Как узаконить проведение перепланировки в жилом помещении

Что делать, если перепланировка уже есть, но пока не узаконили. Как согласовать перепланировку, если она только в планах. Две инструкции.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Перепланировка требует согласования с госорганами и не должна касаться несущих стен и опорных конструкций. Причем сразу отметим, что перенос канализации, коммуникаций, замены газовой плиты на электрическую относится к переустройству квартиры, а не к перепланировке, но процедура оформления у переустройства такая же.

Госуслуга бесплатна, но за составление своего проекта перепланировки придется заплатить инженерам. Ниже мы приводим инструкцию в соответствии с Жилищным кодексом с изменениями от 22 января 2019 года и Постановлением Правительства РФ ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах».

Что можно изменять в квартире:

1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

• — договор авторского надзора;
• — акты скрытых работ;
• — техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;
• — копию свидетельства допуска СРО бюро.

Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

1. — Техпаспорт, которому не больше 5 лет.
2. — Правоустанавливающие документы на квартиру.
3. — Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

Сроки действия
решения отмечаются в конце документа.

Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

— представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

— представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

• В актах должны расписаться:
• — Вы (заявитель).
• — Инспектор.
• — Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.
• — Автор проекта перепланировки из бюро.

Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2000 рублей.

Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас — https://rosreestr.net/Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь — https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно.

Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Причин может быть четыре:

1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

Источник: https://rosreestr.net/info/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry-esli-vy-ee-uje-sdelali-ili-tolko

Оформление перепланировки дома в 2019 году: получение разрешения, узаконивание

Каждый хозяин хочет сделать уютным, теплым и красивым свой дом. Затевая ремонт, не все знают, что за изменение размера комнаты или утепление пола без разрешения может быть наложен штраф. При совершении перепланировки следует знать, куда и в каких случаях обращаться.

Общие понятия

Оформление перепланировки дома производится в соответствии со статьями 25–29 ЖК РФ.

Перепланировка жилого помещения – любые работы по изменению его состояния (расположению стен, проемов, окон), заносимые в технический паспорт этого жилья в обязательном порядке (ст. 25 ЖК РФ).

Кроме перепланировки существует переустройство помещения – перенос инженерных коммуникаций.

Проект перепланировки

При вмешательстве в инженерные сети или несущие конструкции жилья необходимо представить проект на осуществление таких работ.

Названый документ составляется специализированной организацией согласно требованиям градостроительных стандартов и норм. При этом в регионах могут устанавливаться свои стандарты.

Кроме того, в жилищной инспекции могут быть утверждены готовые типовые проекты.

Основными нормативными актами, устанавливающими требования по осуществлению капитального ремонта, являются ГОСТ21.501-93, ГОСТ 21.101-97 и Градостроительный кодекс РФ.

Требуемые согласования:

• проект подлежит согласованию с МЧС, архитектурой и центром гигиены и эпидемиологии, должен содержать решения: по планировке, конструкции и архитектуре;
• по устройству инженерных систем и их функционированию;
• по охране окружающей среды;
• по соблюдению противопожарных мер.

Составление проекта необязательно при отсутствии изменений в несущих конструкциях жилых помещений и при сохранении назначения помещений жилья.

Виды работ, требующие разрешения

Во избежание штрафов и обязанности приведения помещения в начально существующий вид необходимо получить разрешение на проведение строительно-ремонтных работ, относящихся к капитальному ремонту и реконструкции жилья:

• по переносу проемов дверей и окон;
• по изменению размера и количества комнат;
• по устройству несущих стен, проемов;
• по объединению жилой комнаты с лоджией либо балконом;
• по обустройству дополнительных нежилых помещений;
• по замене радиаторов;
• при вмешательстве в систему вентиляции;
• при изменении вида фасада здания (форма окон, создание навесов и козырьков, дополнительных входов, устройство дымоходов или каминов, иные работы с использованием общего домового имущества);
• по переносу санузла или газового оборудования;
• по переносу кухни;
• по обустройству индивидуального отопления;
• объединение жилых помещений (квартир).

Разрешение выдается жилищной инспекцией либо отделом капитального строительства муниципалитета.

Форма решения о согласовании либо отказе в согласовании установлена постановлением правительства РФ от 28.04.2005 № 266.

Когда не требуется разрешение на перепланировку

Не возникает необходимость представления проекта и получение разрешения в случаях:

• установки встраиваемой мебели;
• проведения косметического ремонта (покрытие пола и потолка, укладка плитки, замена обоев на стенах), не требующего существенного изменения конструкции жилого помещения;
• остекления балконов и лоджий, установление антенн;
• при установлении перегородок в квартире, не влияющих на несущие конструкции;
• перестановки (установки новой) электроплиты в пределах кухни;
• установки кондиционера на стене фасада дома.

Особенности перепланировки частного дома

Перепланировкой частного дома является изменение размеров его помещений, как жилых, так и технических, а также работы по:

• замене кровли;
• замене оконных и дверных конструкций;
• переоборудованию и оснащению дополнительным сантехническим оборудованием санузлов;
• замене инженерных систем;
• переносу дверных проемов;
• изменению расположения теплоизоляции;
• пристройке новых помещений;
• изменению фасада (в том числе при его утеплении).

Для получения согласия на перепланировку хозяин дома должен подать заявление установленной формы с приложением проекта о перепланировке (переустройстве) жилого дома.

Оформление перепланировки: пошаговая инструкция

Согласование перепланировки происходит в несколько этапов:

Шаг 1. Сбор необходимой документации

При перепланировке жилых помещений представляются:

• правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРН, акт передачи квартиры в новостройке);
• технический паспорт жилого помещения;
• согласие муниципалитета (если изменения планируются в муниципальном жилье);
• согласие всех жителей (если жилье используется по договору социального найма);
• согласие банка (при проведении перепланировки жилья, находящегося в ипотеке);
• согласование планируемых работ с государственными организациями (МЧС, СЭС, Роспотребнадзор и т.д.);
• проект (эскиз) планируемых изменений (заказать в проектной организации, имеющей доступ к СРО);
• заявление;
• доверенность (в случае подачи заявления представителем);
• паспорт заявителя.

Шаг 2. Получение разрешения

За разрешением следует обратиться в администрацию (отдел капитального строительства), жилищную инспекцию или подать документы в МФЦ.

Документы рассматриваются в срок, установленный регламентом по предоставлению услуги, принятым органом местного самоуправления.

Обычно время рассмотрения составляет от 30 до 45 календарных дней.

По итогам рассмотрения муниципальный орган выносит решение о согласовании перепланировки либо отказе в согласовании.

Шаг 3. Проведение ремонтно-строительных работ

После получения документа о согласовании перепланировки, необходимо заключить договор на оказание соответствующих услуг (строительного подряда) в соответствии с проектной документацией со строительной компанией.

После окончания выполнения работ оформить акт приемки и акт на скрытые работы.

Шаг 4. Передача документов на проверку

Подписанный акт приемки выполненных работ, договор подряда, копию свидетельства СРО подрядчика, акт на скрытые работы приложить к заявлению об оформлении результатов перепланировки (составлении акта) и подать в уполномоченный орган (администрацию, жилищную инспекцию).

После проведения сотрудником муниципального органа проверки ремонта на соответствие разрешенным мероприятиям и подписания акта необходимо обратиться в БТИ.

Шаг 5. Получение нового технического паспорта

После обращения в БТИ в согласованное время техник производит все необходимые замеры жилого помещения и вносит все изменения в техническую документацию.

Стоимость нового технического паспорта зависит от размера жилого помещения и устанавливается отдельно каждым БТИ, может различаться в регионах.

Вам может стать интересно, как получить кадастровый паспорт на дом.

Отказ в перепланировке дома

Причинами отказа могут стать:

1. В согласовании перепланировки:

• несоответствие представленного проекта градостроительным нормам и санитарным требованиям, иным требованиям нормативных актов (в том числе по оформлению документов);
• наличие судебного акта об ограничении права хозяина или нанимателя жилья на его переустройство или перепланировку;
• заключение органа защиты культурного наследия о недопустимости перепланировки (переустройства);
• невозможность перепланировки в связи с техническим состоянием согласно решению проектной организации.

1. В оформлении акта о завершении перепланировки:

• уведомление хозяином жилья о завершении работ по истечении срока, установленного в разрешении;
• несоответствие произведенных работ утвержденному проекту.

Кроме того, основанием для отказа в согласовании может стать подача документов в ненадлежащий орган (ст. 27 ЖК РФ).

При получении отказа в согласовании перепланировке или ее оформлении можно:

• заново собрать необходимый пакет документов;
• обжаловать отказ в судебном порядке.

Самовольная перепланировка: что нужно знать

Любые несогласованные с муниципальным органом строительные и ремонтные работы, повлекшие изменение конфигурации жилого помещения, являются самовольной перепланировкой.

Последствия самовольной перепланировки

Изменение конфигурации жилья без разрешения муниципального органа является административным правонарушением, ответственность за совершение которого предусмотрена статьями 7.21–7.22 КоАП РФ.

Изменение состояния жилого дома влечет наложение штрафа на его хозяина в размере от 1 000 руб. до 1 500 руб.

Осуществление ремонтно-строительных работ по реконструкции жилья или его капитальному ремонту без соответствующего разрешения органа местного самоуправления в многоквартирных домах сумма штрафных санкций составит от 2 000 руб. до 2 500 руб.

В случае изменения условий использования жилья по назначению в связи с произведенной перепланировкой ответственными лицами сумма штрафа составит от 4 000 руб. до 5 000 руб. на должностных лиц, от 40 000 руб. до 50 000 руб. на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).

Узаконивание самовольной перепланировки

После проведения работ по перепланированию без согласования с районной администрацией либо осуществления ремонта не в соответствии с заявленными в проекте мероприятиями, можно узаконить произведенные изменения жилого помещения через суд (в порядке ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Перед обращением в суд необходимо собрать документы:

• справку о техническом состоянии жилья (с описанием изменений и состоянии жилья до и после ремонта);
• заключение проектной компании (подтверждение соответствия ремонта требованиям безопасности, техническим и строительным нормам);
• заключение учреждения гигиены и эпидемиологии (подтверждение соответствия санитарным нормам и требованиям);
• технический паспорт жилого помещения.

Судебная практика

Как показывает практика, основаниями для удовлетворения иска о сохранении произведенных изменений состояния жилья являются:

• перепланировка произведена прежними хозяевами;
• не противоречит градостроительным нормам и требованиям;
• отсутствуют негативные последствия;
• произведенные работы не повлияли на несущие стены и конструкции.

Жительница Краснодара, проживающая на 1 этаже многоквартирного дома, самовольно увеличила площадь квартиры в многоквартирном доме более чем на 30 кв. м. за счёт пристройки.

Администрация отказала в признании перепланировки.

Читайте: как правильно провести перепланировку в квартире?

• Суды первой и апелляционной инстанции признали требования истицы подлежащими удовлетворению, а отказ чиновников неправомерным.
• В качестве основания решения положены экспертные заключения о соответствии выполненных ремонтных работ санитарным и техническим требованиям, строительным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью соседей.
• Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный суд обратил внимание на то, что пристройка к квартире, по сути, явилась реконструкцией жилья (согласно определению реконструкции в Градостроительном кодексе РФ), требующей разрешения на строительство.
• Кроме того, судами не учтено, что увеличение размеров санузла и кухни изменило расположение данных помещений, которые стали располагаться под жилыми помещениями соседей.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/dom/oformlenie-pereplanirovki

Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление | Правоведус

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.

Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

• в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
• на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

• с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
• со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
4. остекление лоджий и балконов;
5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах.

В конце 2018 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений.

Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

• заявление о переустройстве или перепланировке;
• копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
• проект переустройства или перепланировки; 
• технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

Отказ в согласовании

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

1. были представлены не все документы;
2. представление документов в неуполномоченный орган власти;

3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией.

По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством.

 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

• внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
• планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
• планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы.

В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов.

Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilyih-pomeshheniy

Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире самостоятельно: сколько стоит, что нужно для этого

Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах.

Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье.

А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.

Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?

Подлежит ли легализации такое мероприятие

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

• Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
• Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
• Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

• увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
• объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
• снос несущих конструкций (стен и перегородок);
• уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
• перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
• установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
• увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:

• объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
• санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
• возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

• Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:
• А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.

Как узаконить перепланировку в квартире

На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:

1. Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
2. Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.

Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.

В какие инстанции обратиться

Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:

• техпаспорт квартиры;
• поэтажный план с экспликацией.

В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.

Что потребуется

Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно.

Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги.

После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).

Последовательность действий

1. Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.
2. Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:

Подготовка документации

Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

• написать заявление о перепланировке;
• правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
• дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
• документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
• проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
• если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
• решения с заключением компетентных инстанций;
• технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

Получение решения о согласовании или отказ

После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.

После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.

Обращение в суд

А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:

• если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
• в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.

В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.

Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.

Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:

• документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
• документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
• документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
• проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
• заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
• соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
• другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.

После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:

• что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
• архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
• что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.

Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.

Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.

О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.

Жилье в ипотеке

Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.

Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:

• либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
• либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.

Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой.

Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние.

А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.

Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.

А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.

О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.

Стоимость услуги

Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы.

Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы).

Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.

Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.

Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:

Источник: http://urned.net/sdelki-s-nedvizhimostyu/bti/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry.html

Узаконивание перепланировки частного дома: оформление документов, получение разрешения, согласование проекта

Перепланировка как один из видов строительных работ может производиться в различных помещениях, относимых к жилому и нежилому фондам. Не являются исключением и частные и дачные дома, особенно в тех случаях, когда они построены по типовым проектам и не всегда устраивают по своему внутреннему содержанию своих владельцев.

Однако, несмотря на то что при проведении такой перепланировки могут быть затронуты интересы только ограниченного количества лиц (владельцев и пользователей тех помещений, которые непосредственно примыкают к трансформируемой части дома), согласование на проведение такой перепланировки все равно необходимо.

Для чего требуется перепланировка частного и дачного дома?

Как уже говорилось выше, перепланировка частного или дачного дома может потребоваться для того, чтобы «подогнать» под свои требования тот дом, который был построен по типовому проекту. Кроме того, такой комплекс строительных работ приходит на помощь также и в тех случаях, когда речь идет об изменении внутренней архитектуры дома.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Такое изменение может потребоваться в случаях, когда необходимо увеличить полезную или жилую площадь дома, перенести внутренние коммуникации или расположить в иных местах функциональные части помещения (например, изменить расположение санузла или сформировать еще один, перенести кухню или объединить ее со столовой или гостиной зоной и т.д.).

Перепланировка помещения может потребоваться также и в тех случаях, когда речь идет о необходимости изменения расположения дверных проемов или расширения и переноса оконных (например, если не хватает света в помещении или прежнее их расположение серьезно затрудняло возможности эксплуатации конкретной части дома и т.д.).

В соответствии с положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации к перепланировке относится также и переустройство полов в жилом помещении, независимо от того, осуществляется такое переустройство с затрагиванием конструкции перекрытий или последние не трансформируются никоим образом.

Нормативная основа

Так как проведение работ по перепланировке в подавляющем большинстве случаев влечет за собой произведение работ по трансформации внутреннего пространства помещения, а в случае с переустройством, и производится перенос коммуникаций, то при подготовке к такому виду строительных работ следует обратить внимание на такие нормативные акты:

• Жилищный Кодекс Российской Федерации как нормативный акт, осуществляющий регулирование вопросов, связанных с порядком получения разрешения на проведение перепланировки. Кроме того, этот нормативный акт указывает, что в случае, если перепланировка проводится без соответствующего разрешения, то в отношении лица, допустившего такое нарушение действующего законодательства, могут быть применены различного рода штрафные санкции;
• Кодекс об административных правонарушениях, который определяет перечень тех санкционных воздействий на собственника помещения, которые могут быть использованы за осуществление незаконной перепланировки дома;
• в каждом регионе принимаются нормативные акты субъекта Российской Федерации, которые устанавливают регламент получения разрешения на осуществление перепланировки, а также тех действий, которые могут быть направлены на узаконивание ранее осуществленных строительных работ;
• если речь идет о признании осуществленной перепланировки законной с точки зрения юридического оформления, то такое признание чаще всего осуществляется на основании судебного решения. В этом случае в перечень основных используемых нормативных актов входит Гражданский процессуальный Кодекс как нормативный акт, регулирующий собственно рассмотрение различного рода гражданских судебных дел (суд по признанию перепланировки законной относится к гражданскому процессу в соответствии с правилами функционирования российской судебной системы).

Все перечисленные нормативные акты нацелены на то, чтобы осуществление различного рода строительных работ носило законный характер либо признавалось таковым по итогам их завершения.

Как узаконить совершенную перепланировку?

Перепланировка, которая была осуществлена без разрешения уполномоченных органов, считается незаконной до тех пор, пока не будет получено техническое заключение о том, что она могла быть произведена в том виде, в котором ее произвел собственник помещения, а также о том, что произведенные работы не ухудшили состояние дома и интересы владельцев смежных помещений (например, другой половины дома).

Для признания законной проведенной перепланировки есть два варианта действий:

• признать выполненные работы законными на основании соответствующего решения жилинспекции. В этом случае потребуется собрать все необходимые документы, в том числе проект проведенной перепланировки, составленный на основе обследования конкретного дома, и направить их в жилиспекцию с заявлением о признании результатов перепланировки законными. Однако в этом случае придется заплатить штраф за осуществление работ без соответствующего разрешения;
• путем соответствующего судебного рассмотрения. В этом случае в адрес руководства жилинспекции того муниципального образования, в котором расположен перестроенный дом, направляется исковое заявление (подается в суд по месту расположения жилинспекции в районный суд). Исковое заявление должно быть подкреплено всеми документами, которые подавались ранее в жилинспекцию (суду предоставляются оригиналы или заверенные нотариально копии, другие варианты предоставления документов не рассматриваются). Обращение в суд возможно только в том случае, если обращение в жилинспекцию для признания осуществленной перепланировки законной не увенчалось успехом. В противном случае, если обращения в жилинспекцию не было, в рассмотрении иска будет отказано.

Для того, чтобы не пришлось обращаться в суд для признания законной ранее совершенной перепланировки и, в случае неудач, восстанавливать перестроенное помещение в прежнем виде, необходимо получить согласование на проведение перепланировки.

Порядок получения разрешения

Получение разрешения на проведение перепланировки дома потребуется в определенных случаях, когда такие работы будут являться существенной перестройкой помещения.

А именно:

• планируется осуществление изменения несущих конструкций здания (создание новых или перенос существующих дверных проемов, окон или иных отверстий, в том числе носящих технологический характер);
• изменение конфигураций или составление новых балконов, лоджий, внешнее или функциональное изменение лестниц;
• перенос имеющихся сантехнических помещений или изменение их конфигурации;
• в случае, если будут проведены строительные работы, в ходе которых увеличится давление на перекрытия;
• изменение внешнего остекления, в том числе установка рольставней на окна и двери;
• изменения конфигурации фасада здания или внесение изменений в архитектурном или цветовом решениях.

Для каждого из таких случаев потребуется составление проекта перепланировки, а также получение дополнительного разрешения, которое оформляется в несколько этапов:

1. Проведение технического обследования дома с целью получения информации о возможности проведения работ по перепланировке помещения. По итогам такого обследования выносится решение о том, возможно ли проведение работ по перепланировке помещения и, если возможно, то это отражается в содержании специализированного технического заключения.
2. На основе подготовленного на предыдущем этапе технического заключения и технического паспорта дома составляется проект перепланировки. В случае, если будут затронуты несущие конструкции, или произведенные работы могут коренным образом изменить архитектуру дома, потребуется обращение для составления проекта в Бюро технической инвентаризации или специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление такого вида работ. Если перепланировка не является существенной, то достаточно проекта, составленного самостоятельно.
3. Проект проходит стадию согласования в БТИ и жилинспекции для получения допуска к проведению строительных работ.
4. После получения разрешения на проведение перепланировки проводятся все строительные работы, которые в полном объеме должны соответствовать указанным в проекте.
5. По итогам проведенных работ (в случае, если речь идет о внутренних помещениях, до начала финишной отделки) необходимо пригласить сотрудников БТИ и жилинспекции для проверки результатов проведенных работ на соответствие заявленному проекту, а также для определения итогового состояния дома после завершения всех работ.
6. На основании результатов осмотра формируется техническое заключение о признании перепланировки законной и выдачи нового технического паспорта на перестроенное помещение.

Необходимые документы для сопровождения

Кроме указанных выше разрешений и технических заключений о проведенной перепланировке, потребуется также подготовка других документов, которые должны сопровождать строительные работы на всем их протяжении, в том числе при оформлении проекта.

А именно:

• заявление о проведении перепланировки и признании ее законной (подается на этапе получения разрешения на строительные работы в соответствии с проектом, а также на этапе получения итогового технического заключения о признании перепланировки законной по итогам завершения всех строительных работ);
• документы о праве собственности на дом (или дачу), которые подверглись проведению перепланировки (документы-основания возникновения такого права, например, договор купли-продажи или дарения, а также Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, отражающая наличие права собственности на конкретное помещение у заявителя);
• если по всем уполномоченным органам или инстанциям ходит доверенное лицо, то потребуется нотариально оформленная доверенность и документы, удостоверяющие личность такого доверенного лица;
• технический паспорт дома или его части (если у дома несколько самостоятельных частей, находящихся в собственности у различных лиц);
• если при осуществлении перепланировки возможно ущемление интересов соседей или членов их семьи, то потребуется также их согласие, оформленное в нотариальном виде (от каждого собственника помещения готовится самостоятельный документ, который заверяется у нотариуса в присутствии лица, давшего такое согласие).

Перепланировка частного дома или дачи схожа по документальному оформлению с перепланировкой квартиры, распложенной в много- или малоквартирных домах. Однако в некоторых случаях, например, если дом отдельно стоящий, а при проведении строительных работ кардинальной перестройки помещения не планируется, получить разрешение на перепланировку будет легче, чем в отношении квартиры.

Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/pereplanirovka/doma.html