадастровой оценки передаются в государственные бюджетные учреждения (ГБУ), создаваемые в каждом регионе страны. Также предполагается постепенный переход полномочий по пересмотру (оспариванию) кадастровой стоимости от специальных комиссий при Росреестре к этим же ГБУ.

Как проверить кадастровую стоимость?

Узнать текущую кадастровую стоимость можно самостоятельно и бесплатно с использованием официального сервиса Росреестра.

Стоит отметить, что данный сервис не всегда позволяет достоверно узнать, какой будет кадастровая стоимость вашего объекта в тех случаях, когда в текущий момент новая кадастровая оценка проходит процедуру утверждения, но еще не утверждена, и ее результаты не внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В этом случае вы можете обратиться к нам, и мы также совершенно бесплатно предоставим не только полную информацию о кадастровой стоимости, полученную из официальных источников, но и сообщим о возможностях, целесообразности и процедуре ее пересмотра.

  • Бесплатный анализ перспектив оспаривания стоимости в течение 1—2 дней
  • Успешный опыт оспаривания кадастровой стоимости начиная с 2012 года
  • Всегда гарантированно доводим процесс оспаривания до положительного результата

Существует 3 варианта пересмотра кадастровой стоимости:

  1. Упрощенная процедура – уточнение (пересмотр) кадастровой стоимости в период публикации Проекта кадастровой оценки.
  2. Внесудебный порядок – оспаривание (корректнее – установление кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости), через Комиссии при Росреестре (данный порядок действует сейчас) или путем обращения в ГБУ, проводившее кадастровую оценку (ориентировочно с 2020 года).
  3. Судебный порядок – возможен как после получения отказа Комиссии при Росреестре или ГБУ, так и в качестве первичного инструмента оспаривания. 

Данный вариант возможен на этапе так называемого публичного обсуждения кадастровой стоимости, т.е. когда ГБУ или Росреестр опубликовали Проект кадастровой оценки, в состав которой вошёл принадлежащий вам объект. С текущими Проектами отчетов можно ознакомиться на сайте Росреестра. В данном случае пересмотр возможен при наличии ошибок в Проекте отчета, которые ведут к искажению кадастровой стоимости вашего объекта (или группы схожих объектов). Достаточно лишь найти эти ошибки и обратиться напрямую в ГБУ с обоснованными замечаниями в течение 50 дней после публикации Проекта, однако, в большинстве случаев сделать это самостоятельно практически невозможно, по ряду причин:

  • Скачивание Проекта отчета зачастую может занять не один день, что обусловлено большой нагрузкой на сервера Росреестра, а также пропускной способностью каналов связи и значительным объемом скачиваемой информации.
  • Большинство файлов с исходными и иными расчетными данными представлены в формате xml, который удобен для машинной обработки, но не для его анализа неподготовленным человеком.
  • Отчет содержит статистические и математические модели, понимание сути которых, а также степени и механизма влияния тех или иных факторов на полученную в результате кадастровую стоимость вашего объекта требует наличия специальных знаний как в области оценочной деятельности, так и в области математического моделирования.
  • Подготовка замечаний в адрес ГБУ требует профессионального обоснования своей позиции, подтверждаемого конкретными фактами или ошибками в расчетах. 

Специалисты нашей компании имеют успешный опыт подготовки замечаний на проекты отчетов о кадастровой оценке, по результатам рассмотрения которых кадастровая стоимость объектов, принадлежащих нашим клиентам была снижена в 5-7 раз по сравнению с «проектными» значениями, что позволило собственникам недвижимости:

  • Сэкономить время! Процедура качественной подготовки замечаний занимает 1-3 недели, что существенно меньше процедур последующего оспаривания уже утвержденных результатов.
  • Сэкономить деньги! Подготовка замечаний привлеченными специалистами существенно дешевле последующих затрат на оспаривание.
  • Сэкономить нервы! Не нужно ходить в комиссию при Росреестре и суды, весь процесс замыкается на ГБУ, которые сами заинтересованы в выявлении ошибок на этапе обсуждения Проекта отчета, т.к. последующие после его утверждения споры потребуют большей нагрузки в т.ч. и на сами ГБУ, а также могут повлечь персональную ответственность руководителей ГБУ за допущенные ошибки.

Предварительный анализ перспектив пересмотра кадастровой стоимости путем подготовки замечаний на Проект отчета ГБУ мы проводим СОВЕРШЕННО БЕСПЛАТНО! Достаточно заполнить форму заявки, и мы проведем анализ перспектив пересмотра кадастровой стоимости в течение 1-3 рабочих дней. Мы оценим трудоемкость работы по подготовке замечаний, а также вашу экономическую выгоду от данной процедуры, в результате чего вы сможете самостоятельно принять взвешенное решение о целесообразности дальнейшего взаимодействия. Внесудебное оспаривание кадастровой стоимости в настоящее время производится через Комиссию при территориальном отделении Росреестра. Такие комиссии созданы в каждом регионе России и действуют на постоянной основе. Практика рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости путем установления ее на уровне рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, неоднозначная в разных регионах, однако, можно с уверенностью утверждать, что грамотно подготовленный отчет об оценке, содержащий обоснованные и объективные расчеты, в большинстве случаев ведет к положительному решению Комиссии, а искусственное и необоснованное занижение стоимости с целью получения дополнительных экономических выгод (а фактически – уклонение от налогов) через комиссии практически никогда не проходит. Мы всегда стремимся в максимальной степени защитить интересы наших клиентов и минимизировать налоги с учетом объективной реальности, и уже на первоначальном этапе взаимодействия с потенциальным заказчиком (экспресс-анализ) мы прогнозируем тот результат, который соответствует реальному положению на рынке недвижимости и может быть достигнут. Сложившаяся практика показывает, что в более чем 95% случаев итоговая рыночная стоимость, получаемая по результатам нашей работы, даже на 10-30% ниже той, которую мы предварительно рассчитываем.

Порядок взаимодействия:

  • Вы заполняете опросную форму (заявку) на предварительный расчет перспектив оспаривания.
  • Мы БЕСПЛАТНО проводим экспресс-анализ перспектив оспаривания кадастровой стоимости и готовим коммерческое предложение, которое содержит сведения о возможном снижении кадастровой стоимости, экономическом эффекте и стоимости наших услуг.
  • В случае вашего положительного решения о заключении договора, наши специалисты производят оценку рыночной стоимости, готовят отчет об оценке и иные документы, необходимые для обращения в Комиссию, консультируют по любым возникающим в ходе работы вопросам, а также, при необходимости, производят дальнейшее сопровождение процедуры вплоть до внесения оспоренной стоимости в государственный кадастр недвижимости (ГКН). 

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости – не более 1 месяца. Результатом работы является положительное решение Комиссии при Росреестре и внесение соответствующих изменений в ГКН, данные из которого являются основанием для определения налоговой базы. В случае отказа Комиссии (такое тоже бывает, однако, в нашей практике было не более 5 отказов при более, чем 300 реализованных проектов) существуют 2 варианта – устранение замечаний, изложенных в соответствующем решении (отказ должен быть обоснован) и повторное обращение в Комиссию (количество обращений не ограничено), либо обращение в суд. Мы в своей практике крайне редко используем судебный порядок решения спора, т.к. он сопряжен с дополнительными расходами клиента и определенной степенью риска, связанного с непредсказуемостью результата. Однако в ряде случаев (комиссии в большинстве своем состоят из госслужащих, которые не всегда могут принимать объективные и самостоятельные решения в силу своей зависимости от вышестоящих чиновников и всего госаппарата), он является неизбежным этапом. Установление кадастровой стоимости через суд. Данная процедура может использоваться как первичный способ пересмотра кадастровой стоимости, так и быть следствием отказа Комиссии при Росреестре. Наша компания стремится все вопросы снижения кадастровой стоимости решать во внесудебном порядке, т.к. судебный спор влечет за собой наличие следующих рисков и дополнительных расходов:

  • Расходы на оплату услуг представителя, расходы на производство судебной экспертизы (указанные расходы могут в 2 и более раза превышать затраты на внесудебный порядок решения спора и не всегда возмещаются).
  • Риск получения непрогнозируемого результата. В ходе судебного спора по результатам отказа комиссии, в подавляющем большинстве случаев назначается судебная экспертиза, на разрешение которой ставится вопрос, который ставился и оценщику при подготовке отчета об оценке – какова рыночная стоимость объекта недвижимости? Но судебного эксперта суд может выбрать как из числа предложенных сторонами, так и по собственному усмотрению (по сложившейся практике взаимодействия суда и эксперта), и в ряде случаев результатом судебной экспертизы может стать увеличение кадастровой стоимости не только по сравнению с отчетом оценщика, но даже и по сравнению с первоначально оспариваемой стоимостью. Тогда заявитель вынужден либо пытаться оспорить заключение эксперта, либо отзывать заявление и отказываться от иска. Такие случаи крайне редки, но существование риска в любом случае необходимо учитывать, а срок судебного спора, обычно, занимает около полугода.

Как заказать отчёт об оценке?

  • Получите коммерческоепредложение Содержит прогноз
    снижения стоимости
  • 5—15 рабочих дней
    в зависимости от сложности
  • Передача пакета документов в Комиссию / суд Можем подготовить
    все документы самостоятельно
  • Контроль положительного результата При необходимости участвуем в заседаниях,
    контролируем процесс

Источник: https://xn--80aanoimeaeccdo3gsa4kh.xn--p1ai/service/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti/

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в 2019-2020 гг. в Москве

Ряд изменений в законодательстве РФ привел к тому, что вопрос оспаривания кадастровой стоимости в Москве стал особенно актуальным, так как в большинстве случаев она отличается от рыночной в большую сторону.

Изменив порядок начисления налога на недвижимость, государственные органы предусмотрели возможность его снижения. Самостоятельное решение данного вопроса без соответствующих знаний и опыта может занять много времени без гарантии получения желаемого результата. Также следует учитывать, что оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году несколько отличается от процедуры прошлых лет.

Особенности процесса

В России осуществляется плавный переход от одной модели налогообложения недвижимости к другой. Его завершение запланировано на 2020 год. Постепенно разрабатываются и вступают в силу различные законодательные акты, призванные облегчить жизнь налогоплательщиков. Но на практике приходится сталкиваться с путаницей и рядом проблем.

С 1-го января 2017 года в силу вступили новые законодательные акты, при этом прежние законы продолжают действовать. Также периодически в силу вступают документы, корректирующие работу нового законодательства.

Важно, что снижение кадастровой стоимости в 2017 году и далее будет происходить согласно тому законодательству, которым руководствовались при определении кадастровой стоимости и установке налоговой ставки.

Разобраться в данном вопросе без необходимых знаний и, главное, опыта ведения подобных дел очень сложно. Сэкономить время и деньги, избежав большого количества хлопот и гарантированно получив результат, поможет обращение к специалистам Gilbert Invest.

Читайте также:  Поддержка малого бизнеса в 2020 году: гос программы и льготы

Несколько причин почему стоит доверить оспаривание кадастровой стоимости в Москве нашей компании:

  • Мы сотрудничаем как с частными, так и юридическими лицами, работаем с объектами недвижимости различной площади и назначения.
  • Специалисты Gilbert Invest помогут сэкономить время и деньги, занимаясь решением не только основных, но и сопутствующих вопросов.
  • Мы создаем максимально комфортные условия сотрудничества, чтобы клиенты не отвлекались от основных дел.

Наши преимущества:

  • Опыт. Многолетняя практика позволила накопить бесценный опыт, помогающий эффективно решать вопросы различной сложности, всегда добиваясь поставленных целей.
  • Штат сотрудников. Gilbert Invest — это слаженная команда юристов, оценщиков и других специалистов с высоким уровнем квалификации. Ориентированность на общий результат и высокая квалификация специалистов являются гарантией достойного качества оказанных
  • Мы создаем максимально комфортные условия сотрудничества, чтобы клиенты не отвлекались от основных дел.

Читать полностью

Источник: https://osparivanie.com/

Оспаривание кадастровой стоимости здания: как уменьшить несправедливо завышенную стоимость?

Ситуации, когда в таком уведомлении обнаруживается неожиданно большая цифра, не редкость. Причина кроется в размере кадастровой стоимости имущества, исходя из которой теперь и рассчитывается налог.

Так, в Москве квартиры стоимостью до 10 млн руб. облагаются налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости, свыше 10 млн руб. — по ставке от 0,15%. Окончательная сумма налога определяется с учетом площади и инвентаризационной стоимости имущества.

Молодая семейная пара, проживающая в Бутово в однокомнатной квартире на пятом этаже 16-этажного панельного дома, площадью 38 кв.м и рыночной стоимостью — по самым смелым оценкам ее хозяев — около 6 млн руб.

, была немало удивлена, узнав, что кадастровая стоимость их жилья составляет 9 млн руб. До 2015 года муж (банковский служащий, является единственным собственником квартиры начиная с 2009 года) уплачивал налог в размере 220 руб.

С учетом же пересмотра кадастровой стоимости размер налога за 2015 год составил 1028 руб., а в 2020 году семейный бюджет не досчитается уже 4263 руб.

Кадастровая стоимость квартиры, дома или участка определяется в ходе массовой оценки государственными экспертами (или экспертами, которых наняло государство), использующими для этого рыночную информацию и характеристики объекта из общедоступных источников.

При этом оценщики не выезжают на место, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (текущее состояние квартиры, удаленность от дорог и так далее), что приводит к ошибкам.

В результате может выясниться, что кадастровая стоимость имущества явно завышена по сравнению с его рыночной стоимостью, что и влечет за собой ощутимое увеличение налога. Единственный способ бороться с такой несправедливостью — оспорить результаты оценки.

Прикидываем шансы

Кадастровая стоимость объектов прописывается в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Узнать ее можно на сайте Росреестра или запросив в территориальном подразделении Росреестра выписку из ГКН.

Перед началом спора с государством гражданину следует определить, стоит ли игра свеч. Для этого у независимого эксперта нужно заказать оценку рыночной стоимости квартиры.

Проведение этой процедуры и подготовка отчета — недешевое удовольствие. Если владельцу московской квартиры оно обойдется примерно в 3–5 тыс. руб.

, то за оценку жилого дома или земельного участка придется заплатить минимум 10 тыс. руб.

Правильно подготовленный отчет об оценке — главное условие успешного оспаривания результатов. Не стоит экономить и пренебрегать проверкой выбранного эксперта.

Он должен соответствовать минимальным требованиям: состоять в саморегулируемой организации оценщиков (каждая такая СРО обязана размещать в интернете сведения о своих членах), а также застраховать свою профессиональную ответственность (отказать заказчику в ознакомлении с договором страхования оценщик не имеет права). Также нелишним будет поиск информации об эксперте и СРО на специализированных форумах, сайтах отзывов и на сайте Росреестра.

Если составленный по итогам оценки отчет покажет, что рыночная стоимость квартиры кадастровой стоимостью 9 млн руб. составляет 6 или 7 млн руб.

, то есть смысл всерьез задуматься об оспаривании результатов.

Тем более что в 2016–2019 годах налог на имущество уплачивается в пониженном размере, а начиная с 2020 года собственникам придется ежегодно отдавать государству немаленькую сумму кровно заработанных.

Выбираем способ

Кадастровую стоимость объекта гражданам можно оспорить двумя способами: обратиться в комиссию по рассмотрению подобных споров в территориальное подразделение Росреестра или в Верховный суд республики, краевой, областной суд. При этом для обращения в суд предварительное обращение в комиссию необязательно.

Заявление собственника московской квартиры в первом случае примет комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по городу Москве. Во втором случае — Московский городской суд.

Ответчиком по подобным делам являются правительство Москвы, утвердившее результаты кадастровой стоимости, и управление Росреестра по городу Москве.

Затягивать с обращением не стоит: сделать это можно в течение пяти лет с момента внесения в ГКН оспариваемых сведений, но только до того момента, пока в ГКН не внесут новые данные.

Цена вопроса

Каждый из способов имеет свои особенности, связанные как с перечнем необходимых документов, так и с временными и материальными затратами собственника.

При обращении в комиссию нужно подать заявление, приложив к нему справку о кадастровой стоимости объекта (ее можно получить в вашем филиале Федеральной кадастровой палаты Росреестра или в МФЦ), нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности и отчет об оценке его рыночной стоимости.

Если в этом отчете рыночная стоимость квартиры более чем на 30% отличается от кадастровой, то нужно положительное заключение о соответствии отчета предъявляемым законом требованиям. Его можно получить в СРО выбранного вами оценщика. Это обязательное требование. В Москве такое заключение стоит в среднем 7–10 тыс. руб.

Для обращения в суд кроме указанных документов потребуется представить квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб.

Стоит учитывать, что комиссия при принятии решения ориентируется на размер рыночной стоимости квартиры, указанной в отчете оценщика, а суд с учетом имеющихся доказательств может определить рыночную стоимость и в ином размере.

Формально комиссия должна рассматривать заявление не более одного месяца, однако на практике процедура редко занимает менее двух месяцев. Суд тоже обычно не укладывается в отведенные сроки.

Вместо предусмотренных законом двух месяцев собственник может ждать судебное решение полгода и даже больше, дополнительное время может занять судебная экспертиза объекта недвижимости (осуществляется экспертами, приглашенными судом).

Ее проведение с большой долей вероятности выльется для владельца в дополнительные расходы, которые составят не менее 5 тыс. руб.

В практике был случай, когда успешный предприниматель, собственник трехкомнатной квартиры площадью 117 кв.

м, расположенной на пятом этаже 11-этажного кирпичного дома в центре Москвы, предвидя существенное увеличение размера налога, пытался в суде оспорить кадастровую стоимость своего жилища.

Она составляла 32 млн руб., однако собственник получил заключение оценщика с рыночной стоимостью его квартиры 26 млн руб.

Суд назначил судебную экспертизу. Через несколько месяцев ее результаты показали, что рыночная стоимость квартиры составляет 31 млн руб. В итоге суд определил рыночную стоимость квартиры исходя из результатов этой экспертизы. Недовольный собственник в настоящее время готовится к уплате налога за 2015 год в размере 13,16 тыс. руб. (а ранее он не превышал 1,8 тыс. руб.).

Если собственник хочет обратиться в суд с помощью своего представителя, то такой специалист обязательно должен иметь высшее юридическое образование. То есть помимо затрат на подготовку документов и возможное проведение судебной экспертизы владелец должен планировать расходы на юристов (30–50 тыс. руб. на ведение дела).

Таким образом, обращение в комиссию при Росреестре, как правило, является более быстрым, удобным и менее затратным способом для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. В тех случаях, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью имущества относительно невелика (до 2 млн руб.), разумно выбрать именно этот способ защиты своих прав.

Если все прошло удачно, новые сведения о кадастровой стоимости вносятся в ГКН. Нужно иметь в виду, что налог на имущество будет рассчитываться на основании новых данных лишь начиная с того года, когда собственник обратился в комиссию или в суд. Заставить налоговиков пересчитать уплаченный налог за прошлые годы, к сожалению, не получится.

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

– В июле 2017 года я продал свой магазин со складом за 7 млн рублей. В ходе сделки узнал, что ее кадастровая стоимость почти 25 млн! Сам работал на ЕНВД. Здание построил и ввел в эксплуатацию в 2010 году. Теперь должен заплатить налог с продажи более 5 млн! Объект находится в Норильске. Как оспорить завышенную кадастровую оценку?

Отвечает партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD Марина Евсеева:

С 2016 года собственникам коммерческой недвижимости приходится платить налоги по новым правилам. Общей ставки нет, но предусмотрена максимально возможная ставка для налогообложения недвижимого имущества.

Теперь юридические, равно как и физические лица не могут использовать балансовую или инвентарную стоимость (а она была существенно ниже реальной), а обязаны рассчитывать сумму налога, опираясь на кадастровую стоимость объекта, которая может превышать даже актуальную рыночную стоимость данной недвижимости.

Поэтому как при покупке (правообладатель уплачивает налог на недвижимость), так и при реализации (при отчуждении уплачивается налог на прибыль) объекта лучше заранее уточнить сумму налога, подлежащего оплате, и возможности снижения налогового бремени.

Для того чтобы узнать, сколько придется заплатить (юридическому лицу), а также определить потенциал оптимизации сумм налогов в рамках правового поля, необходимо следующее.

1. Уточнить кадастровую стоимость недвижимости на 1 января того года, в котором предполагается продажа. Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра; запросить справку из ГКН с указанием кадастровой стоимости или посмотреть в договоре (во многих договорах купли-продажи уже прописана кадастровая стоимость).

2. Привлечь специалистов (в области кадастровой и рыночной оценки). Они помогут понять:

  • насколько кадастровая стоимость объекта соответствует ее рыночному значению (Следовательно, определяется потенциал снижения кадастровой стоимости недвижимости по основанию «установление кадастровой стоимости на уровне рыночной»);
  • насколько логически и практически верно определена кадастровая стоимость объекта в рамках использованной методологии (при выявлении ошибок определяется потенциал снижения кадастровой стоимости посредством их исправления, то есть потенциал оспаривания по основанию «недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости»).
  • На этом этапе специалисты говорят, насколько целесообразно оспаривать стоимость, и определяют размер экономии на налогах (как при владении, так и при отчуждении имущества).
  • Согласно существующим нормативно-правовым актам, в случае, если полученные результаты затрагивают права и обязанности юридических лиц, он могут оспорить результаты государственной кадастровой оценки в комиссии территориального подразделения Росреестра и суде.
  • Действующее правовое регулирование предусматривает право граждан пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законами РФ, с 1 января того года, в котором и было подано к рассмотрению заявление о снижении кадастровой стоимости, но не раньше момента внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая и была предметом оспаривания.

3. Выработать алгоритм оптимизации налога на доход (если речь идет об отчуждении недвижимого имущества), который юридическое лицо предполагает получить от реализации имущества.

  1. Резюмируя вышеизложенное, применительно к продаже магазина со складом в Норильске в июле 2017 г. можно констатировать следующее:
  2. – налог от продажи недвижимого имущества рассчитывается от его кадастровой стоимости;
  3. – кадастровая стоимость объекта берется по состоянию на первое число января того года, в котором предполагается или была осуществлена продажа объекта;
  4. – действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, согласно законодательству, с 1-го числа календарного года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Источник: https://pravoved-ufa.ru/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-zdaniya-kak-umenshit-nespravedlivo-zavyshennuyu-stoimost.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector